O Índice dos Custos Condominiais do Secovi-SP registrou alta de 4,69% acima da inflação medida pelo IGP-M de agosto de 2024 a julho de 2025. A elevação das despesas pode refletir no aumento da inadimplência. As garantidoras surgem como apoio ao síndico diante da flutuação da arrecadação.
Raros são os condomínios que nunca tenham convivido com a inadimplência no dia a dia. A falta de pagamento da taxa condominial afeta a programação de melhorias e até mesmo as tarefas da manutenção cotidiana.
Mas há no mercado soluções financeiras para as diferentes necessidades dos condomínios – seja para casos em que a inadimplência elevada impacta a rotina condominial ou aqueles em que situações emergenciais precisam ser contornadas, caso de demissão de funcionários antigos ou mesmo obras de grande porte programadas, que correm o risco de serem interrompidas pela falta de recursos.
As garantidoras de condomínios talvez ainda sejam uma novidade para muitos síndicos, mas o serviço não é propriamente novo. Aline Leibante, advogada, administradora de empresas e empresária, com cerca de 15 anos de vivência no mundo condominial, comenta que, no Sul do país, as garantidoras são extremamente comuns, tanto quanto as administradoras. “Na própria assembleia de implantação dos condomínios são apresentadas as propostas das garantidoras”, diz.
Hoje, Aline está à frente da Multi, garantidora com atuação em todo o país. Na opinião da profissional, pagar pelo serviço de uma garantidora é investir na tranquilidade de contar com todo o valor do rateio mensal das unidades. “A garantidora repassa o valor integral do rateio para o condomínio, assumindo a responsabilidade financeira de fazer a cobrança, inclusive entrando com ações judiciais”, afirma.
Por exemplo, se um condomínio recebe R$ 100 mil mensais de taxas condominiais e contrata uma garantidora, a empresa emitirá os boletos e repassará o valor total ao condomínio. Se considerarmos um condomínio com 20% de inadimplência, a garantidora, hipoteticamente, cobra em torno de 5% do valor total do rateio por esse adiantamento (lembrando que a taxa cobrada varia conforme cada contrato).
Os contratos firmados entre condomínios e garantidoras costumam ter duração de 12 ou 24 meses. E, mesmo que o condomínio não apresente inadimplência significativa, o serviço é interessante especialmente em épocas de grandes obras. “O síndico pode contratar a garantidora pelo período da obra, assegurando-se de que, se algum condômino atrasar seu boleto, haverá dinheiro para arcar com o pagamento. Ainda considerando nosso exemplo hipotético, se o síndico contrata uma garantidora, os R$ 100 mil de despesas mensais passam para R$ 105 mil, mas lembrando que o síndico sempre terá o valor necessário para suas obrigações”, explica Aline, completando que é mais interessante para o condomínio pagar, por exemplo, R$ 5 mil à garantidora do que bancar mensalmente os R$ 10 mil dos inadimplentes para fechar a conta.
Sobre a contratação da garantidora, a profissional faz alguns esclarecimentos: “Sabemos que o síndico tem autonomia para contratar ou demitir, assim como não precisa de aprovação da assembleia para contratar a administradora ou qualquer outro prestador de serviços. Mas indico que ele leve a questão da garantidora para a assembleia, buscando sempre a aprovação da maioria para os serviços que afetem o bolso, a cultura ou a identidade do condomínio.”
Inadimplência em alta
“A inadimplência do mercado condominial vem subindo, e dois dos motivos são os aumentos da inflação e da taxa de juros. São fatores que reduzem o poder de compra da população e, consequentemente, aumentam a inadimplência – sobretudo a condominial, dada a prioridade de pagamento das pessoas por despesas mais caras, como cartão de crédito, aluguel, empréstimos e cheque especial”, afirma João Baroni, diretor de crédito do grupo Superlógica. “O cenário exige atenção e preparo, já que, se as condições macroeconômicas persistirem, a inadimplência pode se espalhar com mais intensidade nos próximos meses.”
Baroni comenta também que a inadimplência condominial é, historicamente, maior do que a inadimplência bancária (comumente entre 2,5% e 3,5%). Além de priorizar outros pagamentos, com taxas de juros mais altas, há também entre os condôminos um público novo, que muda de casas para apartamentos sem sequer entender que o pagamento da taxa condominial é obrigatório. “Existe um desconhecimento em relação às consequências da inadimplência. Muitas pessoas acreditam que não pagar o condomínio não leva a nada. Mas o inadimplente pode perder o imóvel”, pontua.
Para driblar as oscilações de caixa, há síndicos que recorrem ao crédito bancário. Outros buscam financiamento para a execução de grandes obras, como a instalação de placas solares. O Banco BV, por exemplo, é líder no financiamento de projetos solares e promove, periodicamente, o Feirão Solar BV, que reúne as melhores ofertas para quem precisa de crédito a fim de iniciar um projeto de energia limpa, com taxas mais atrativas.
João Baroni, da Superlógica, compara que os bancos trabalham com soluções mais transversais e não olham para um nicho específico. “A mesma solução que um banco tem para o condomínio está disponível para postos de gasolina, escolas, padarias”, exemplifica. “Entendemos o dia a dia do condomínio e estamos focados nesse setor. Além disso, aferimos o nível de risco de inadimplência de cada condomínio e trabalhamos com taxas ajustadas ao risco”, pontua.
“Na Superlógica, nosso produto se chama Inadimplência Zero. Ou seja, garantimos para o síndico o recebimento das taxas condominiais independentemente da inadimplência. Essa é uma forma de organizar as finanças porque elimina a flutuação da arrecadação. Ela fica estável e a gestão consegue planejar melhor a vida financeira do condomínio”, destaca Baroni, completando que a contratação de garantidoras já é usual em alguns segmentos, como o setor de locação de imóveis e o de escolas (onde também é relativamente comum famílias deixarem de quitar as mensalidades).
Baroni identifica três perfis de clientes entre os condomínios atendidos pela Superlógica: aqueles com inadimplência persistente (com taxas praticamente iguais mês a mês); os que têm fluxo de caixa irregular, com grandes variações – “brinco que parece um eletrocardiograma, com meses em que a entrada é muito menor, fazendo com que o síndico recorra aos bancos pagando juros elevados”; e ainda os que apresentam inadimplência baixa, cerca de 1% ou 2%, nos quais a garantidora funciona quase como um seguro, evitando problemas futuros de caixa.
Agradecimento aos entrevistados
Aline Leibante e João Baroni
Matéria publicada na edição 316 out/25 da Revista Direcional Condomínios
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