A administração condominial tem enfrentado, ao longo dos anos, desafios relacionados à convocação, ao quórum e à deliberação em assembleias gerais.
Em muitos empreendimentos, sobretudo os de grande porte, a baixa participação dos condôminos prejudica a representatividade em decisões que implicam quóruns deliberativos específicos.
Nesse contexto, a Lei nº 14.309, de 8 de março de 2022, trouxe inovação ao introduzir a figura da assembleia permanente, conferindo maior flexibilidade e eficiência ao processo deliberativo condominial.
O presente artigo tem por objetivo analisar os principais aspectos jurídicos dessa modalidade, seus impactos práticos e os desafios que surgem com sua aplicação, especialmente no âmbito da gestão condominial contemporânea.
A Lei nº 14.309/2022 incluiu dispositivos que permitem a realização de assembleias condominiais permanentes.
Diferentemente do modelo tradicional, em que a reunião se encerra ao final de um único encontro, a assembleia permanente pode se prolongar por até 90 dias, possibilitando que deliberações sejam retomadas em datas subsequentes, sem necessidade de nova convocação.
O fundamento legal está no artigo 1.353, § 1º, do Código Civil, inserido pela referida lei, que estabelece que, quando a matéria exigir quórum especial ou a complexidade do tema assim recomendar, poderá a assembleia ser declarada permanente.
Dessa forma, o legislador buscou conciliar a rigidez dos quóruns qualificados como aqueles previstos para alteração de convenção ou realização de obras com a realidade prática da baixa adesão condominial.
Características essenciais:
A assembleia permanente possui algumas características próprias que a diferenciam da assembleia ordinária ou extraordinária tradicional:
- Prazo Máximo: a sessão pode permanecer aberta por até 90 dias, período em que novas reuniões podem ser realizadas sob a mesma convocação.
- Convocação Única: não há necessidade de expedir novos editais a cada encontro, a pauta permanece válida durante todo o prazo de vigência da assembleia.
- Quórum Flexibilizado: a intenção é garantir que, ao longo do período, maior número de condôminos participe, permitindo alcançar quóruns de difícil obtenção.
Vantagens práticas:
A inovação legislativa traz benefícios relevantes para a governança condominial.
Primeiramente, amplia-se a participação dos condôminos, uma vez que o prazo estendido possibilita maior adesão daqueles que não poderiam comparecer em um único dia.
Além disso, a assembleia permanente se mostra instrumento adequado para matérias de alta complexidade, como aprovação de obras voluptuárias, alteração de convenção, instituição de fundo de obras ou mudanças estruturais relevantes.
Outro ponto positivo é a redução de custos e formalidades, já que não há necessidade de convocação sucessiva de assembleias, o que representa economia de tempo e recursos administrativos.
Desafios e riscos:
Apesar das vantagens, a assembleia permanente também traz riscos que merecem atenção.
Um deles é a insegurança jurídica quanto ao acompanhamento da pauta por condôminos que participem apenas de algumas sessões.
Para mitigar esse problema, é essencial que a administradora e o síndico mantenham registros claros das deliberações parciais e disponibilizem as informações de forma acessível.
Outro desafio é evitar o uso abusivo do instrumento, como a manutenção de assembleias abertas indefinidamente, situação que poderia gerar instabilidade no condomínio.
O prazo máximo de 90 dias deve ser observado com rigor, e a declaração de assembleia permanente precisa ser fundamentada na relevância ou na complexidade do tema.
