A inadimplência é um dos maiores problemas que os condomínios enfrentam, isso porque a falta de pagamento, seja de uma ou mais cotas, afeta diretamente a saúde financeira, fazendo com que a gestão precise se desdobrar para fazer frente às despesas mensais, seja do mês corrente ou aquilo que foi tirado de outra provisão para saldar um mês anterior em que algum condômino deixou de arcar com as suas obrigações.
Como se baseia a cota condominial
A cota é feita em cima da previsão orçamentária anual. A gestão se baseia nos gastos do ano anterior e faz uma projeção em cima daquilo que serão os gastos do ano atual, contabilizando tudo: folha de funcionários, concessionárias de água e energia, contratos com terceirizadas, fundo de reserva, aumentos contratuais etc., a partir daí, chega-se a um valor que será divido seguindo a fração ideal de cada unidade.
Dito isso, mesmo que haja uma “gordurinha” nesse orçamento, algo comum em condomínios que tenham certa inadimplência contumaz, essa situação acaba atrapalhando o dia a dia e, se ficar “descontrolada”, o condomínio terá que fazer uma nova previsão, sendo que os condôminos que pagam em dia, terão que arcar com esse déficit para que as contas fechem.
O que deve ser feito
É essencial que a gestão tenha uma régua de cobrança bem definida para evitar que a situação cresça e chegue a um ponto crítico. Lembrando que a partir de uma cota em atraso, passados 30 dias da falta de pagamento, o condomínio já pode entrar na justiça. Ainda assim, antes disso, é essencial que o condomínio faça essa cobrança de forma extrajudicial, via SMS, WhatsApp, carta registrada, e-mail etc. e, caso isso não se resolva, a saída é entrar na justiça. Lembrando que o condômino inadimplente pode, inclusive, ter o seu imóvel colocado a leilão e perdê-lo para que com o valor da venda, esse seja usado para quitar a dívida deste com o condomínio.
Essa régua é muito importante, isso porque o que não falta é condomínio que tem inadimplentes em que a dívida prescreveu, algo que ocorre após cinco anos, a contar do vencimento da primeira cota. Esse prazo está previsto no artigo 206, § 5º, I, do Código Civil, Tema 949/STJ. Após esse prazo, não é possível cobrar judicialmente a dívida, apenas de forma extrajudicial, contudo a unidade segue sendo considerada inadimplente, já que a dívida não “desaparece”. Nesse sentido, a gestão não poderá entregar uma declaração de quitação (“nada consta”) quanto às taxas condominiais para o condômino inadimplente, algo que irá prejudicá-lo, caso queira vender o imóvel, por exemplo.
Isso porque o imóvel poderá ser vendido para um outro comprador, mas por conta de os débitos condominiais terem natureza propter rem, estando relacionados a coisa/imóvel e não à pessoa do proprietário, aquele que adquirir o imóvel terá uma dívida com o condomínio, ainda que essa esteja prescrita. Lembrando que uma das sanções em relação ao condômino inadimplente, seguindo aquilo que diz o Código Civil, Art. 1.335, é que este só poderá “III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”. Dessa forma, ele fica “de fora” desse que é o principal local da democracia condominial.
Uma dúvida que surge seria a possibilidade de o proprietário poder pleitear o desejo de “apagar” contabilmente os valores da dívida. Isso só é possível fazer por renúncia ou remissão deliberada em assembleia (maioria simples, salvo regra específica na convenção). Contudo, não há ação judicial que force o condomínio a perdoar a dívida.
Conclusão
Dito isso, é muito importante que síndico e administradora estejam focados nessa questão, para que as dívidas não prescrevam e o condomínio se prejudique pela falta de organização desses na cobrança do devedor. Por isso, é fundamental contar com uma ótima administração eficiente e que busque soluções para garantir que a economia do condomínio não seja abalada por conta de condôminos que, ainda que passem por problemas comuns e que “apertam” o orçamento, deixam de cumprir com suas obrigações legais para com o condomínio, a fim de não prejudicarem o empreendimento onde vivem, traduzindo, a sua própria casa e seus vizinhos.
Dito isso, ao passar por algum problema que impedirá o pagamento de alguma cota condominial, procure a gestão a fim de buscar soluções para saldar essa dívida. Normalmente os condomínios oferecem propostas para que a situação se resolva rapidamente.
