Planeje bem para evitar surpresas
Saiba como planejar e ratear as verbas para obras extraordinárias.
A situação financeira do Condomínio Residencial Mediterrâneo, onde José Eduardo Coscia Sichetti é síndico, é sólida. Muitas obras são feitas com o dinheiro da conta ordinária, sem a necessidade de rateio extra. Foi o caso da recente reforma das duas churrasqueiras e da reforma da entrada de veículos. Mas, para a pintura das quatro torres, foi aprovado um rateio em assembléia, a ser pago em 14 parcelas pelos 320 apartamentos. O rateio foi necessário, conforme José Eduardo, porque o condomínio optou pela aplicação de textura nos blocos, encarecendo em cerca de 70% a pintura tradicional. “Quando faltam recursos é preciso planejar. Oriento os síndicos a primeiro arrecadar, para depois realizar a obra”, diz.
A pintura é o exemplo mais nítido de uma obra extraordinária. Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, administradora de empresas e autora do livro Revolucionando o condomínio, recomenda que o rateio comece no mínimo seis meses antes do início da obra. “Se o síndico conseguiu parcelar o serviço com a empresa em 12 vezes, pode dividir o rateio em 18 parcelas para os condôminos. Dessa forma, o condomínio pode aplicar o dinheiro e diminuir o impacto da inadimplência sobre o rateio. Com o dinheiro aplicado, é sacado só o valor das parcelas no vencimento”, explica. No entanto, o mais usual, continua Rosely, é que o condomínio resolva aumentar o valor do rateio, cobrindo assim os inadimplentes. “Novamente os adimplentes pagam pelos inadimplentes. Antecipando o rateio e aplicando o dinheiro é possível suprir os inadimplentes”, orienta. Para obras extraordinárias o ideal é sempre planejar, complementa a administradora: “Com planejamento é possível procurar o melhor preço e analisar bem as qualidades do fornecedor.”
Conforme a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91), cabe ao locador pagar as despesas extraordinárias do condomínio. Segundo a lei, são despesas extraordinárias “aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício”. Ainda de acordo com a lei, o artigo 22 define como extraordinárias obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas; obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; despesas de decoração e paisagismo; constituição de fundo de reserva. Já o artigo 23 define as obrigações do locatário, entre elas pagar as despesas ordinárias. Para o advogado Cristiano De Souza Oliveira, consultor jurídico condominial, mesmo existindo na lei de locação uma divisão de responsabilidades pelo pagamento das despesas, esta norma pouco influencia a administração de condomínios. “O síndico administra o condomínio, e não a locação de cada condômino. Desta forma, quanto ao que é estabelecido pelos artigos 22 e 23 da Lei de Locação, cabe ao condômino locador a responsabilidade da divisão”, sustenta.
Ainda em relação às despesas extraordinárias, é importante observar os quoruns exigidos para sua aprovação. Os artigos 1341 a 1343 do Código Civil tratam dos quoruns para obras: obras voluptuárias exigem voto de dois terços dos condôminos; obras úteis, voto da maioria dos condôminos. “As demais deliberações, ainda que tratem de despesas extraordinárias, devem ser votadas pelo quorum estabelecido na convenção do condomínio. Em caso de silêncio da convenção, será computada pela maioria dos presentes em assembléia que assinaram o livro de presença”, constata o advogado.
Matéria publicada na edição 126 jul/08 da Revista Direcional Condomínios
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