Segunda, 27 Janeiro 2020 00:00

Manutenção regular no condomínio e a aplicação das normas técnicas

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O Código Civil, no seu Art. 1.348, Inciso V, determina que um dos deveres do síndico é "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores".

Mais um ano se inicia e os síndicos devem estar atentos à manutenção regular do condomínio. O Código Civil, no seu Art. 1.348, Inciso V, determina que um dos deveres do síndico é “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. Portanto, não se trata de faculdade, mas de obrigação a ser cumprida pelo síndico, exigida e fiscalizada pelos condôminos.

Todos os componentes do edifício, bem como suas áreas comuns, demandam manutenção. A regularidade na manutenção reduz custos e traz efetiva proteção ao patrimônio. Quando não feita à época própria ou a contento, certamente acarretará maiores custos ao condomínio e poderá implicar em risco à saúde ou até mesmo à vida dos condôminos.

No Brasil, temos as normas brasileiras (NBR) editadas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Cada NBR traz um conjunto de regras relativas às características de um determinado produto, compiladas com o objetivo de uniformizar e garantir o modo do seu funcionamento e segurança.  E, logicamente para as edificações e suas instalações, também há normas técnicas aplicáveis e que servem para nortear a manutenção regular predial, acarretando maior durabilidade e segurança ao empreendimento.

São elas:

a) NBR 14.037/2011: Traz diretrizes para a elaboração dos manuais de manutenção das construções;

b) NBR 5.674/2012: Trata da manutenção que deve haver em todo o condomínio;

c) NBR 15.575/2013: Trata do desempenho, critérios de resistência, uso, proteção e conforto a todos os sistemas da edificação (térmico, acústico). Visa à segurança, sustentabilidade e habitabilidade das edificações e vem dividida em seis grandes partes;

d) NBR 16.280/2014: Cuida das reformas nas áreas comuns e privativas;

e) NBR 16.747/19 – entrará em vigor: Trata da inspeção predial geral.

É recomendável que os síndicos tenham conhecimento, principalmente da NBR 5.674/2012, que traz um roteiro regular e prazos para a manutenção predial, desde a preventiva à corretiva, evitando a manutenção tardia.

Acrescento ainda as Normas Regulamentadoras de Saúde e Segurança do Trabalho (NR), as quais são de observância obrigatória. Por exemplo, a NR 10 trata da segurança e instalação de serviços de eletricidade, como o para-raios. Há ainda a recente “Lei dos Portões de São Paulo” (Lei Municipal 16.809/2018), a qual exige sinalização especial em portões eletrônicos.

Também em São Paulo, os bombeiros ganharam em 09 de abril de 2019 poder de polícia para interditar prédios que estejam irregulares, visando aumentar a segurança.

A lei existe desde 2015, entretanto, só foi regulamentada em 2019.

Prédios sem Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), documento que garante que o local possui um sistema eficiente de combate a incêndio, poderão ser interditados pelos próprios bombeiros até que a situação seja regularizada.

Apresento a seguir algumas manutenções obrigatórias dentro de um condomínio, cada qual com seu prazo determinado e que deve ser realizada por empresa especializada, cuja desídia poderá acarretar sérios problemas aos condôminos, seus usuários, implicando na responsabilidade direta do síndico:

- Elevadores – mensal com a expedição do RIA (Relatório de Inspeção Anual dos elevadores, com Anotação de Responsabilidade Técnica do engenheiro responsável);

- Extintores e mangueiras de incêndio - anual;

- Caixas d´água – semestral;

- Bombas d´água - trimestral;

- Dedetização – anual;

- Portões - mensal;

- Parte elétrica - semestral;

- Para-raios – anual;

- Fachada – quinquenal;

- Escadas (de acordo com a NBR 9.077/85 devem estar livres e com piso sem fissuras para facilitar o escape).

Logicamente que equipamentos destinados à segurança como extintores, mangueiras e bombas não devem fugir à vistoria diária (checagem de lacre, carga) pelo zelador, afinal uma simples verificação pode impedir grandes danos.

É de suma importância que também os condôminos fiquem atentos à realização das manutenções, que exijam sua feitura e ajudem a observar falhas e cumpram com a sua parte, inclusive ao fazerem reformas informando ao síndico o escopo de sua obra, preservando o empreendimento e a segurança de todos.


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Suse Paula Duarte Cruz Kleiber

Advogada, consultora jurídica condominial, palestrante, membro efetivo da Comissão de Direito Processual Civil da OAB-SP, subseção Santana, e da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP. É especialista em Direito Civil e Processual Civil pela Escola Paulista de Direito (EPD); autora do livro "Respostas às 120 dúvidas mais frequentes em matéria condominial" (Editora Autografia, 2017); e colunista da revista Direcional Condomínios.
Mais informações: www.juridicoparacondominio.jur.adv.br; susecruzadv@gmail.com.