Sexta, 22 Janeiro 2021 00:00

Cobrança de IPTU nos condomínios

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A cobrança de IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) nos condomínios ainda é assunto que causa bastante dúvida entre moradores e síndicos, já que as questões tributárias aplicadas a condomínio muitas vezes não são claras, ou muito complexas de serem enfrentadas por pessoas que não atuam na área.

O IPTU, imposto de competência dos municípios, tem seu fato gerador, em regra, ligado à aquisição de uma propriedade. Ou seja, quando o condômino adquire um imóvel, passa a ser contribuinte da municipalidade para pagamento do IPTU. Porém, é importante destacar que a lei vigente também determina que os locatários e possuidores de propriedade igualmente possam ser contribuintes do imposto, conforme o Art. 32 do Código Tributário Nacional, desde que preencham requisitos específicos para tanto.

Quando falamos de inquilinos, de acordo com a Lei do Inquilinato, há expressa previsão quanto aos deveres do locador no Art. 22, inciso VIII, que traz a seguinte redação:

"(...) pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato."

Podendo a responsabilidade do pagamento ser transferida em contrato, a titularidade da cobrança ainda recai sobre o proprietário do imóvel, que poderá ser acionado pela municipalidade no caso de não pagamento.

O imposto é aplicado para qualquer imóvel, sendo ele residencial ou comercial, estando em zona urbana ou em áreas urbanizáveis, definidas por lei municipal. Apenas serão isentos da contribuição aqueles imóveis que pertençam ao Poder Público, templos religiosos, escolas e instituições de assistência social sem fins lucrativos.

"Desmembramento"

Especificamente nos condomínios, antes da comercialização das unidades, a construtora ou incorporadora se torna a responsável legal pelo pagamento do IPTU. Após a sua implementação e venda das unidades, a primeira medida após ser implementado um condomínio é o desmembramento do IPTU por unidade. Assim, após a emissão do "Habite-se", vem a necessidade da divisão do IPTU de cada uma das frações ideais adquiridas, deixando o imposto de ser pago de maneira única e passando a ser dividido, arcando cada condômino exclusivamente com a sua parcela, de acordo com a fração ideal do imóvel. Esta é calculada de acordo com o tamanho do imóvel e também da parte de cada área comum por unidade.

Um grande problema enfrentado quando solicitado o desmembramento é a demora na sua efetivação, já que a solicitação depende da apreciação de processo administrativo, podendo ocorrer as cobranças em duplicidade do Tributo.

Atual jurisprudência já traz o entendimento de que, até a entrega das chaves ou mês subsequente de emissão do "Habite-se", fica sob responsabilidade do vendedor da unidade.

Por fim, como uma forma de tentar tornar esse processo mais rápido, o síndico deverá contar com ajuda jurídica especializada e orientar os moradores quanto a essa divisão do imposto, evitando assim a duplicidade no pagamento.


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Thiago Badaró

Advogado especialista em Direito Condominial, palestrante, articulista e professor na Escola Superior de Advocacia (ESA – OAB-SP). Pós-graduado em Direito Tributário, Direito Processual Civil, Direito Imobiliário e Direito Contratual. Mais informações: thbadaro@nardesbadaro.adv.br