Negligenciar ou postergar uma obra de impermeabilização pode aumentar significativamente a avaria de uma estrutura. Mantas e injeções são soluções do mercado para corrigir os danos e evitar depreciação patrimonial.
A síndica Rita Parreira fez obras com manta asfáltica em condomínio de São Bernardo
Manutenções são necessárias em todos os sistemas de uma edificação. Quando não são executadas surgem problemas que podem evoluir para situações de desgaste, implicação na segurança e desvalorização patrimonial. Com as infiltrações, se ignoradas, há riscos de danos irreversíveis, tem de agir aos primeiros sinais. A síndica profissional Rita Parreira, ao assumir a gestão de um condomínio no Grande ABC, deu início a um combo de obras para ser concluído em cinco anos, e começou pela impermeabilização. “A edificação tem menos de 20 anos, mas a encontramos em uma condição bem ruim porque a manutenção preventiva não era feita adequadamente”, comenta.
Localizado em São Bernardo do Campo, o condomínio tem duas torres, 246 apartamentos e uma vaga de veículo por unidade. O estacionamento possui um pavimento térreo e mais três sobrepostos, sendo que o último lance é descoberto, e foi onde ocorreu o trabalho de impermeabilização. “O piso estava com muitas rachaduras no concreto e ferragens expostas. A estanqueidade da manta já não existia mais em alguns lugares e pingava água nos carros no andar abaixo”, relata a síndica.
Outro problema de vazamento se deu nas lajes de cobertura das torres, originalmente revestidas com argila expandida. “Pelo desgaste do tempo, a argila perdeu sua função drenante. Quando chovia, ficava uma piscina na laje. Já o piso debaixo dela tinha rachaduras, a manta fora desgastada em alguns pontos, e penetrava água nos apartamentos”, descreve Rita.
O rateio para as obras começou no início de 2022, mas a execução se deu a partir de setembro, e a conclusão, em janeiro deste ano. O custo total ficou em R$ 108.200,00. “Iniciamos com arrecadação baixa para que o condômino não sentisse tanto impacto financeiro. Conseguimos um parcelamento com 40% de entrada, sendo que a maioria nos pediu 50%. Pagamos 40% no término da obra, e os 20% restantes após 30 dias da entrega, porque precisávamos de um período de chuva para testar o serviço. Não tendo recebido ainda o valor total, a prestadora voltaria mais rápido ao condomínio caso precisasse refazer algo”, explica Rita, que atua no nicho condominial há 18 anos.
Precauções documentadas
Sobre o prazo de entrega, Rita acrescentou 15 dias antecipando-se a eventualidades. “Na garagem, por exemplo, houve atraso na entrega de material por causa da paralisação dos caminhoneiros após o resultado da eleição presidencial, e consequente atraso no término do serviço, porém não no cronograma da obra, o que foi importante para não deixar os condôminos mais ansiosos”, explica. Rita diz que é bastante compreensível a expectativa dos moradores, tanto que documentou as etapas do trabalho e compartilhou em canais digitais.
Outro cuidado da síndica foi fazer constar em contrato a obrigatoriedade da presença diária de um representante da empresa para acompanhar os operários da obra, em média 10 pessoas, todas contratadas pela prestadora em regime CLT. “O vínculo empregatício é algo importantíssimo, denota seriedade por parte da empresa, deixa claro que os funcionários estão cobertos em caso de acidente de trabalho, e que haverá estabilidade de mão de obra, é bem mais difícil alguém largar o serviço e desaparecer”.
Antes, retrato da laje com argila expandida e poça de água; depois, com proteção de manta asfáltica ardósia
A prestadora se comprometeu, ainda, em comunicar ao condomínio caso substituísse alguém, mesmo que por apenas um dia, e a enviar comprovação de registro dessa pessoa. “Sem o nome na lista do prédio, não entrava nenhum substituto. É uma medida de segurança”, diz Rita.
Já o profissional escalado para supervisionar o andamento da obra, ficou com a incumbência de acompanhar os trabalhadores desde a chegada à saída. “Na dinâmica do condomínio nós, síndicos, não conseguimos acompanhar esse trabalho em período integral, e nesse condomínio especificamente não havia como deslocar um colaborador para ficar três meses nessa função, então tivemos de contar com o suporte da empresa”.
Esse supervisor também ficou encarregado de monitorar a utilização de EPIs e até mesmo aferir a pressão arterial dos colaboradores todas as manhãs. “Embora não oferecesse risco de queda como uma reforma de fachada, o serviço de impermeabilização no condomínio não deixou de ser um trabalho em altura, porque só a garagem tem 15 metros do chão ao topo. Vai saber se na ausência de supervisão, a pessoa ia querer executar o trabalho de outra maneira, e se machucasse”, conjectura a síndica e completa: “Na impermeabilização com manta asfáltica, é usado um maçarico para unir a manta ao primer. Só que nesse processo o operário tem de estar se sentindo bem, e portando EPIs, como óculos, respiradores, luvas e calçados adequados. São cuidados importantes que precisam ser supervisionados”.
A gestora dá uma dica a quem vá contratar um serviço de impermeabilização, com base nessa experiência recente. “Algumas empresas querem que o síndico envie fotos dos problemas, querendo apresentar soluções em cima dessas imagens. Isso refinou a minha busca, optei por descartá-las e conversar com as que se dispuseram a vir ao condomínio, analisaram tudo, explicaram métodos e garantias. A seleção pode demorar um pouco mais, mas vale a pena investir esse tempo”.
Na garagem, uma análise especializada concluiu que a reparação poderia ser feita apenas nas áreas comprometidas, com restauro do piso de concreto e parte da manta asfáltica. No topo de cada uma das torres, a manta antiga também foi mantida, porém foram removidas as camadas de argila e de concreto que estavam sobre elas. Uma camada nova de cimento foi executada e por cima aplicada a manta asfáltica ardosiada, que dispensa um novo cimentado (proteção mecânica), e é uma boa opção para áreas abertas por ser resistente às intempéries.
Pré-moldadas minimizam erros
A impermeabilização por manta asfáltica vem ganhando mais adeptos no mercado, segundo Rolando Infanti Filho, gerente técnico comercial de uma grande fabricante de produtos químicos na área da construção civil, embora o consultor saliente que o reinado ainda seja dos impermeabilizantes a frio (manta líquida, no jargão do setor), produtos que vêm em baldes ou tambor, e são moldados no local de aplicação. Já a manta asfáltica é pré-moldada, o que minimiza erros de instalação. Precisa ser aquecida para haver aderência com a superfície onde será aplicada. Sua apresentação é na forma de rolos, e alguns modelos já vem com acabamento final (caso do condomínio de São Bernardo), como a manta ardósia ou ardosiada, disponibilizada pelas fabricantes nos tons cinza, vermelho e verde.
“A durabilidade é boa e o resultado é bonito”, diz Rolando, mas ele lembra que a manta ardósia não traz conforto térmico como bônus, o que é possível encontrar na manta aluminizada. “Muita gente não gosta por causa do brilho, mas dependendo da umidade relativa do ar, da região, da orientação dos ventos, é possível diminuir de quatro a cinco graus no ambiente abaixo da manta aluminizada”, comenta Rolando.
A síndica Luciene Bulgarelli aprovou a impermeabilização por injeção no condomínio de Santo André
Solução por injeção
A impermeabilização por sistema de injeção serviu como uma luva às necessidades do Edifício Torre Di Rocco, localizado em Santo André, no Grande ABC, conforme relata a síndica orgânica Luciene Bulgarelli, pedagoga que atua na área da Educação e Desenvolvimento Humano.
“Há alguns anos, na época em que necessitamos do serviço de impermeabilização para a laje da garagem, ficamos sabendo sobre o sistema de injeção por intermédio de um prestador que estava fazendo manutenção de hidráulica e decidimos pesquisar sobre esse método que não envolvia quebradeiras de concreto, nem entulhos”, recorda.
Luciene começou a pesquisar o assunto e fez reunião com três empresas de impermeabilização por injeção. “Enquanto síndica, tenho de conhecer o trabalho das empresas, saber como é o serviço oferecido, enfim, tenho de exaurir dúvidas e obter todas as informações possíveis para repassar aos conselheiros e condôminos”.
O condomínio aprovou a obra de impermeabilização proposta, com gel vinílico – o produto é injetado na forma líquida no concreto e se solidifica para fazer a vedação. “Ele percorre caminho inverso ao da água; preenche os espaços onde ela penetra. Alguns pontos do térreo, sobre a garagem, chegaram a ‘espirrar água’, após a injeção do produto”, comenta a síndica.
O problema de infiltração no Torre de Rocco consistia em pontos dispersos na ampla laje do estacionamento no subsolo. Sobre essa laje, estão localizadas áreas de circulação e lazer do condomínio, como salão de festas e quadra. “Se não fosse a impermeabilização por injeção, teríamos de quebrar a quadra inteira e parte do térreo. “Seria um transtorno, mas pior ainda seria o custo de tudo isso”, avalia.
A prestadora selecionada fez uma inspeção preliminar e executou a tarefa por etapas. O trabalho no teto da garagem demorou duas semanas, mais por conta do manuseio dos veículos, segundo Luciene. A equipe fez furos em 17 pontos de infiltração, com uma broca apropriada. Depois aplicou o impermeabilizante. “Era um líquido vermelho, pensei que iria melar e fazer a maior sujeira, mas foi tudo executado com cuidado”, recorda. “A obra transcorreu com tranquilidade, seguindo o cronograma, e tratavam bem os funcionários do condomínio, o que eu prezo demais em uma prestação de serviço, afinal eles tratam a todos que vêm ao prédio com educação”.
Ao término do serviço, a gestora recebeu um arquivo com imagens de todos os pontos impermeabilizados para o caso de precisar acionar a garantia. “O prazo de garantia é de 15 anos, o que é ótimo para o condomínio. Nunca precisamos acioná-la e essa obra já tem sete anos”, conta Luciene.
Em seu sétimo mandato, Luciene é criteriosa na contratação de empresas e compartilha algumas medidas que ajudam a evitar dissabores. “Pesquisem sobre as empresas, vejam para quem prestam serviço, mesmo que tenham sido bem indicadas, conversem com esses fornecedores. Peça indicação de condomínios em que já atenderam e fale com os síndicos não apenas sobre o resultado final, mas questione se houve algum transtorno durante a execução ou no pós-obra”.
Na garagem do Torre Di Rocco, antes e depois de impermeabilização injetável em um dos 17 pontos comprometidos
Qualidade e capricho
Para a síndica, oferecer um bom serviço é ‘fazer o arroz com feijão’. É preciso ter algo mais e segundo ela, essa é a condição que fará com que apenas as boas empresas permaneçam no mercado. Ela acrescenta que técnicos e demais enviados das empresas têm de prestar um bom serviço da hora que chega a hora que deixa o condomínio.
“O que eu tenho observado é que nem sempre há essa preocupação. Pode-se até executar bem o serviço, mas se após isso o prestador deixar um rastro de sujeira e não limpar ou não avisar que é necessário limpar, eu vou pegar no pé”, exemplifica, mencionando como contraponto a empresa que fez a impermeabilização da garagem e se preocupou com capricho e limpeza. “Eu gosto de acompanhar os serviços quando posso, e já escutei coisas como: ‘Mas do que você está reclamando? Não era isso o que eu tinha de fazer?’. A questão é de que maneira foi feito. É impressionante como existem empresas que não têm visão”, diz Luciene.
Para finalizar, ela recomenda evitar contratações tendo o preço como único critério. “Uma vez estávamos fazendo orçamento para pintura do prédio e cotamos com quem tinha feito na ocasião anterior, que nos fez um preço excelente, muito abaixo dos concorrentes. Porém, fizemos pesquisa das condições da empresa junto ao Serasa e descobrimos que tinha uma dívida milionária. Sem chance!”, fala Luciene, alertando: “Às vezes, o barato pode ocultar algo e se revelar uma péssima experiência”.
Matéria publicada na edição 288 abr/2023 da Revista Direcional Condomínios
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