Edificações antigas podem passar por intervenções que incorporam varandas e sacadas contemporâneas às unidades residenciais. Quando bem planejado e executado, o retrofit tende a transformar o perfil do condomínio, tornando-o mais moderno, confortável e competitivo frente às novas construções do mercado.
A mudança arquitetônica traz benefícios diretos, como amplitude, ventilação cruzada e luminosidade, e permite a permanência da pessoa no mesmo endereço, desfrutando do aumento da área útil e da considerável valorização do patrimônio e da liquidez do imóvel. Contudo, não se trata de uma obra simples de executar, pois exige atenção a diversas etapas técnicas, legais e administrativas. Requer, ainda, investimento significativo. No entanto, a principal barreira costuma ser a adesão dos condôminos à proposta.
O síndico orgânico Flávio Machado administra um residencial da década de 1970 no Itaim Bibi, zona sul da cidade, que não tinha varandas, mas sim balcões. Um retrofit, em estágio de finalização, trouxe a modernização pretendida, acoplando varandas de 43 m² cada às 26 unidades. Mas, para isso, foi preciso discutir o projeto por dez anos. Economista especializado em gestão de crises, ele observa que, de modo geral, as pessoas têm dificuldade em se envolver com novas situações e sair da zona de conforto. “Foi um desafio gigantesco obter quórum”, comenta.
Vale destacar uma medida que pode trazer maior celeridade na aprovação do projeto de inclusão de varanda ou sacada em assembleias, o qual tradicionalmente exigia unanimidade: o quórum de 100% dos votos, nos últimos anos, foi flexibilizado para 2/3 do total das unidades. Isso se deve a uma tendência legislativa de facilitar a obtenção de quóruns, até porque muitos beiram o inalcançável, como aponta o advogado João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).
O residencial do Itaim Bibi, zona sul, ganhou varandas de 48 m² em 2013 e serviu de inspiração para outro condomínio do bairro ampliar as áreas úteis de suas unidades.
João Paulo explica que, por meio de uma mudança na redação do artigo 1.351 do Código Civil, em 2022, foi estipulado o quórum de 2/3 dos votos dos condôminos, em vez de 100%, como suficiente para alterar a convenção condominial e a destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Desde então, por analogia, o mesmo quórum vem sendo aplicado às alterações de fachada. “Soma-se a esse argumento o fato de que muitas capitais do Brasil vêm criando leis municipais incentivando o retrofit, o que geralmente redunda na criação de sacadas”, esclarece o advogado.
Modernizar sem perder a identidade
Neste condomínio, também no Itaim Bibi, o retrofit para inclusão de sacadas de 40 m²
está na reta final; conversação entre condôminos foi iniciada há uma década.
No condomínio sob gestão de Flávio Machado, o padrão construtivo foi mantido com a modernização. O síndico conta que a inspiração para aumentar a área útil das unidades veio de outro residencial antigo no bairro, que ganhou varandas em 2013. A partir daí, alguns poucos moradores começaram a sonhar com a possibilidade de replicar a novidade no condomínio em que ele reside há 20 anos.
A conversa se tornou mais produtiva apenas nos últimos seis anos. “Havia quem quisesse e quem não quisesse a obra. Tivemos de usar uma espécie de psicologia reversa. Em certos momentos, fingimos desinteresse para que aqueles que estavam hesitantes se mostrassem interessados e passassem a nos cobrar sobre a viabilidade do projeto”, detalha Flávio. O condomínio optou por trabalhar com uma empresa especializada em gerenciamento global do processo de retrofit, com know-how em inclusão de varandas acopladas por meio de estruturas metálicas pré-fabricadas.
Para o síndico que deseja aprovar projeto similar em prédio antigo, Flávio orienta evitar argumentações baseadas em valorização patrimonial, algo que será detectado no transcorrer do percurso. Muitos moradores das primeiras fases da implantação já estão em idade avançada; podem preferir investir seu dinheiro em uma estrutura de home care, por motivos de saúde, ou não veem mais sentido em enfrentar uma reforma. Há também o proprietário-investidor, que pode não ter interesse em varandas para seus inquilinos. “Em condomínio, há uma diversidade de pensamentos e estágios de vida. Tivemos duas unidades colocadas à venda nos últimos anos por pessoas que preferiram mudar para um lugar menor, mas, antes, aprovaram a instalação das varandas para já obterem parte da valorização e aumento da liquidez”, pontua.
Outra dica de Flávio é que o síndico pode ajudar moradores com dificuldades financeiras a buscar recursos para a reforma. “Você não pode abandonar o morador. É do interesse do condomínio ajudar a resolver o problema. Um dos condôminos fez um consórcio de obras por minha sugestão. Lembrando que, tecnicamente, é uma contratação feita com o CNPJ do condomínio, que realiza os pagamentos às construtoras e fornecedores. Mas o endividamento é pessoal, não é do condomínio”, esclarece e complementa. “Até mesmo o próprio condomínio pode levantar os recursos, caso a assembleia aprove, e realizar o pagamento ao longo de 10 anos, por exemplo. Hoje, existem várias opções para custear uma obra desse porte.”
Sucesso na ampliação de sacadas
O síndico profissional Nilton Savieto acompanhou um retrofit de fachada com ampliação de sacadas em um condomínio no Jardim Paulista, projetado há mais de 60 anos, com 30 unidades e sacadas de 7 m². A obra, entregue no final de 2023, aumentou o espaço para 35 m². Assim como no caso do Itaim Bibi, os moradores sonhavam com a empreitada há uma década.
Quando Savieto assumiu a gestão, encontrou um rateio em andamento, tornando possível iniciar, posteriormente, a reforma com um terço do valor total arrecadado. O projeto e as aprovações junto aos órgãos competentes ficaram a cargo de um escritório de arquitetura. A arquiteta responsável e um engenheiro contratado acompanharam a execução da obra em conjunto com o síndico e uma comissão de moradores engajada. Foram contratadas uma empresa de construção civil e outra de estruturas metálicas, que atuaram em paralelo.
Edifício dos anos 1970, no Jardim Paulista, contava com sacadas de 7 m², que passaram a ter 35 m², trazendo valorização de 30% às unidades.
O síndico relata que chegou a contar com 50 funcionários trabalhando no condomínio, que foi transformado em um canteiro de obras, com guindaste e elevador tipo cremalheira. O condomínio contratou seguro de vida para todos os trabalhadores e, antes do início da reforma, realizou uma vistoria cautelar de vizinhança, documentando o estado dos prédios à esquerda, à direita e nos fundos do edifício, afinal, poderiam sofrer algum impacto e, se necessário, receber ressarcimento.
Os condôminos enfrentaram mais de um ano de desconfortos, como tapumes nas sacadas e acessos interditados, porém, sem apresentar queixas. O síndico frisa que a comunicação organizada e constante foi crucial para manter os ânimos sob controle. Já a aposta no projeto chegou a surpreender Savieto. “Dez por cento das unidades foram comercializadas. E as pessoas que as compraram, aproveitando a valorização, se mudaram para o prédio com a obra a pleno vapor”, ilustra. A reforma é motivo de orgulho para ele. “Fui responsável por controlar finanças, o que é uma tarefa trabalhosa em uma intervenção dessa envergadura, e a auditoria do condomínio não encontrou nenhuma irregularidade.” Por fim, ele adverte que síndicos interessados no processo se cerquem de profissionais altamente qualificados em todos os âmbitos necessários para a segurança do condomínio e otimização da obra.
Antes de planejar ampliações ou instalações de varanda ou sacada, é preciso contratar empresa de engenharia e arquitetura, ou segmentada, que irá avaliar o potencial construtivo do imóvel e conduzirá o processo de regularização junto aos órgãos públicos, conforme orienta a arquiteta e urbanista Taísa Pavani, da Pavani aec/Arquitetura, responsável pelo projeto do edifício do Jardim Paulista. Alberto Alves, à frente da BR Retrofit, empresa responsável pelo retrofit dos condomínios do Itaim Bibi citados na reportagem, explica que, entre os vários requisitos, para ter varanda frontal, é preciso manter cinco metros livres no acesso ao edifício e preservar três metros livres no caso de varandas laterais ou voltadas para os fundos do lote, para evitar sombreamentos. A parte estrutural e legal deve ser muito bem avaliada para ver se o condomínio tem condições de realizar essa intervenção. Com obras do gênero, Taísa observa que ocorre, em média, 30% de valorização do imóvel. Alberto acrescenta que, em varandas com vista para parques ou clubes tradicionais, pode chegar a 50%.
“Modernizar a fachada é investir no futuro do condomínio. Estética, eficiência e valorização caminham juntas no retrofit.”
(Edilson Souza, gestor, Topo Pinturas)
“Temos visto que o retrofit tem sido uma alternativa muito interessante na valorização do imóvel. O investimento nos trabalhos de retrofit acaba tendo excelente retorno financeiro quando, ao final, avaliamos o novo valor de venda dos imóveis ou os novos patamares de aluguéis.”
(Fábio Aranha, sócio, Cymaco Engenharia)
“Pesquisas afirmam que mais de 70% dos interessados em imóveis verticais consideram essencial o estado das áreas comuns, especialmente das fachadas. Investir na conservação dessas estruturas valoriza diretamente o patrimônio do condômino.”
(João Batista Cardoso da Costa, gerente comercial, Artom Pinturas)
“A fachada bem conservada reflete a boa gestão do síndico, valoriza o condomínio e evita gastos maiores com reparos emergenciais.”
(João Batista Vilela, sócio-proprietário, SP Pinturas)
“A restauração de fachadas exige diagnóstico técnico preciso e execução especializada. Para condomínios, isso representa mais segurança, menor custo de manutenção e valorização real do patrimônio coletivo.”(Marcos Morselli, engenheiro civil, GRM Engenharia)
“Rachaduras, infiltrações e desplacamentos são sinais de alerta. O retrofit é a solução que une segurança, estética e valorização do condomínio.”
(Eliton Teixeira de Oliveira, engenheiro civil, Renovi Engenharia)
Matéria publicada na edição-313-jul/25 da Revista Direcional Condomínios
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