Quinta, 02 Abril 2020 00:00

Coronarívus (Covid-19) nos condomínios e o papel do síndico

Escrito por 

Apresentamos aqui informativo produzido pela Coordenadoria de Direito Condominial da Comissão de Direito Imobiliário da OAB de Osasco, presidida pelo advogado José Augusto de Morais Pereira. Os coautores deste documento são as advogadas Suse Paula Duarte Kleiber e Liliane dos Santos Quirino Marques, além do advogado Luan Rodrigo de Carvalho da Silva.

Em dezembro de 2019, a China foi o primeiro país a apresentar casos de infecção por Covid-19, novo Coronavírus, cuja confirmação sobre a natureza do vírus ocorreu em 31/12/2019. Desde a crise da gripe espanhola, em 1918, não mais se viu algo de infecção intensa e que pode causar um colapso no sistema de saúde como temos agora.

Até então, o mundo não estava preparado para o que estava por vir: no dia 11/03/2020 a Organização Mundial da Saúde (OMS) elevou a classificação do Coronavírus para pandemia, tendo em vista a sua expansão em todos os continentes. Governos começaram a tomar medidas drásticas para frear a pandemia, que já resultou na infecção de milhares de pessoas.

Dentre essas medidas, a que mais impactou a vida das pessoas foi a necessidade de distanciamento social – quarentena - para ajudar na contenção da disseminação do Coronavírus, uma vez que a doença, até o presente momento, não tem cura e a sua transmissibilidade é em larga escala.

Decretos estaduais e municipais fecharam comércio, escolas, casas noturnas, academias, shopping centers etc., orientando as pessoas a permanecerem nas suas residências, a famigerada “quarentena”.

As decisões do governo e as orientações do Ministério da Saúde - que, aliás, lá na crise com a gripe espanhola, o isolamento também se mostrou eficaz no impedimento do aumento dos doentes, mas os tempos eram outros -, impactam diretamente sobre as micro sociedades chamadas condomínios.

Surgiram questionamentos a respeito da obrigação ou não da quarentena, também sobre a quarentena dentro dos condomínios, medidas para evitar o contágio dentro dos condomínios, restrições de áreas comuns, e por aí vai...

Neste artigo, traremos à luz alguns destes questionamentos com o fito de orientar os síndicos, moradores, eventuais prestadores de serviços e frequentadores do local sobre as medidas que o condomínio deve ou não tomar, sendo essa uma breve introdução do problema de saúde que acomete a todos.

Obrigatoriedade da quarentena e/ou do isolamento contra o Coronavírus

Em nome do bem-estar coletivo em meio à calamidade pública causada pela Covid-19 – atualmente denominada como Coronavírus, o governo brasileiro aprovou a Lei nº 13.979/2020, regulamentado pela Portaria nº 356/2020, do Ministério da Saúde.

O Art. 3º da Lei nº 13.979/2020 traz uma série de medidas a fim de minimizar a propagação desta enfermidade, dentre estas medidas destacam-se a quarentena e o isolamento.

- Mas o que é a quarentena?

A quarentena deve ser compreendida como um período de reclusão de indivíduos saudáveis por prazo igual ou superior a 40 (quarenta) dias. Sendo que tal período de resguardo pode ser voluntário ou imposto (obrigatório) aos indivíduos e/ou animais na busca de se preservar o seu bem-estar e dos demais que estão a sua volta.

Alguns governos solicitam que este período de reclusão seja respeitado de forma voluntária por seus cidadãos, inclusive até com prazo superior aos 40 dias, já outros governos obrigam ao período de reclusão, sendo que em ambos os casos o Estado está buscando zelar pelo bem-estar da sociedade, assim como pela manutenção da “saúde” e pela menor propagação do vírus aos indivíduos.

- Qual a diferença entre quarentena e isolamento?

Na forma da Lei brasileira nº 13.979/2020, o isolamento possui as mesmas características da quarentena, ou seja, o distanciamento entre os indivíduos em busca de se minimizar a disseminação de enfermidades. Todavia, o isolamento ocorre para indivíduos suspeitos ou que possuem diagnóstico positivo para a enfermidade Covid-19.

Atualmente vivemos, a nível global, um período de isolamento de indivíduos com suspeita de infecção pelo período de incubação da Covid-19, cujo prazo de incubação é de sete a quinze (7 a 15) dias, ou de isolamento por prazo indeterminado daqueles que já foram diagnosticados.

Para os casos considerados como leve ou moderado, o período de isolamento para tratamento médico poderá ser feito na própria residência do indivíduo. Já para os casos considerados como grave ou gravíssimo, o período de isolamento para tratamento médico será feito em instituição de saúde da rede pública ou particular, com total distanciamento dos demais membros da sociedade.

- Sou juridicamente obrigado (a) a ficar de quarentena e/ou em isolamento?

A resposta é sim. Todos os cidadãos brasileiros são obrigados por força de Lei a cumprir a quarentena e/ou o isolamento.

Deste modo, os indivíduos que descumprirem a Lei nº 13.979/2020 em todo ou em parte, em especial atenção ao que dispõe o Art. 3º da referida Lei em consonância com a Portaria nº 356/2020 do Ministério da Saúde, cometerá o crime de desobediência (Art. 330 do Código Penal), assim como o crime de Infrações a Medidas Sanitárias (Art. 268 do Código Penal) e nos crimes contra a saúde pública.

Nos mesmos crimes supracitados incidirão todos aqueles que se recusarem a fazer os exames, deixarem de se vacinar ou de realizar o tratamento de modo adequado, pois consiste em descumprimento dos incisos do Art. 3º da Lei nº 13.979/2020.

Vale destacar que os indivíduos que possuam um diagnóstico positivo para Covid-19, e que ainda assim venham a descumprir o período de isolamento domiciliar ou hospitalar para tratamento, e deliberadamente venham a contaminar terceiros, podem incorrer no Crime de Lesão Corporal (Art. 129 do Código Penal), e se desta contaminação vir a causar a morte de outrem, poderá responder o agente pelo crime de homicídio (Art.121 do Código Penal). 

A Lei nº 13.979/2020 visa o bem-estar e o interesse coletivo em detrimento dos interesses individuais, pois se faz necessário mitigar temporariamente o direito de locomoção dos indivíduos em prol da manutenção da saúde da população, assim como, a do próprio indivíduo. Não se trata de uma medida inconstitucional ou ilegal, mas sim o oposto disso, pois se trata de uma medida de extrema necessidade para reduzir o risco de superlotação e ineficácia do sistema de saúde da rede pública e particular e para reduzir o contágio e a disseminação do vírus em larga escala.

Deste modo, se manter em quarentena ou cumprir o isolamento, se faz necessário para que a vida possa voltar ao normal, e para que possamos seguir com nossos direitos e liberdades de forma plena.

- Condomínios podem impedir ou restringir a entrada de condôminos e visitantes?

A pandemia do Coronavírus, inequivocamente, alterou o cotidiano dos condomínios.

É muito importante o síndico ter ciência que não deve proibir o acesso dos condôminos às suas unidades imobiliárias pelas áreas comuns essenciais, tais como portarias, corredores, escadas e elevadores, sob pena de ferir o direito de ir e vir e o direito de propriedade.

O que ele deve fazer é controlar e restringir a permanência desnecessária de pessoas nestas e em outras áreas comuns para evitar ao máximo a circulação e aglomeração de pessoas.

Por outro lado, se for constatado que algum morador contraiu o Coronavírus, o síndico deve imediatamente tomar medidas para garantir o isolamento domiciliar do condômino de forma solidária e tranquila, garantindo que o indivíduo não transite pelas áreas comuns, seguindo orientação das autoridades de saúde quanto ao distanciamento social.

Este indivíduo, portanto, deve se manter isolado dentro de sua residência.

Caso haja o desrespeito injustificado por parte do morador diagnosticado ou com suspeita de Coronavírus, o síndico deverá comunicar as autoridades de saúde e órgãos administrativos, bem como adverti-lo a respeito do descumprimento da quarentena que lhe pode trazer severas consequências, inclusive responder por crime contra a saúde pública previsto no Código Penal.

Pontua-se, também, que o condomínio é regido por regras de vizinhança, tais como não prejudicar a saúde, segurança e o sossego dos demais moradores, podendo o morador irresponsável – aquele diagnosticado ou com suspeita de infecção que insiste em descumprir as medidas de segurança - responder civilmente na Justiça.

Outro ponto importante que o síndico deve se atentar é com relação ao sigilo do morador infectado, cabendo somente aos administradores do condomínio a identificação do indivíduo.

Manter o sigilo deste morador é importante para evitar colocá-lo numa situação de constrangimento e vexame que poderá, inclusive, gerar futuro pedido de indenização por danos morais.

Em suma, o síndico pode restringir a permanência de pessoas nas áreas comuns essenciais, porém, não pode proibir a passagem dos moradores às suas residências. Por outro lado, pode proibir a circulação de pessoas nas áreas comuns não essenciais (piscina, academia, parquinho, salão de festa, espaço coworking, quadras, churrasqueiras etc.), e deve ficar atento ao cumprimento do isolamento social dos moradores infectados ou com suspeita da Covid-19.

- E quanto à entrada de visitantes e empregados dos moradores?

O síndico não pode simplesmente proibir a entrada de visitantes, porém, o bom senso neste momento de crise é primordial.

Na esteira dos decretos estaduais e municipais já publicados, há inevitável necessidade de distanciamento social para evitar a disseminação da Covid-19, o que reforça o caráter emergencial e social que essa medida possui.

Então, é fundamental a colaboração dos moradores quanto ao recebimento de visitas, evitando receber pessoas neste momento delicado, fazer festas, “resenhas”, podendo, entretanto, receber pessoas que são “indispensáveis”.

Pode se entender por visita indispensável, por exemplo, a de um enfermeiro, médico ou cuidador de idosos.

Ainda assim, caso o morador queira receber o seu visitante, o que é absolutamente descabido nessa situação, este deve se submeter a todas as medidas de precaução adotadas pelo condomínio, evitando permanecer (ficar parado) nas áreas comuns essenciais.

Ademais, a orientação é no sentido de dispensar temporariamente as empregadas domésticas em prol da saúde delas e dos moradores da residência, sendo aconselhável ao morador proceder ao adiantamento das férias individuais da empregada, conforme Medida Provisória 927/2020.

O distanciamento social afeta até mesmo os entregadores, que dispunham de acesso às áreas comuns, pois poderão ser proibidos de circular nas áreas comuns do prédio para evitar eventual disseminação do vírus, devendo o morador retirar a sua encomenda na portaria, observando os devidos cuidados de proteção, como o uso de álcool em gel e distanciamento de pelo menos um metro.

Importante também dizer que a segurança do condomínio deve ficar mais atenta com terceiros que querem ingressar no condomínio, alegando ser agentes de saúde, para evitar eventuais furtos e roubos.

O síndico deve, inevitavelmente, dispor de todas as medidas necessárias para diminuir a aglomeração e circulação de pessoas dentro dos condomínios, conforme veremos a seguir.

Medidas que podem ser tomadas pelo condomínio

Diante de tantas atribuições que o síndico tem, uma delas é zelar pelos interesses comuns dos moradores.

Neste momento, diante da crise provocada pelo Coronavírus, o principal interesse é resguardar a saúde dos moradores e de todos que compõem o condomínio, inclusive do próprio síndico.

Motivado pela força maior, pela situação de calamidade pública e o direito à saúde, o síndico deve tomar todas as medidas necessárias para evitar a disseminação do vírus dentro do condomínio, e uma delas é a proibição ou restrição de uso das áreas comuns.

Proibição e restrições das áreas comuns sem deliberação em assembleia e outras medidas para evitar circulação de pessoas

Se discute a viabilidade de fechamento ou restrição das áreas comuns não essenciais do condomínio sem a aprovação em assembleia.

Os especialistas na área condominial estão tendentes a entender que é permitido ao síndico fechar as áreas comuns não essenciais do condomínio como, por exemplo, piscina, academia, parque e salão de festa, ainda que não haja prévia aprovação em assembleia.

Até porque, caros leitores, se a orientação máxima é o distanciamento social, é ilógico determinar assembleia para deliberar sobre este assunto, colocando em risco a vida e a saúde dos presentes na mesma proporção em que não podem as áreas comuns serem utilizadas acarretando aglomeração indesejada nesse momento.

Se a convenção previr a assembleia virtual, aí sim teremos uma situação viável para a sua ocorrência, porém, a maioria das convenções não prevê esta modalidade de assembleia.

Desta forma, o motivo de força maior, a calamidade pública e a relevância dos bens jurídicos tutelados (a vida e a saúde) são fundamentos para que os síndicos determinem o fechamento de áreas comuns não essenciais.

E as áreas comuns essenciais não devem ser utilizadas por várias pessoas ao mesmo tempo, como no caso do elevador, conforme veremos adiante.

Nada obstante, o síndico deverá posteriormente, no momento possível, realizar assembleia para ratificar os atos praticados por motivo de força maior e urgência durante o período da crise do Coronavírus.

Além deste cuidado, inclusive no tocante ao adiamento de assembleias ordinárias e extraordinárias, o síndico deve garantir que os moradores e visitantes não fiquem circulando livremente pelas áreas comuns, fixando comunicados sobre a relevância do distanciamento social.

Com relação aos elevadores, o condomínio poderá restringir o seu uso, permitindo o acesso de moradores de uma mesma residência a cada vez para fins de evitar contato entre pessoas.

As obras do condomínio devem ser avaliadas quanto à sua necessidade e urgência, sendo prudente interrompê-las caso não seja obra urgente. E caso seja, o ideal é garantir que haja menos trabalhadores para evitar circulação de pessoas no condomínio.

Quanto às obras nos interiores das unidades, o bom senso também deve prevalecer. Uma vez que o distanciamento social se faz necessário, o ideal é que o morador interrompa a sua obra, exceto se for comprovadamente importante e urgente.

Os funcionários do condomínio devem fazer uso obrigatório dos Equipamentos de Proteção Individuais (EPI), principalmente luvas e máscaras, além da higienização constante.

Outra medida interessante para amenizar o fluxo de pessoas é adiantar as férias dos funcionários, principalmente, do grupo de risco, fazer revezamento, diminuir a carga horária e evitar o funcionário de circular sem propósito pelo condomínio.

Os prestadores de serviços do condomínio também devem ser dispensados na hipótese de o serviço não ser essencial.

Além das medidas que o síndico deve tomar para evitar a circulação de pessoas, o bom senso dos moradores é fundamental para que o distanciamento social atinja o fim a qual se destina.

Limpeza frequente das áreas comuns

De acordo com as orientações do Ministério da Saúde e da Organização Mundial da Saúde, por enquanto, as formas de se prevenir contra o Coronavírus é a limpeza constante das mãos e dos objetos.

É de suma importância o condomínio dispor de álcool em gel na portaria, devendo evitar o uso de acesso por biometria e similares ou que seja feito com prévia garantia de higienização.

Os funcionários da limpeza devem manter a especial e constante higienização da portaria, corrimões, elevadores etc., fazendo uso obrigatório de EPI.

A higienização constante das áreas do condomínio e a disponibilização de álcool em gel para moradores, visitantes, funcionários e prestadores de serviço são elementos fundamentais neste momento e o síndico não poderá abrir mão.

“Locação” por aplicativos

Um fenômeno recente do mercado imobiliário que impacta diretamente a rotina de um condomínio é a locação por aplicativo, tendo o mais famoso o “Airbnb”.

São locações de curtíssima temporada que ensejam intermináveis discussões nos condomínios e no Judiciário a respeito de sua possibilidade e de sua natureza jurídica.

Grosso modo, se a convenção condominial permitir esta forma de locação, o proprietário da unidade imobiliária poderá alugar nesta modalidade, desde que atendidas às regras estabelecidas.

Se não houver previsão na convenção, o ideal é que se convoque assembleia para tratar do assunto e eventualmente alterar a convenção, logicamente após superada a crise a qual vivemos.

Fato é que em razão da pandemia causada pelo Covid-19 e das orientações da OMS e autoridades do País, o distanciamento social no momento é primordial, razão pela qual evidentemente o morador deve evitar e cancelar as “hospedagens” pendentes para contribuir com a diminuição da circulação de pessoas no condomínio.

Mais uma vez, o bom senso fala mais alto, visto que sequer o hóspede poderá aproveitar os serviços dispostos no condomínio.

O síndico deve fazer uma campanha de conscientização no condomínio para que os proprietários entendam que no momento não é razoável manter este tipo de locação em razão da alta rotatividade de pessoas que muitas vezes são estrangeiras.

O site do Airbnb, por exemplo, dispõe sobre a política de cancelamento das reservas realizadas antes e após o dia 14 de março de 2020 por motivo de força maior, tendo diferentes consequências, a qual deve ser consultada pelo proprietário do imóvel locado.

Os hotéis estão de portas fechadas, pois cientes do risco premente, portanto, não há razão sequer para as pessoas viajarem, muito menos para fazerem uso desse tipo de locação.

Entende-se que independente da consequência do cancelamento da hospedagem, tanto para o hóspede quanto para o anfitrião (proprietário), é importante ter a consciência de que o que está em jogo é a saúde pública, portanto, o cancelamento é o melhor a ser feito.

Caso já haja hospedagem em andamento, se deve garantir que as pessoas estão respeitando as medidas de proteção impostas pelo condomínio, inclusive no tocante à restrição e proibição de uso de áreas comuns essenciais e não essenciais, além das medidas de higienização já comentadas.

A importância do papel do síndico neste cenário de pandemia

Aquele que coloca em risco a vida de outro pratica crime (Art. 132, 267 CP), comete abuso de direito (Art. 187, CC), fere direitos de vizinhança (Art. 1.277, CC), pode caracterizar comportamento antissocial, bem como infringir as previsões contidas na maioria das convenções, aas quais determinam que condôminos com doenças transmissíveis devam comunicá-las à administração.

Há ainda determinações contidas na novíssima Lei Nacional 13.789/2020 que prevê nos Art. 5º, Inciso I, e Art. 6º, o dever de todos comunicarem aos agentes sanitários eventuais suspeitos e contaminados. Já a Portaria Interministerial nº 05, de 17 de março de 2020, prevê tais punições, tanto nas esferas administrativa como civil e criminal aos que descumprem o isolamento e o distanciamento social, como já dito nas abordagens anteriores.

Poderíamos passar um bom tempo aqui discorrendo sobre as penalizações que tais textos preveem, entretanto, penso que quem se arrisca e afronta contra a vida dos outros, inclusive a de seus familiares em tempos de pandemia em que o vírus é facilmente propagado, inclusive por ser invisível, não está preocupado com punições, aplicação de multas, instauração de processos e procedimentos etc., já que não há maior punição que ter sua vida em risco e nem assim servir de freio e reflexão.

Então, lançamos um olhar de carinho e preocupação para o síndico, que muito além das responsabilidades descritas no Art. 1.348, do Código Civil, tem ainda o dever de zelar pela harmonia, saúde e segurança de todos os seus condôminos e, logicamente, que se for negligente, poderá responder pela sua omissão e inércia, exatamente como os condôminos que não cumprem as medidas de restrição para contenção da doença. Todavia, eles são obrigados a colaborar, pois a responsabilidade é de todos e não apenas do gestor.

Síndicos, impeçam o uso de áreas comuns, suspendam assembleias, emitam circulares e avisos e, caso tenham conhecimento de pessoas infectadas ou suspeitas, tentem dar a elas atenção e cuidado, sem manter contato físico.

Comuniquem aos seus condôminos a existência de pessoas contaminadas no local, preservando-lhes a identidade, mas prestando apoio e solidariedade. Tal comunicação visa a redobrar a atenção dos demais, pois já se sabe que o vírus está no local. Sejam mais vigilantes e exigentes com relação à limpeza, sem esquecer dos funcionários do local que devem ter seus EPI reforçados, como insistentemente dito aqui.

O síndico não pode ficar exposto nem vulnerável ao vírus, portanto, investir em circulares, comunicados, avisos em celulares com informações seguras, medidas concretas de proteção, dicas de brincadeiras para os pais utilizarem com seus filhos e, porque não, palavras de apoio e de otimismo podem ajudar a conter as emoções e ansiedade. 

Alguns mimos podem ser colocados nas portas, como frutas da estação, bolos caseiros etc., até mesmo fabricados pelos próprios condôminos ou fornecidos pelos comerciantes do bairro. Aliás, em tempos de globalização e internet, há inúmeras ferramentas possíveis que o síndico pode utilizar para sensibilizar e ajudar seus condôminos a terem um isolamento menos difícil.

Se o síndico foi diligente na limpeza e informações, mas ainda houver quem insista em descumprir toda a legislação aplicável ao caso e faltar com todos os deveres de cidadania e respeito, comunique às autoridades sanitárias competentes e, se o caso, procure o Poder Judiciário, já que a coletividade não pode ser prejudicada pelo comportamento de um ou dois condôminos que, infelizmente, não sabem viver em sociedade. E, caso a doença tenha sido confirmada e o morador ainda queira circular, poderá haver comunicação à autoridade policial, pois há inegável prática de crime. Portanto, são dois os isolamentos: o dos não infectados e dos infectados, esses últimos não podem sair sob hipótese alguma e, dependendo do grau, deverão ser encaminhados ao hospital.

Não podemos impor apenas ao síndico um dever que é de todos!

Certos estamos que esse momento de distanciamento quer nos ensinar a respeitar a natureza e aos outros para, de fato, aprendermos o significado do que é conviver e darmos o valor que um abraço merece!

Conclusão

Nós, como advogados especialistas na área condominial, conseguimos através de artigos como esse trazer informações legais sobre o drama atual, evitando especulações, em que pese seja um assunto mundial novo e que requer muito estudo e conhecimento de como o vírus se comporta dentro e fora do organismo. Tentamos contribuir para que a vida em condomínio seja mais saudável, considerando mormente o fato de que milhões de pessoas estão isoladas em seus apartamentos. Portanto, a quantidade de gente e o tempo delas dentro dos empreendimentos aumentou repentinamente, mas somente a consciência, o dever cívico, a empatia, a solidariedade, poderão, de fato, trazer segurança a todos.

Artigo produzido pela Coordenadoria de Direito Condominial da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/Osasco.

Membros:

- Luan Rodrigo de Carvalho da Silva. Advogado. Pós-graduado em Direito Negocial e Imobiliário pela Escola Brasileira de Direito (EBRADI). Membro da Comissão de Direito Urbanístico e Imobiliário de Osasco/SP. Autor de artigos e informativos jurídicos voltados para o ramo imobiliário;

- Liliane dos Santos Quirino Marques – Pós-graduada em Direito Imobiliário pelo Centro Universitário das Faculdades Metropolitanas (FMU) em 2015; Secretária-geral desde 2020 e Membro da Comissão de Direito Urbanístico e Imobiliário da OAB/SP- Osasco, desde 2019; Advogada militante do segmento imobiliário desde meados de 2009; Graduada em Direito pela Universidade Cidade de São Paulo (UNICID) em 2008;

- Suse Paula Duarte Cruz Kleiber
Advogada, graduada pela Faculdade de Direito da Alta Paulista (FADAP), em março de 1996; consultora jurídica condominial, palestrante, membro efetivo da Coordenadoria  de Direito Condominial da OAB-SP, Comissão de Direito Processual Civil da OAB-SP, subseção Santana; e da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico de Osasco/SP. Especialista em Direito Civil e Processual Civil pela Escola Paulista de Direito (EPD); Curso de Administração Condominial pelo Secovi-SP, Curso de Direito Imobiliário  e Administração Condominial pela Escola Paulista de Direito (EPD) autora do livro "Respostas às 120 dúvidas mais frequentes em matéria condominial" (Editora Autografia, 2017); e colunista da revista Direcional Condomínios e sites da área.


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Suse Paula Duarte Cruz Kleiber

Advogada, consultora jurídica condominial, palestrante, especialista em Direito Civil e Processual Civil pela Escola Paulista de Direito (EPD). É autora do livro "Respostas às 120 dúvidas mais frequentes em matéria condominial" (Editora Autografia, 2017) e colunista da revista Direcional Condomínios. Possui certificação no curso de Administração Condominial – Módulos I e II - pelo Secovi/SP. Frequentou vários outros cursos no segmento e publicou inúmeros artigos na área condominial e imobiliária. Atua como membro efetivo da Coordenadoria de Direito Condominial da OAB-SP, da Comissão de Direito Processual Civil da OAB-SP, Subseção Santana, e da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico de Osasco-SP.

Mais informações: www.juridicoparacondominio.jur.adv.br; susecruzadv@gmail.com.