Sexta, 02 Outubro 2020 00:00

A reabertura flexibilizada das áreas comuns em condomínios em conexão com os protocolos e diretrizes governamentais

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O advento da pandemia do novo Coronavírus importou na necessidade de serem adotadas, em curto espaço de tempo, diversas medidas restritivas de caráter sanitário, muitas delas decorrentes de protocolos estabelecidos e determinados por normas e diretrizes governamentais e que não tardaram a ser aplicadas, ainda que por via reflexa, aos espaços e áreas comuns, tanto as de convivência como as de lazer ou entretenimento, no âmbito dos condomínios.

Contudo, passados os primeiros e trágicos dias de chegada da pandemia ao Brasil, estudos sinalizam, tal como vem ocorrendo em cidades europeias, mesmo dos países mais atingidos pela doença como Itália, Espanha e Reino Unido, que a partir do estabelecimento de um achatamento da curva, em meio à formação de um platô, os casos de contaminação, internação e de óbitos em relação ao vírus tendem a contemplar a efetivação de uma curva descendente de casos, permitindo aos dirigentes públicos estabelecer o afrouxamento das medidas de caráter restritivo, dentro de um planejamento permeado por etapas ou fases de flexibilização das medidas de restrição sanitária.

Assim e, da mesma forma como ocorre com a gestão pública dos estados e dos municípios, os condomínios, que não deixam de ser verdadeiros microcosmos integrantes do cenário urbanístico das cidades, precisam estabelecer planos de flexibilização objetivando a reabertura gradual das áreas comuns.

Nesse compasso, os síndicos devem atentar para questões fundamentais.

A primeira delas diz respeito à particularidade e singularidade de cada condomínio, valendo dizer que nenhuma estrutura condominial é idêntica à outra, mesmo porque uma coisa é falar na abertura de um condomínio residencial, outra coisa é discutir a reabertura de um condomínio empresarial, e coisa diversa é tratar do planejamento da reabertura de atividades em condomínios multimodais ou especiais, dentre os quais os denominados “condomínios clube” se manifestam como o maior dos desafios.  

Ademais, seja qual for a modalidade condominial, deve o síndico, amparado pelo colegiado consultivo, acompanhar o cenário que permeia o entorno do condomínio, em especial, quais as políticas públicas que estão sendo adotadas em termos de reabertura de atividades na localidade e na região em que o mesmo se situa, para que se possa implementar os primeiros passos na direção de um processo de flexibilização das medidas de acesso às áreas comuns.

Não há por outro lado se comparar, com absoluta identidade, o que significa para a economia do País a reabertura do comércio, com a reabertura das áreas comuns de um condomínio, vez que estas sequer se aproximam da moldura de essencialidade própria das atividades que são responsáveis por empregos diretos e indiretos e pelo sustento de milhares de famílias, valendo dizer que a cautela na reabertura de piscinas, de salões de festas ou de playgrounds poderá e deverá ser precedida de estudos e quiçá de pareceres de especialistas, mesmo os da área médica, tudo e para o fim de garantir a segurança da coletividade condominial e, por via de consequência, da própria gestão do síndico.

Outro ponto a ser considerado é o de que, ainda que em dado momento se possa deliberar pela reabertura das áreas comuns condominiais, não se pode olvidar de que tal processo haverá de ser imprescindivelmente acompanhado de novos e sequenciais protocolos, os quais deverão importar na determinação de comportamentos caracterizados pelo distanciamento social, pelo uso de máscaras de proteção e de álcool em gel, do emprego de tapetes de sanitização, dentre outras medidas correlatas, tudo dentro da particularidade e especificidade de cada tipo e modalidade de condomínio, e também das características que permeiam o público que o ocupa.

Nesse sentido, um condomínio ocupado predominantemente por uma população idosa deverá seguir protocolos muito mais rígidos, vez que, sabidamente, tal público encontra-se inserido no contexto daquilo que se convencionou denominar de “grupo de risco”.

Recomenda-se, portanto, a implementação de um conjunto de ações planejadas e desenhadas em meio a um cauteloso cronograma de medidas de flexibilização, da mesma forma como as cidades e estados já têm estabelecido, o qual, à guisa de exemplificação, pode ser assim delineado:

Cronograma de abertura das áreas comuns

Fase 1

Fase 2

Fase 3

Fase 4

Liberação para obras nas unidades autônomas

Reabertura de academias.

Reabertura de quadras esportivas.

Reabertura da piscina.

Reabertura das áreas comuns que permitam isolamento social e não sejam caracterizadas por aglomerações.*

Reabertura de áreas de entretenimento e/ou de convivência abertas. **

Realização de assembleias presenciais.

 

Reabertura de restaurantes ou de cafés.

 

Reabertura do salão de festas ou de salas de jogos ou de música.

 

OBS.: *A reabertura de piscinas ou de áreas comuns correlatas deverá se fazer acompanhar de medidas complementares de restrição de acesso da totalidade de condôminos e de usuários, valendo dizer que deverão ser estabelecidas regras especiais de capacidade máxima de acesso de pessoas, limitando-se, por exemplo, à quarta parte da capacidade de uso, critério que deverá ser precedido de estudos técnicos e de amplo debate e sequencial aprovação junto à comunidade condominial.
** Exemplo: playgrounds abertos, áreas de convivência de animais de estimação, churrasqueiras.

Em São Paulo, se torna imperativo avaliar o que os condomínios poderão fazer com a liberação gradual de eventos prevista no Plano da Prefeitura, uma vez que em conformidade com os anúncios recentes emanados pelo prefeito Bruno Covas, shows e festas não estarão liberados. Assim, resta-nos indagar: Como fica, no âmbito dos condomínios, a questão do uso de salão do de festas, à guisa de exemplo, para a realização de festas infantis? Faz sentido a cidade liberar, ainda que gradualmente, os cinemas e os teatros e permanecerem fechados, para uso dos condôminos, o salão de festas do prédio?

A resposta parece estar na conclusão de que, em meio ao processo de reabertura das áreas comuns do condomínio, deve o síndico permanecer atento às diretrizes governamentais que tangenciam a localidade onde se encontra a unidade condominial, não olvidando que, mesmo diante da reabertura das áreas comuns, algumas restrições e cuidados especiais haverão de ser adotados, fiscalizados e cobrados, até porque, até que se tenha uma vacina para o novo Coronavírus, a ameaça real de contaminação persistirá presente, sendo certo que localidades diversas poderão receber orientações sanitárias distintas, no que os condomínios deverão acompanhá-las, com cautela e exatidão.

Assim e, a despeito da necessidade de ser definido um cronograma de fases de reabertura das áreas comuns dos condomínios, outras medidas adicionais, dentro daquilo que se tem convencionado denominar de “o novo normal”, deverão seguir sendo realizadas cotidianamente e com intenso acompanhamento e supervisão.

Com isso estamos a dizer, por exemplo, que mesmo que se venha a abrir as quadras esportivas, deve-se evitar a cessão de objetos de uso compartilhado, tais como bolas ou redes, deve continuar havendo redobrada intensificação dos protocolos de higienização de playgrounds, do salão de festas e das academias, o uso de máscaras deverá seguir sendo exigido nessas mesmas áreas de uso coletivo, deverão ser adotados protocolos especiais de agendamento das áreas comuns com limitação de acesso de pessoas, mormente autorizado com exclusividade a unidades familiares e, mesmo assim, com número restrito de acesso.

Da mesma forma, deverá se continuar prestigiando o emprego corrente de ferramentas tecnológicas virtuais para todas as ações de comunicação e, conquanto se possa em algum momento reiniciar o procedimento de realização das assembleias presenciais,  o quanto possível, se deve conferir precedência e prioridade às reuniões assembleares ditas virtuais, assim como as obras e reparos em unidades autônomas possam em algum momento retornar à atividade, mesmo diante dessa retomada, deverá haver da parte do síndico, o  devido acompanhamento para que tais empreitadas se permitam fazer somente a partir de agendamentos formais prévios, onde se deverá prestigiar, e de forma isonômica, as obras necessárias e úteis, deixando as de caráter voluptuário para um segundo plano.

Espera-se, assim, sopesar os direitos postos em confronto, de um lado, o de propriedade, do qual se deflui o direito de gozo e de fruição do bem e, de outro, o direito à saúde coletiva, sendo que, em face do impasse gerado pela colisão destes direitos fundamentais, nos parece mais relevante, em particular, diante da iniludível constatação da permanência desta grave pandemia de escala mundial, prestigiar a proteção da vida e da incolumidade coletiva, vez que estes direitos  fundamentais se encontram mais conectados, nesse momento especial e de profunda preocupação que nos acompanha diariamente, com o princípio constitucional da dignidade da pessoa humana, vetor que deve ser perseguido de forma constante por todos aqueles que se encontram à frente da gestão condominial.


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Vander Ferreira de Andrade

Advogado, especialista, mestre e doutor em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP). Professor titular de MBA em Direito Imobiliário das Faculdades Legale de São Paulo, presidente da Associação Paulista de Síndicos Profissionais e Pró-reitor de Administração e Planejamento do Centro Universitário Fundação Santo André. Coordena cursos de formação de síndicos profissionais, de administradores de condomínio e de advogados condominiais. É palestrante e parecerista, articulista na área e autor da obra "Manual do Síndico Profissional" (Editora Nelpa, 2018). Mais informações: vanderandrade@bol.com.br.