O retrofit hidráulico e a visão de futuro no condomínio

Prédios mais antigos apresentam, em geral, projeto hidráulico com prumadas não segmentadas, muitas vezes passando pelo interior dos apartamentos, o que dificulta reparos. Com tubulações em ferro em sua maioria, registram constantes vazamentos e conta de água elevada. Neste texto, o Eng. Renato Luiz Moreira orienta como fazer a modernização das instalações hidráulicas das edificações, em entrevista concedida à jornalista Rosali Figueiredo, editora da revista Direcional Condomínios.

– Sobre o escopo do retrofit hidráulico, é preciso reformular tudo, desde as instalações do barrilete às tubulações, além da logística de distribuição da água, reservatórios, bombas, rede pluvial e de esgoto?

Não necessariamente. É muito importante ter em mente que os sistemas hidráulicos possuem materiais diferentes e, portanto, durabilidades diferentes. Exemplo: Na água temos tubulações de ferro, cobre, PVC, PPR, PEX etc. No gás [aquecimento] temos também ferro galvanizado. No sistema de esgoto e águas pluviais temos chumbo, ferro galvanizado, ferro fundido, PVC, PVC reforçado, Polietileno, Polipropileno etc. Portanto, o certo, devido à vida útil diferente, é considerar o retrofit de cada sistema em separado. Isso se aplica também aos equipamentos, eles têm manutenção diferente.

Um retrofit do sistema de água potável também pode ser parcial desde que, por exemplo, as tubulações do barrilete estejam em bom estado (em algumas situações o material do barrilete é diferente do restante). Mas se estiver tudo em mau estado e comprometido, troca-se todo o sistema. É o mesmo procedimento em relação ao gás; hoje é possível fazer individualização com materiais modernos e ainda partir para a medição pela concessionária de serviço público de forma individual.

Sistemas de distribuição de água têm em geral vida útil menor, pois em décadas passadas se utilizou materiais como chumbo e ferro galvanizado, que duram menos que materiais plásticos. Então, às vezes é necessário fazer um retrofit do sistema de água potável. O mesmo acontece no gás com o ferro galvanizado. No sistema de esgoto e águas pluviais isso é mais incomum, pois os materiais empregados não sofrem tanto com a degradação.

O sistema de águas pluviais pode sofrer retrofit pensando na coleta, tratamento e uso dessa água na área comum, mas é importante fazer um estudo sobre a capacidade de coleta. Para fazer o uso dessa água sem tratamento adicional, deve-se coletar somente a água do telhado ou cobertura, onde não há trânsito de pessoas. É bom fazer um bom estudo sobre o que é viável antes de sair fazendo uma contratação.

– Por onde começar a modernização da hidráulica?

Inicialmente pelo sistema de água potável (água fria e quente quando houver). Água é primordial nas torneiras, então deve ser o primeiro. Segundo é o sistema de gás necessário para aquecimento da água e cocção, que muitas vezes precisa de reforma. É possível projetar e construir um sistema em que a concessionária possa fazer a leitura individual se ela não existir [individualização]. Na sequência, viriam o esgoto e águas pluviais, mas considerando a funcionalidade e durabilidade de cada sistema dentro do condomínio.

– Registro único, falta de segmentação, como repensar a rede de água potável?

Há casos em que só há na edificação o registro da saída do reservatório superior. Isso é um problema sério. Quando há prumadas coletivas é necessário segmentar. A origem disso está nos conceitos de projetos de uma época [até anos 80]. Trabalhei durante mais de 20 anos em projetos, quando as empresas achavam que estes deveriam “prever a manutenção futura”. Segmentar a rede é primordial para evitar transtornos e quebradeiras em locais muitas vezes difíceis de chegar.

Essa é uma obra plenamente possível e recomendável sempre. Mas o condomínio deve avaliar as possibilidades e o caixa (reserva financeira). Há casos em que as tubulações estão totalmente embutidas na laje ou o espaço de trabalho debaixo do barrilete é pouco e difícil de trabalhar. Por isso é sempre recomendável que se faça a contratação de consultoria, que poderá balizar a decisão com argumentos técnicos e que levam em conta a complexidade e custo. Sair fazendo modificações sem uma visão técnica poderá sair mais caro.

No caso do gás, o projeto é mais específico, mas plenamente possível sair de um sistema central (conta do condomínio) e partir para contas individuais pela concessionária e ainda contar com um sistema mais moderno e durável.

– Como redesenhar esse sistema hidráulico do prédio?

A distribuição de água é a parte importante e mais complexa também, pois ela se ramifica a todos os pontos de consumo. Portanto, o mais indicado é contratar um projeto independente; o projeto hidráulico é a parte mais barata e mais importante de qualquer intervenção na área. Uma obra “com projeto” é mais barata do que “sem projeto”. É muito comum uma empreiteira que orça mal e com valor baixo não ter condições de finalizar a obra. Depois, o condomínio quer tentar repassar o restante dos trabalhos para outra empresa e obviamente não consegue no mesmo custo. Se o condomínio fizer primeiro o projeto e orçar as empresas para execução, terá condições de equalizar as propostas de forma coerente. E sabendo o que será feito, as empresas não precisarão colocar margens enormes, basta executar o que está no projeto.

– O retrofit é a oportunidade, então, de promover a individualização do consumo da água?

Sim. Fazer isso é ter visão do futuro do condomínio. E só tem vantagens.

Sempre que vejo tubulações de ferro entrando em colapso eu recomendo a individualização da água, mas nos moldes da concessionária pública, pois ela é mais técnica, exige projeto hidráulico, o que é importantíssimo numa reforma desse tipo, e ainda serve para qualquer modelo de leitura posterior (auto-gestão ou pela concessionária). Tenho projeto onde a tubulação estava entrando em colapso e foi feita a individualização nos moldes da concessionária. Depois de instalado, o condomínio poderá decidir se quer que o consumo seja lido pela concessionária ou não.

Os transtornos quando se faz individualização de água são também muito menores que a interferência causada na troca parcial de prumadas dentro do apartamento. Se contabilizar o custo de troca de seções de prumadas ao longo dos anos, ele é muito mais caro que trocar todo o sistema de uma vez. E hoje as empresas oferecem um bom preço para a troca da hidráulica e ainda diluem os pagamentos.

É importante reiterar que o condomínio saiba que fazendo um projeto antes da obra ele poderá orçar várias empresas com o escopo definido, conseguirá equalizar as propostas e vai reduzir o custo final, porque sem o projeto na mão, as empresas de individualização precisam de margens grandes de risco, já que não sabem exatamente como será a execução. Hoje o hábito é fazer o contrário do que recomenda a engenharia, os condomínios orçam uma obra sem saber o que será feito. É como querer contratar uma empreiteira para construir um prédio que você mesmo não sabe como será. Depois começam a vir despesas não previstas, adaptações, tubulações com dimensionamento no limite, problemas no desempenho final, quando, finalmente, o condomínio percebe que gastou mais e ganhou uma grande dor de cabeça que, para consertar, terá que começar tudo de novo.

Matéria complementar da edição – 247 – julho/2019 da Revista Direcional Condomínios

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