Quarta, 24 Março 2021 00:00

Gestão da pandemia com feriados antecipados e os impactos no condomínio

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A pandemia do novo Coronavírus tem obrigado governadores e prefeitos a tomar medidas drásticas, que alteram profundamente o cotidiano da vida nas cidades. Com o aumento do número de casos nas últimas semanas e o colapso do sistema de saúde, estados e municípios são levados a decretar restrições, cada vez mais enérgicas, inclusive com a antecipação de feriados. Nos condomínios, cabe aos síndicos a obrigação de diminuir a possibilidade de contágio para os moradores e empregados. Além disso, com a mudança de cenário a cada semana, é preciso que o gestor tenha agilidade nas tomadas de decisão.

Os protocolos recomendados de segurança devem ser mantidos com todo o rigor, como disponibilização de álcool em gel em locais diversos, obrigatoriedade do uso de máscaras faciais por todos, colaboradores, moradores e prestadores de serviços, uso dos elevadores por moradores da mesma família, bem como a higienização permanente das áreas comuns.
Levantamos alguns aspectos importantes que devem ser observados pelos gestores na situação da pandemia:

Assembleias: nesta fase emergencial, caso seja imprescindível a realização de assembleia, o mais indicado é optar pela assembleia virtual, exceto se a convenção for expressamente contrária. Para que não exista nenhum tipo de questionamento quanto à legalidade da assembleia, é fundamental viabilizar para aqueles que não possuem acesso à internet (ou não têm familiaridade) a possibilidade de emitirem os seus posicionamentos por meio de procurações ou declaração escrita, com a devida identificação da unidade e de seu proprietário, contendo de forma clara o seu posicionamento. Recomenda-se também garantir que todas as regras estabelecidas pela convenção sejam cumpridas, tais como, assegurar que todos os condôminos sejam convocados, especificar a pauta da assembleia e ter prazo de antecedência para a distribuição da convocação e quóruns necessários. Após a assembleia, fazer o encaminhamento ao Cartório de forma eletrônica para o registro e posterior distribuição da ata.

Obras na edificação: O síndico deve avaliar a real necessidade e as solicitações de obras e dar preferência às emergenciais, como as de riscos estruturais, vazamento de água ou gás, riscos de curto ou sobrecarga nas instalações elétricas. Para as que estão em andamento (ou mesmo as emergenciais que precisam começar), é preciso criar protocolos com regras específicas, como, por exemplo, rodízio de horário da obra e limitação de barulho em função do home office e limitação do número de funcionários em circulação. No caso de obras no interior dos apartamentos, e o morador não tenha como adiá-la, é fundamental que ele se comprometa em manter o hall do seu andar e o elevador limpos, dado que os empregados do condomínio estão focados na higienização de todas as áreas comuns.

Uso das áreas comuns: esse é um ponto nevrálgico, fonte de muitos conflitos. As pessoas estão confinadas em casa e flexibilizar o uso de algum espaço do condomínio torna-se importante para manter o bem-estar de todos, sempre observando as particularidades de cada condomínio e seus limites estruturais. Assim, desde que viável, criar espaços com a disponibilização de wi-fi, como, por exemplo, o salão de festas, para que os condôminos possam usar como home office, pode ser uma alternativa. Sempre limitando o número de usuários, com todas as exigências de distanciamento. Festas e aglomerações estão terminantemente proibidas, sejam em áreas comuns ou de uso privativo, e quem desrespeitar tais medidas pode ser penalizado. A recomendação para a redução no número de visitas de pessoas externas também é aconselhável. Apesar de ser um ponto sensível, em que se mexe com o direito de propriedade, neste momento de pandemia, há orientações jurídicas, inclusive decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, que concedeu liminar proibindo o morador de promover festas com aglomeração de pessoas e barulho excessivo em seu apartamento. O descumprimento poderá gerar a aplicação de multa, que deverá ser precedida de advertência.

Entregas: Com as pessoas em casa, o aumento do e-commerce e delivery se acentuou consideravelmente, obrigando os condomínios a manejar as entregas de forma mais organizada. As regras devem ser claras e definidas em regulamento interno, de acordo com as características de cada condomínio. Encomendas de supermercados e restaurantes, bem como encomendas de lojas, devem ser retiradas pelo morador diretamente com o entregador, evitando a responsabilidade do porteiro. No espaço de retirada, deve-se disponibilizar álcool em gel, carrinho para as entregas de supermercado, e, de preferência, o morador deve levar sua caneta para assinar protocolos.

Feriados antecipados: Embora sejam fundamentais para os condomínios as atividades de porteiros e faxineiros, não foram consideradas essenciais pelo Decreto nº 10.282, de 20/03/2020. Desta forma, a determinação de alguns prefeitos de antecipar vários feriados para conter o avanço da pandemia traz impactos na organização das atividades e no orçamento. Assim, os empregados que trabalharem nos dias considerados feriados receberão em dobro, acarretando reflexo no DSR, férias e 13º Salário, caso não seja compensado por um outro dia de folga, na mesma semana. Isso será impossível, dado que serão, na maioria das determinações, 10 dias de feriados. Somente os empregados que trabalham na jornada 12 x 36, após a Reforma Trabalhista, os feriados trabalhados são considerados compensados. É possível o síndico propor um acordo individual com os empregados para parcelar essas horas extras, a fim de minimizar os efeitos no orçamento. É importante que o síndico fique atento aos desdobramentos que essas ações podem ter futuramente.

A comunicação, diante deste panorama, é fundamental. O síndico pode, por exemplo, fazer uso de enquetes para ouvir os moradores e fornecer comunicados esclarecendo as reais necessidades das ações adotadas sobre as restrições e recomendações, não se esquecendo de enfatizar a responsabilidade civil e criminal que envolve o cargo de síndico.  Os comunicados, além de campanhas de conscientização, podem ajudar a acalmar os ânimos. O síndico precisa deixar claro que a sua posição é de ajudar a todos, e que tomar atitudes mais rígidas não é porque ele quer, mas porque o momento, extremamente delicado, exige. (Colaborou na redação do texto a jornalista Raquel Zardetto)


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Rosely Benevides de Oliveira Schwartz

Coordenadora e Professora do Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional  da FECAP (Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado), no formato presencial e online  (www.ocondominio.com.br). Autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Ed. Saraiva, 15a Edição). É coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios), ligado ao CRA-SP (Conselho Regional de Administração).
Mais informações: rosely@ocondominio.com.br.