Por Gianpaulo Scaciota
O advogado Gianpaulo Scaciota é especialista em Direito Condominial e escritor
Foto Divulgação
Fachada predial perpassa por normas, regras e legislações no que se refere à aprovação de obras, harmonia visual ou má condição, com risco de acidentes. Em São Paulo, existe até uma lei (10.518) municipal que dispõe sobre pintura e lavagem, no mínimo, a cada cinco anos. Ao planejar uma obra de revitalização ou de fachada, é válido o condomínio investir em consultorias especializadas, possibilitando que decisões e medidas adotadas tenham um respaldo técnico e jurídico adequados. Confira a seguir situações que envolvem regras e leis.
MANUTENÇÃO – O artigo 1.348, inciso V do Código Civil (CC) enfatiza o dever do síndico de diligenciar pela manutenção do condomínio. Se ocorrer um acidente por má conservação da fachada (como queda de revestimento), o síndico pode ser considerado negligente caso não tenha tomado medidas preventivas adequadas. Manter registros de inspeções e manutenções pode ajudar a evitar essa responsabilização. Quando a proposta de obra em fachada deteriorada não tiver aprovação dos condôminos, é necessário constar em ata para salvaguardar o síndico em caso de acidente.
NOVO VISUAL – Para mudar a cor ou revestimento da fachada, é necessário deliberar em assembleia e obter a aprovação da maioria qualificada dos condôminos, conforme previsto na convenção do condomínio. Conforme o art. 1.351 do CC, são necessários votos de dois terços dos condôminos para modificações que alterem a forma externa da fachada. O objetivo é preservar a harmonia arquitetônica e evitar impactos no valor patrimonial das unidades. A falta de aprovação pode resultar em conflitos judiciais.
MUROS E PORTÕES – Alterações estéticas externas, como mudar a cor de muros ou substituir grades por vidro, geralmente requerem aprovação em assembleia, seguindo o quórum determinado pela convenção. Assim como para a fachada, o art. 1.351 do CC se aplica às mudanças que impactam a estética externa. Modificações significativas requerem aprovação prévia, garantida por um quórum especificado na convenção.
SACADA – O condômino deve respeitar o padrão estético externo definido em convenção. Caso contrário, o síndico pode solicitar a reversão da alteração. Apesar de internas, as áreas visíveis da sacada são consideradas parte da fachada e devem respeitar a uniformidade estética prevista na convenção do condomínio. O desrespeito a essas normas pode resultar em sanções ao condômino, incluindo a obrigatoriedade de restauração à cor original.
ESQUADRIAS – Alterações na fachada, incluindo esquadrias, exigem aprovação em assembleia para manter a harmonia visual do prédio. As esquadrias também compõem a fachada, e alterações devem seguir o quórum do art. 1.351 do CC. Modificar cor ou modelo sem aprovação pode gerar quebra de harmonia e conflitos com outros condôminos, que têm a expectativa de uniformidade visual.
REDES DE PROTEÇÃO – Se a remoção for necessária, deve ser comunicada antecipadamente e constar em ata de assembleia, prevenindo custos inesperados aos moradores. Caso a remoção não seja obrigatória e ocorra dano, a responsabilidade pode recair sobre o prestador. É importante ter cláusulas no contrato que cubram esses danos. Problemas de danos causados por terceiros devem ser resolvidos conforme cláusulas contratuais de prestação de serviços e práticas gerais do Código Civil sobre responsabilidade civil. Incluir cláusulas de cobertura de danos nos contratos com prestadores ajuda a definir responsabilidades claramente.
APARTAMENTOS – A entrada do prestador em unidade privada para executar pintura nas paredes e teto depende da autorização do proprietário, conforme o direito de propriedade garantido constitucionalmente. Negociações para acesso precisam ser amistosas e respeitar a privacidade e os direitos do condômino. Caso o morador não permita e dependendo do escopo e definições contratuais e aprovações da assembleia, o condomínio pode propor medida para ter amparo judicial.
CUSTOS INESPERADOS – Diante de problemas no decorrer da obra que aumentem os custos, o síndico deve convocar uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para discutir e aprovar o novo orçamento. O CC e as convenções preveem a necessidade de aprovação de despesas não previstas originalmente em assembleia, garantindo transparência e consensualidade. No caso de situação extraordinária que possa comprometer a segurança e estrutura da edificação, entendo que o síndico pode e deve se utilizar do fundo de reserva e chamar imediatamente uma AGE para informação aos condôminos e recomposição do caixa.
LOCATÁRIO – Em geral, o rateio de obras é responsabilidade do proprietário, salvo previsão contratual diferente entre locador e locatário. As taxas de manutenção e benfeitorias ordinárias geralmente recaem sobre o locatário, salvo estipulação em contrato de locação. A relação locador-locatário é regida pela Lei do Inquilinato e deve prever esses aspectos para evitar conflitos. De qualquer forma valores lançados são sempre de responsabilidade da unidade, por se tratar de obrigação “propter rem”, ou seja, que recai diretamente sobre o bem.
ACIDENTES – O síndico deve garantir que a empresa contratada siga normas de segurança (NR-18, por exemplo), além de verificar previamente a existência de seguro de acidentes do trabalho. Mediante eventual óbito, é necessário notificar as autoridades competentes e colaborar com as investigações, reforçando a segurança no local.
“Mais do que estética, a pintura predial é manutenção preventiva: evita
infiltrações, corrige patologias e valoriza o patrimônio.”
(Kaique Pires Vilela Corrêa, engenheiro civil, SP Pinturas)
“Produtos com nanotecnologia conferem maior sucesso à
pintura, pois têm ação hidrofugante excepcional, gerando sobre
as fachadas uma camada repelente à água por muitos anos mais,
quando comparados a produtos tradicionais.”
(Fábio Aranha, sócio, Cymaco Engenharia)
“Manter a fachada em boas condições é uma ação estratégicab que previne danos, evita infiltrações, valoriza o imóvel e demonstra o cuidado coletivo com a segurança, a estrutura e a durabilidade do patrimônio do condomínio.”
(Marcos Morselli, engenheiro civil, GRM Engenharia)
“Fachadas bem cuidadas valorizam o patrimônio, previnem infiltrações e promovem mais segurança para todos os moradores.”
(Almir Martinho Pereira, engenheiro civil, Action Service Engenharia)
Matéria publicada na edição-312-jun/25 da Revista Direcional Condomínios
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