Terça, 12 Março 2019 00:00

O devedor com acordo está quite com o condomínio?

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"Entendo que pelo fato de ele estar, no momento, livre da dívida, pois ocorreu a novação e, por isso, não há parcelas do acordo em aberto, além de estar em dia com a cota do mês, este está quite para votar e participar."

 A falta do pagamento da cota condominial dentro do prazo de vencimento do boleto atrapalha o fluxo do condomínio, tanto quanto o inadimplente que tem altas dívidas.

Mesmo sem que o síndico possa oferecer descontos nas cotas em atraso, é comum que ocorram negociações da dívida, e destas negociações, muitas vezes, são firmados termos de acordos/confissões de dívidas, para que o pagamento ocorra de forma parcelada e o dinheiro volte aos cofres do condomínio.

A grande questão seria: o condômino que fez um acordo continua sendo devedor? Aquele que fez acordo pode participar das assembleias? Está quite com o condomínio?

Com base no Art. 360 do Código Civil, quando o devedor contrai com o credor nova dívida, a anterior se extingue, fica novada. Assim, aquele que negociou a sua dívida, não é mais devedor na acepção jurídica do termo, até que deixe de pagar a cota do mês ou a parcela do acordo.

Segundo o Código Civil (Lei 10.406/2002):

Art. 360. Dá-se a novação:
I - quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior;

Por definição legal, o condômino com acordo não pode ser considerado devedor, ele não tem mais a dívida anterior, então até que deixe de pagar a cota do acordo no prazo, ou a cota do mês, ele está em dia para com a suas obrigações perante o condomínio.

Plácido e Silva, em Vocabulário Jurídico, 20ª edição Editora Forense, pág. 560, definiu a novação como:

"A obrigação constituída a novo vem mudar, substituir, transformar a obrigação velha, que se extingue ou deixa de existir. Desta forma, no sentido técnico, novação implica, necessariamente, na extinção da dívida ou obrigação anterior, pela criação de um direito novo, quase coloca em substituição ao que foi extinto."

Neste sentido, confira apelação cível a seguir:

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. ACORDO DO DEVEDOR COM O CONDOMÍNIO QUANTO AO DÉBITO. NOVAÇÃO. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. O acordo firmado entre o adquirente e o condomínio, referente ao débito condominial constitui-se em novação da obrigação. Uma vez novada a dívida, extingue-se o débito anterior e cria-se uma nova obrigação entre as partes. Deste modo, não há que se falar em prescrição das parcelas do acordo firmado pela autora com a ré, em 01/08/2008, pois não transcorridos cinco anos até o ajuizamento da ação de cobrança. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. (Apelação Cível Nº 70061038071, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Alex Gonzalez Custodio, Julgado em 31/08/2016).
(TJ-RS - AC: 70061038071 RS, Relator: Alex Gonzalez Custodio, Data de Julgamento: 31/08/2016, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 12/09/2016)

A questão central em debate é se podemos dizer que o devedor que não tem mais dívida está quite com o condomínio e pode votar e participar da assembleia de condomínio? Conforme aduz o Código Civil, abaixo:

Art. 1.335. São direitos do condômino:
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Do exame do artigo acima é certo que o devedor não pode votar e sequer estar presente na assembleia se não estiver quite.

Neste sentido:

ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA CONDOMÍNIO EDILÍCIO PARTICIPAÇÃO DE CONDÔMINOS INADIMPLENTES NA ASSEMBLEIA IMPOSSIBILIDADE VEDAÇÃO EXPRESSA NO CÓDIGO CIVIL EXEGESE DO INCISO III DO ART. 1.335 DO CC ANULAÇÃO DETERMINADA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
(TJ-SP - APL: 00176874120108260001 SP 0017687-41.2010.8.26.0001, Relator: Neves Amorim, Data de Julgamento: 26/03/2013, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/03/2013)

Ainda na questão central do tema, o fato do antigo devedor ter feito o acordo e não ser mais inadimplente lhe confere o status de quite?

Entendo que pelo fato de ele estar, no momento, livre da dívida, pois ocorreu a novação e, por isso, não há parcelas do acordo em aberto, além de estar em dia com a cota do mês, este está quite para votar e participar.

A expressão QUITE utilizada no Código Civil deve ser interpretada de forma de que a pessoa "não está inadimplente" e não de que a pessoa "não está devendo".

Por fim, se aquele que fez um acordo precisar de uma CND, esta deve constar que ele tem uma novação a qual fica vinculada à quitação integral para a emissão da CND. O que poderia ser feito, no caso, seria emitir uma Certidão positiva com efeitos negativo. Ou seja, isso atestará que existe um acordo no valor firmado e que para a emissão da certidão negativa sem ônus, se faz mister o cumprimento integral do acordo.


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Rodrigo Karpat

Advogado, especialista em Direito Imobiliário e administração condominial e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. É palestrante e ministra cursos em todo País, além de colaborar para diversas mídias especializadas. É colunista de sites e mídias impressas, além de consultor da Rádio Justiça de Brasília e do Programa "É de Casa", da Rede Globo. Apresenta os programas "Vida em Condomínio", da TV CRECI, e "Por Dentro dos Tribunais", do Portal Universo Condomínio.
Mais informações: rodrigo@karpat.adv.br