Por Rosely Schwarz
São muitas as preocupações das síndicas e dos síndicos quando o assunto é realizar obras no condomínio, em função da questão financeira, que poderá exigir a aprovação de um rateio extra e do transtorno que essa obra causará no dia a dia dos moradores.
Essa atenção é redobrada quando se trata de realizar a repintura do condomínio, dado que além do custo elevado há muitos cuidados que precisam ser adotados pelo gestor para evitar graves problemas, desde a contratação, como acidentes e conflitos no decorrer da obra.
Cuidados iniciais na escolha da empresa:
- Solicitar para um profissional habilitado, com capacitação comprovada na área, a elaboração de um escopo bem detalhado sobre a repintura. Nesse documento deverá ser mencionado todas as etapas referentes a obra, desde a lavagem da fachada, tratamento das fissuras e trincas, número de demãos de impermeabilizante e cobertura final, como a tinta acrílica. Além disso, se o condomínio possuir grades de ferro, que tratamento deverá ser realizado antes da pintura final. É fundamental que esse profissional não tenha interesse comercial na realização da obra, para que exista total transparência nas informações apresentadas;
- Consultar o escritório de advocacia que atende o condomínio para que elaborem um bom modelo de contrato de prestação de serviço na modalidade empreitada, incluindo cláusulas que permitam a avaliação do desempenho da empresa no cumprimento do contrato e os pagamentos sejam feitos de acordo com o cronograma e avaliação do percentual entregue;
- Fazer um levantamento cadastral minucioso, incluindo informações dos cartórios de protesto, Justiça Federal, Estadual, do Trabalho e Municipal. Além de consultar o PROCON e Reclame Aqui. Essas informações são fundamentais para evitar contratar empresas que estejam com situação negativa no mercado;
- Pedir referências de trabalhos realizados em condomínios que possam ser visitados pelo síndico e conselheiros e questionar há quanto tempo foram prestados os serviços.
Outras atenções que o síndico deve ter:
- Como a repintura da fachada do condomínio envolve o trabalho em altura, uso de andaimes, revitalização estrutural ou aplicação de técnicas específicas é considerada uma obra de engenharia. Sendo assim, é indispensável a contratação de uma empresa que possua um engenheiro ou arquiteto como responsável técnico, devendo, de acordo com a NBR 16.280/2014, da ABNT, elaborar o plano de reforma;
- No caso da contratação de uma empresa que possua como responsável técnico um engenheiro, deverá ser recolhido ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), e se for o responsável um arquiteto, o recolhimento de um RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) será feito ao CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo). Esses cuidados são fundamentais para garantir que a obra siga as normas de segurança e qualidade;
- Se porventura a repintura for apenas uma manutenção de áreas comuns, como: salão de festas, academia e quadra de esporte, não será necessário a contratação de uma empresa que possua o responsável técnico engenheiro ou arquiteto, mas o síndico deverá também elaborar um plano de reforma, conforme estabelece a NBR 16.280/2014.
Informações que as empresas deverão apresentar na proposta comercial:
- Mencionar as leis em vigor que irão impactar nos serviços, principalmente as que podem trazer riscos trabalhistas;
- Certificados de conformidade com as normas da ABNT e segurança do trabalho referentes ao uso da corda, cadeira suspensa ou balancim;
- Comprovação de registro na empresa dos funcionários que irão realizar a obra, além do seguro, treinamento e exame médico que comprove o estado de saúde desses trabalhadores.
Principais itens que devem constar no contrato:
- Identificação das partes: Responsáveis, documentos e localização;
- Objeto: especificação detalhada e clara do que será realizado (escopo);
- Obrigações do Contratante e do Contratado: descrição dos compromissos assumidos pelas partes;
- Responsabilidade pelo recolhimento dos impostos e encargos: INSS, PIS, COFINS, CSLL, ISS e IRRF;
- Prazo: tempo de vigência do contrato;
- Preço: acordo financeiro e índice de reajuste;
- Condições de pagamento e número de parcelas – deixar claro que o pagamento será realizado de acordo com o cronograma e o percentual já realizado da obra;
- Responsabilidade por danos causados por terceiros: prever ressarcimento ao contratante no caso de danos causados por omissão, imprudência, negligência ou dolo, pelo próprio prestador de serviço ou por seus contratados;
- Rescisão: definir as condições, incluindo cláusula de rescisão unilateral sem ônus às partes, mediante notificação prévia;
- Penalidades pelo descumprimento: critério e % de multa.
Com a adoção desses pontos de atenção na realização das obras no condomínio, as síndicas e os síndicos terão maior segurança e tranquilidade. Além de ter os condôminos satisfeitos.
Contratando pintura de fachada
Por Isabel Ribeiro
Egresso de multinacional, Joeverson Macedo abraçou a sindicatura profissional nos últimos anos depois experienciar a função de síndico morador no Blue Vila Mascote, na zona sul de São Paulo. É no condomínio em que reside, e está no segundo mandato como síndico orgânico, que ele aprovou sua primeira obra de pintura, trabalho que deverá se iniciar em breve para aproveitar os meses mais secos. Confiante, Joeverson conta que junto com o corpo diretivo, cercou-se de providências para tudo saia conforme o planejado. “Na vizinhança, existe um prédio de alto padrão cuja pintura ficou interrompida durante seis meses, com parte da fachada pronta, destoando do conjunto. É bem desagradável para o condomínio quando ocorre uma situação assim”.
Entre os pontos que auxiliam a aprovação da obra e tomada consciente de decisão, ele destaca a contratação de uma empresa especializada em vistoria técnica. “Precisamos explicar aos condôminos que fazer uma obra de pintura não é só estalar os dedos e pronto, às vezes, existem áreas degradas, precisam ser tratadas antes de proceder com a pintura. Obra de pintura pede critério”, afirma Joeverson, que para avaliar a condição da fachada, contratou uma empresa que se utiliza de drones e outras tecnologias em suas inspeções.
No condomínio de uma torre com 20 andares, sendo 30% da fachada recoberta por pastilhas e 70% com pintura em estilo grafiato, a vistoria detectou pastilhas soltas, além de fissuras e manchas decorrentes de fuligem na parte texturizada. “O prédio fica perto de uma avenida movimentada, o que contribui com maior emissão de poluentes, levando sujidade às fachadas”, fala Joeverson. “O prédio tem 15 anos e foi pintado oito anos atrás, estava mais do que na hora de repintar, até por legislação, mas desde que assumi a gestão havia situações prioritárias para cuidarmos”, comenta.
O síndico Joeverson Macedo:
planejameno na contratação
de pintura para o residencial
Blue Vila Mascote
Em setembro passado, o assunto foi retomado e houve aprovação do valor-base para a obra. “Chegamos a um denominador calculando uma quantia entre a proposta de valor mais alto que recebemos e a de menor valor. Em cima dessa quantia, colocamos um pouco a mais, que servirá para instalarmos pontos de ancoragem e contratarmos um engenheiro que fará o acompanhamento da obra do início ao fim”, detalha o síndico. “Por mim, a contratação do engenheiro se daria antes, para que empregasse sua expertise na escolha da empresa de pintura. Porém, eu fui voto vencido em assembleia. Mas pelo menos teremos esse profissional durante a obra”, diz Joeverson. Ele menciona que algumas empresas de pintura já dispõem de aplicativos para que síndicos e demais envolvidos possam acompanhar a evolução do trabalho na palma da mão. “É interessante contar com esse suporte tecnológico”.
Fique atento aos detalhes de segurança
Quanto à ancoragem, Joeverson relata que o Blue Vila Mascote vai providenciar a instalação de pontos. “Depois de instalados, vamos chamar uma empresa que trabalha exclusivamente com laudos para avaliar o serviço. Essas empresas fazem inspeção com um dinamômetro, e se tudo estiver em conformidade, emitem o laudo técnico de ensaio de ancoragem predial, o que é crucial na prevenção de acidentes. Mesmo prédios que pintam a fachada a cada cinco anos precisam desse ensaio para verificar em quais condições se encontram esses pontos, pois no período sem uso pode ter ocorrido algum desgaste”, orienta. “Outro cuidado essencial é submeter as empresas de pintura selecionadas à análise do escritório jurídico do condomínio”, finaliza.
“Fachadas bem conservadas refletem a competência da administração
condominial e contribuem diretamente para a valorização
e segurança do patrimônio comum.”
(Kaique Pires Vilela Corrêa, engenheiro civil, SP Pinturas)
“Mais do que estética, a manutenção das fachadas é essencial
para conter a deterioração do edifício, preservar sua estrutura, evitar
infiltrações, garantir segurança aos moradores e ainda contribuir
para a valorização do imóvel.”
(Marcos Morselli, engenheiro civil, GRM Engenharia)
“Manter a fachada em dia com pintura técnica e manutenção
preventiva é investir na durabilidade da edificação e na segurança
dos moradores.”
(Edilson Souza, gestor, Topo Pinturas)
“Para uma fachada bonita e durável, o segredo está na preparação:
é preciso limpar bem a superfície, corrigir imperfeições, aplicar
selador e escolher uma tinta de qualidade — pintar é mais do que
só passar tinta, é valorizar o todo.”
(Jackson Rodrigo de Jesus, diretor, Stark Engenharia)
Matéria publicada na edição-311-mai/25 da Revista Direcional Condomínios
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