Em condomínios, poucas decisões causam tanto impacto quanto a alteração da destinação de uma área comum. Transformar um salão de festas em academia, uma sala de jogos em coworking ou uma antiga portaria em depósito parece, à primeira vista, algo simples e prático. Mas, do ponto de vista jurídico, exige atenção redobrada e, sobretudo, respeito à coletividade.
A “destinação” refere-se à finalidade originalmente prevista para um espaço nas áreas comuns, geralmente descrita na convenção e aprovada pela incorporadora no projeto inicial. Alterar essa função, portanto, não é apenas uma reforma: é uma mudança estrutural na lógica de uso do condomínio. E a lei é clara quanto ao caminho para isso.
De acordo com o art. 1.351 do Código Civil, qualquer alteração na destinação das partes comuns exige quórum qualificado de 2/3 dos proprietários. Essa regra visa proteger o direito de todos os condôminos sobre áreas que pertencem à coletividade e que impactam diretamente no valor, na funcionalidade e na experiência de morar no local.
No entanto, há situações em que se discute a aplicabilidade de quórum menor, especialmente quando a mudança não fere o uso coletivo ou não descaracteriza completamente a função da área. Alguns tribunais já admitiram flexibilizações quando há evidências claras de abandono do espaço, ausência de prejuízo aos moradores e substituição por algo de igual ou maior utilidade comum. Ainda assim, o entendimento majoritário permanece conservador: mudança de destinação, salvo exceções muito específicas, deve contar com quórum qualificado de 2/3 dos proprietários.
Importante não confundir alteração de destinação com mudança de uso eventual ou decorativa, como trocar os móveis do salão de festas ou adaptar temporariamente uma sala ociosa. Nesses casos, pode-se aplicar quórum de maioria simples ou deliberação do síndico, desde que respeitada a convenção.
Por isso, antes de votar esse tipo de proposta em assembleia, o síndico deve:
- Verificar a destinação expressa na convenção ou no registro do empreendimento;
- Consultar assessoria jurídica especializada para avaliar os riscos legais;
- Garantir ampla comunicação e transparência com os condôminos;
- Respeitar o quórum exigido, mesmo que pareça difícil de atingir.
A alteração de destinação é possível, sim, mas deve ser feita com segurança jurídica, legitimidade coletiva e responsabilidade. No condomínio, o que é de todos não pode ser decidido por alguns.
