Em alguns empreendimentos existem áreas conhecidas como “caixões perdidos” ou “caixões mortos”, que são espaços ociosos localizados em halls de serviço ou garagens, normalmente criados por exigência técnica ou estrutural da obra.
Qual a possibilidade de utilização destas áreas? Vale lembrar que tais espaços não estão devidamente regularizados como áreas utilizáveis perante a Prefeitura e, portanto, não podem ser legalmente atribuídos ou convertidos em depósitos ou áreas privativas – ao menos, não sem deliberação do órgão municipal competente.
Esses espaços são, por padrão, classificados como áreas comuns de uso técnico ou estrutural e não constam como áreas autônomas ou de uso exclusivo nos registros imobiliários (matrícula mãe) e na planta aprovada pela Prefeitura.
Sua existência visa, muitas vezes, atender necessidades como passagem de tubulações, respiro estrutural, alívio de carga ou cumprimento de recuos internos.
Conforme dispõe o art. 1.351 do Código Civil, qualquer alteração na destinação de partes comuns exige aprovação unânime dos condôminos em assembleia.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.
Mesmo sendo ociosa ou inutilizada, essa área integra o patrimônio comum e a conversão em área privativa ou seu uso exclusivo por um morador precisa de autorização unânime e posterior regularização registral.
Como regularizar o espaço
Para que o espaço possa ser anexado a uma unidade ou utilizado como depósito para fins comuns, recomenda-se o seguinte passo a passo:
1. Regularização urbanística junto à Prefeitura;
2. Atualização da planta aprovada (projeto legal) do edifício;
3. Revisão do Habite-se, caso a modificação altere a condição da edificação;
4. Alteração do cadastro do IPTU junto à Secretaria da Fazenda Municipal;
5. Averbação no Cartório de Registro de Imóveis, com retificação da convenção condominial e da matrícula da unidade envolvida.
Esse processo não é simples nem garantido, pois depende de análise técnica da Prefeitura, que poderá indeferir o pedido caso entenda que a utilização compromete ventilação, acessos técnicos, recuos ou exigências construtivas mínimas.
Conclusão:
Diante do exposto, não é juridicamente recomendável a ocupação ou o uso individualizado dos “caixões perdidos” ou “caixões mortos” sem prévia regularização.
Qualquer apropriação informal poderá ser considerada uso irregular da área comum, sujeito a sanções administrativas e interdição pelo poder público.
Caso os condôminos optem por seguir com a regularização, recomenda-se:
• Contratação de engenheiro ou arquiteto legalmente habilitado para análise da viabilidade física e técnica do projeto;
• Obtenção de aprovação unânime em assembleia condominial;
• Abertura de processo de regularização junto à Prefeitura de São Paulo, com acompanhamento jurídico e urbanístico especializado.
Enquanto isso, o síndico deve zelar pela integridade e destinação original dessas áreas, sob pena de responsabilidade civil e administrativa.
