Segunda, 15 Março 2021 00:00

A indispensável e necessária atualização do Regimento Interno e da Convenção do condomínio

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A Convenção é o principal documento para a existência de um condomínio, visto que o seu corpo de normas estabelece o estatuto jurídico condominial, por meio de regras matriciais que culminam por estabelecer os direitos e os deveres da coletividade condominial.

O Regimento Interno (RI), por sua vez, é o documento de feição normativa que regula a conduta dos condôminos e demais moradores, com prioridade para a disciplina aplicável ao uso das áreas comuns, tendo por objetivo garantir condições de boa convivência. Dada a sua peculiar especificidade, o Regimento Interno se subordina às regras da Convenção e com ela não pode conflitar.

Ademais, o texto normativo da Convenção e do Regimento Interno, para além de seu alcance específico, se destina ainda a regrar rotinas afetas a terceiros, como é o caso dos empregados do condomínio, dos terceirizados, dos visitantes, dos inquilinos e dos colaboradores em geral.

Em sua qualidade de relevante instrumento de gestão, tanto a Convenção como o RI precisam estar adequados à realidade condominial, alinhados com a legislação de regência, personalizados em relação às demandas específicas de cada condomínio e, especialmente, atualizados sob o prisma dos princípios que orientam as boas práticas de governança.

Não raro, por falta de disposições específicas e por ausência de previsão de regras, tanto a Convenção como o RI costumam deixar brechas, lacunas normativas, das quais se aproveitam principalmente aqueles que desrespeitam os preceitos inerentes à harmônica convivência e os deveres de urbanidade e respeito para com o próximo.

Uma Convenção atualizada e personalizada às necessidades do condomínio deve se pautar por estabelecer os deveres e poderes do síndico e dos órgãos colegiados; deve conter normas de segurança física e patrimonial; regras relacionadas à política de proteção de dados (em conformidade com a LGPD); normas que orientem o exercício do poder disciplinar do síndico; bem como as sanções adequadas aplicáveis aos detratores das regras condominiais.

Assembleias presenciais e/ou virtuais

Deve ainda, especialmente a Convenção, atentar para a necessidade de reger as assembleias presenciais e/ou virtuais, regrando com detalhes a maneira que será adotado o rateio das despesas, os direitos, os deveres e obrigações de cada morador, os deveres do síndico e dos membros do conselho, a composição do fundo de reserva e de eventuais fundos específicos (como, por exemplo, os vinculados a obras, reformas ou projetos especiais), dentre outros assuntos de suma importância à administração do condomínio.

Essa necessária e indispensável atualização das normas de regência do condomínio deve ainda definir com clareza o modo de contribuição para a quitação das despesas ordinárias e extraordinárias, as matérias de competência das reuniões assembleares, o emprego e a forma do uso de procurações, se haverá admissibilidade da contratação ou não de um síndico profissional, assim como o quórum exigido para a aprovação do que for decidido em colegiado, desde que não previsto, anteriormente, em lei.

Para que possa ocorrer a alteração do texto da Convenção de condomínio torna-se imprescindível obter a manifestação favorável de, no mínimo, 2/3 dos condôminos, evitando desta maneira frequentes alterações por interesses pessoais, dentre outros; já o Regimento Interno, se destacado da Convenção, como convém que se apresente, em tomo autônomo, poderá ser modificado pelo quórum de maioria simples (metade mais um dos presentes à assembleia), especialmente se assim estabelecer o texto convencional.


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Vander Ferreira de Andrade

Advogado, especialista, mestre e doutor em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP). Professor titular de MBA em Direito Imobiliário das Faculdades Legale de São Paulo, presidente da Associação Paulista de Síndicos Profissionais e Pró-reitor de Administração e Planejamento do Centro Universitário Fundação Santo André. Coordena cursos de formação de síndicos profissionais, de administradores de condomínio e de advogados condominiais. É palestrante e parecerista, articulista na área e autor da obra "Manual do Síndico Profissional" (Editora Nelpa, 2020). Mais informações: vanderandrade@bol.com.br.