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Os grupos de trocas mensagens dos celulares dos síndicos foram tomados recentemente por vídeos captados pelas câmeras de segurança dos prédios em que adolescentes e até crianças tentam arrombar os portões das garagens, para invadir o espaço e roubar bicicletas.

Depois que modernizou toda a frente do prédio, com a construção de guarita blindada, implantação de nova eclusa de pedestres e troca dos gradis de ferro por muro de vidro, o Condomínio Dr. Rubens V. Brito e D. Elza S. Brito resolveu aprimorar a tecnologia de controle de acesso.

As imagens que abrem esta reportagem mostram a área de playground do Condomínio Ana Elisa, em Higienópolis, região central de São Paulo, além de um espaço contíguo, sombreado, com lousa e piso emborrachado, voltado para a livre expressão da garotada.

Com o aumento da população de gatos nos apartamentos, os síndicos têm registrado entupimentos causados pelo descarte inadequado do granulado de areia da caixinha do pet na tubulação de esgoto.

As temperaturas elevadas desta época do ano favorecem o surgimento de revoadas de insetos que trazem problemas às instalações dos prédios (caso de siriris ou aleluias, reprodutores dos cupins de solo e de madeira) e à saúde (como o Aedes aegypti, transmissor da dengue, febre amarela, zica e chikungunya).

Atividades monitoradas com animais domésticos e silvestres foram promovidas em dois condomínios pelo síndico e educador físico Silvio Sipliano durante as últimas férias de julho. Laís Caccia, bióloga responsável pela experiência, destaca que o contato da garotada com a diversidade de espécies, notadamente as silvestres, promove bem-estar físico e emocional.

Condôminos e gestores têm se mobilizado para ampliar as ações em defesa dos animais de estimação, extrapolando o universo dos empreendimentos.

Cada síndico traz pelo menos uma história complicada de problemas gerados por barulho de cachorro, sujeira e presença indevida nas áreas comuns, casos de mordidas e até abandono. Mas os vínculos afetivos contemporâneos estão inevitavelmente entrelaçados aos pets, que conquistaram também espaço na vida do condomínio.

O Diário Oficial do Estado de São Paulo publicou na edição desta quinta-feira, dia 16 de setembro de 2021, a Lei 17.406/2021, sancionada pelo governador João Doria. O dispositivo obriga os condomínios residenciais e comerciais no Estado a comunicar os órgãos de segurança pública quando houver em seu interior a ocorrência ou indícios de episódios de violência doméstica e familiar contra mulheres, crianças, adolescentes ou idosos.

Os especialistas da área de segurança patrimonial das edifica­ções costumam dizer que o crime se recicla e desenvolve novas artimanhas conforme seu modus operandi vai sendo desvendado.

Com 307 m2 de área, o playground do Condomínio Top Village precisava receber um novo piso, que garantisse mais conforto e segurança para as crianças, especialmente com a plena reabertura dos espaços comuns para usufruto dos moradores, possibilitada com a atual fase do controle da pandemia do novo Coronavírus (ambientes sem restrições de acesso, mas com obrigatoriedade de uso de máscara e distanciamento de 1 metro).

Dois anos depois de iniciadas as obras de retrofit dos dois elevadores, o septuagenário Condomínio Doria de Barros exibe modernidade, conforto e segurança para os moradores de suas 22 unidades.

Diferentes aspectos são propícios ao conforto ambiental e humano e, em consequência, à saúde mental, afirma a arquiteta Eleonora Zioni, especializada em Arquitetura para Saúde e Sustentabilidade, com mestrado pela Universidade de São Paulo e coordenadora dos cursos de pós-graduação de Arquitetura Hospitalar do Hospital Albert Einstein.

Os condomínios valorizam cada vez mais seus espaços verdes e naturais, procurando desta forma estimular o vínculo dos moradores com o ambiente coletivo, combater o estresse e proporcionar-lhes tranquilidade e conforto.

O atual perfil comportamental e de infraestrutura dos condomínios coloca os eventos e a prestação de serviços fitness e esportivos aos moradores como compromissos irrevogáveis da agenda dos síndicos.

Com boa parte da população vacinada com pelo menos 1 dose e a superação dos picos de casos de Covid-19, os condomínios retomaram a agenda esportiva nas áreas comuns. E há perspectiva de um retorno adaptado de festas como o Dia das Crianças e Halloween.

O consumo d’água é tema recorrente nas conversas com os síndicos quando se trata de observar o desperdício do dinheiro dos condomínios, entre tantos outros “ralos” que costumam drenar a arrecadação mensal. Além do seu elevado consumo per capita no Brasil, há muitos prédios com instalações hidráulicas no final da vida útil, malconservadas e/ou sem leitura individualizada por apartamento.

Com melhor gestão da conta ordinária, síndicos ampliam a disponibilidade de caixa para investirem em manutenção, modernização e benfeitorias nos condomínios. Estratégia cessa desperdícios, gera novas economias, mais segurança e bem-estar aos moradores, além da valorização imobiliária.

A síndica orgânica Regina Nagamine conseguiu fotografar e listar quase 700 itens entre os bens móveis e as instalações técnicas do Condomínio Helbor Spazio Club, na Vila Mariana, zona sul de São Paulo, depois de contratar uma plataforma de gestão do patrimônio e de manutenção.

No próximo dia 26 de agosto, a partir das 19h, a Profa. Rosely Schwartz irá promover um webinar gratuito a todos os interessados em conhecer práticas de gestão que garantem uma sindicatura de sucesso.

Incêndios em edificações residenciais continuam a alimentar o noticiário no País. De acordo com a Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade), o Estado de São Paulo teve pelo menos 93 casos de incêndios gerados por sobrecarga (principalmente no uso de aparelhos de ar-condicionado e ventiladores) ou curto-circuito das instalações elétricas no ano passado. Metade deles ocorreu em unidades residenciais.

Os serviços de serralheria são parte indispensável da manutenção e segurança das edificações. No primeiro caso (manutenção) está, por exemplo, a necessidade de recuperação periódica das esquadrias das janelas dos apartamentos, pois elas compõem o sistema da fachada e podem, quando avariadas, gerar infiltrações. Já na parte da segurança entram os guarda-corpos na cobertura dos prédios; corrimãos das escadarias internas (eles compõem as instalações obrigatórias das rotas de fuga em caso de incêndio e devem atender aos parâmetros técnicos do Corpo de Bombeiros); os corrimãos das rampas de acessibilidade (também parametrizados por normas técnicas); e todo o sistema de proteção perimetral contra invasões no condomínio.

As paradas sucessivas dos elevadores de um edifício residencial localizado nos Jardins, bairro nobre de São Paulo, motivaram a contratação, em abril deste ano, de um laudo técnico por um engenheiro especializado na área, para que o síndico e condôminos encontrassem respostas que justificassem os transtornos frequentes. A manutenção, obrigatória por lei e mensal, era realizada, o que não evitou que ambos os elevadores de um mesmo bloco parassem simultaneamente em uma ocasião, afirma o síndico profissional Luiz Leitão da Cunha. Ele assumiu a gestão do condomínio em princípios de 2021 já com o desafio de resolver o problema.

Um condomínio acessível vai muito além daquele que oferece rampa adequada para que as pessoas com dificuldade de locomoção entrem no prédio e cheguem aos elevadores. O roteiro da adaptação também inclui a necessidade de corrigir desníveis que estejam no meio dos caminhos que levam aos mais diferentes equipamentos das áreas comuns; eliminar barreiras físicas, vãos nos pisos etc.; providenciar sinalização tátil e sonora (incluindo botoeiras de elevadores); garantir espaço de manobra para cadeirantes entrarem nos ambientes; construir banheiros amplos, dotados de apoios; e dispor de vaga especial de garagem.

A modernização das áreas comuns dos condomínios deve favorecer a adaptação dos acessos e eliminar barreiras para garantir a mobilidade das pessoas que sofrem dificuldades permanentes ou temporárias de deslocamento. Em alguns prédios, no entanto, isso representa um verdadeiro quebracabeças para síndicos e especialistas.

Neste mês de agosto, a síndica orgânica e designer de interiores, Mari Ester Golin, completa dez anos de gestão do Edifício Marina, prédio de 72 apartamentos localizado na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo, próximo a uma estação de Metrô. No balanço da década, apresentará uma sequência de obras empreendidas para a modernização da edificação construída em 1984: Fachada do corpo da edificação, paisagismo, luminotécnica, salão de festas, hall social e playground. A mais recente delas ocorreu neste ano na antiga casa do zelador, “transformada em imóvel para locação com renda revertida para a conta ordinária do condomínio”.

Modernização, recuperação estrutural e retrofit são conceitos distintos, entretanto, podem estar associados a uma mesma obra, como vem ocorrendo no Edifício São Nicolau, construído no final dos anos 40 na Praça da República, centro de São Paulo. Com fachada tombada pelo patrimônio histórico municipal, o prédio de 26 unidades e quatro lojas térreas recebe desde 2017 obras estruturais, que também são de retrofit, porque mudam o sistema construtivo ou usos anteriores, e de modernização, como o sistema de controle de acesso e o novo acabamento nas cabinas dos elevadores (compatível com o padrão arquitetônico da edificação).

O lançamento de empreendimentos residenciais tem movimentado a construção civil e a economia brasileira, impulsionando também a modernização, retrofit e recuperação estrutural das edificações já consolidadas.

Os síndicos estão buscando medidas de redução do consumo e negociando reajustes dos contratos para diminuir o impacto da inflação sobre as contas ordinárias e, consequentemente, sobre as taxas condominiais. O objetivo é manter o controle da inadimplência, que registra baixa histórica.

O incêndio em um apartamento de um prédio de alto padrão na zona Sul de São Paulo em março deste ano deixou um saldo de dois moradores mortos, que foram expostos à fumaça enquanto tentavam sair pela rota de fuga nas escadarias.

Uma das preocupações que motivou a advogada Tanila Savoy a assumir a gestão do condomínio onde mora era a ausência do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). O edifício, localizado no bairro de Santa Cecília, área central de São Paulo, foi construído na década de 70 com 74 unidades e, no ano de 2018, lhe faltava o atestado dos bombeiros (estava vencido).

Síndica profissional há quase 23 anos, Ana Josefa Severino tem como uma das marcas de sua gestão a busca da integração dos condôminos com o ambiente onde vivem, sem descuidar do seu conforto, bem-estar e do asseio das áreas comuns. Nesse trabalho, os acessórios constituem um item indispensável e toda a atenção ao tema deve ser dada pelos síndicos, especialmente na implantação do condomínio, com a aquisição do chamado kit enxoval, e depois com a reposição dos materiais desgastados.

A síndica Helena Couto afirma que a instalação de rufos no topo do prédio onde mora, na região dos Jardins, em São Paulo, encerrou um ciclo de problemas crônicos de infiltração que havia anos afetavam 12 unidades do último andar da edificação. Uma obra de impermeabilização com troca de manta asfáltica já tinha sido realizada na laje da cobertura, sem estancar as infiltrações nos imóveis.

Uma das primeiras obras que o síndico orgânico Rodrigo Martins promoveu no Condomínio Edifício Iraúna assim que assumiu a gestão, em 2015, foi a recuperação estrutural da fachada, já dispondo de um laudo de inspeção predial que orientou a contratação e execução dos serviços. Hoje, exercendo seu quarto mandato consecutivo, está recebendo a conclusão de mais uma intervenção de manutenção na fachada, praticamente dentro do intervalo previsto pela legislação do município de São Paulo.

O período de cinco anos representa o principal norte que os síndicos dispõem para planejarem os serviços de manutenção corretiva da fachada. É o prazo previsto em uma lei municipal de São Paulo, a 10.518/1988, que “dispõe sobre limpeza periódica das fachadas dos prédios”. A legislação prevê que:

A locação de lajes para instalação de antenas de telecomunicações nos condomínios permanece “como uma das questões mais polêmicas” do segmento, avalia o advogado Paulo Henrique Bom, diretor jurídico da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). Paulo Bom é especialista em Direito Imobiliário e Direito Processual Civil, além de integrar a Comissão de Direito Condominial da OAB-SP. A seguir, principais trechos de uma entrevista concedida à revista Direcional Condomínios. (Leia a íntegra desta entrevista no site da revista, bem como da advogada Luciana Lozich).

A Locação da laje ática para a instalação de antenas de telecomunicações tem ajudado os condomínios a garantirem uma renda extra importante para a realização de manutenções e benfeitorias. No Condomínio Heliodora, prédio de mais de 30 anos e 40 unidades localizado na zona Norte de São Paulo, o contrato de cerca de uma década com uma operadora de telefonia possibilitou executar grandes obras e modernizar instalações, a mais recente delas foi no sistema do CFTV.

Toda prestação de serviços contratada pelo condomínio, como a terceirização ou empreitada para obras em geral, deverá ter seus recolhimentos transmitidos à plataforma da Escrituração Fiscal Digital de Retenções e Outras Informações Fiscais (EDF-Reinf).

O Instituto Bira Padilha, braço social de uma empresa de tecnologia da informação sediada em São Paulo, quer levar para os condomínios campanhas de arrecadação de cestas básicas, itens de higiene pessoal e de casa, além de roupas de inverno.

A Profa. Rosely Schwartz convida síndicos, administradores de condomínios e demais profissionais da área para um encontro on-line que acontecerá no próximo dia 15 de julho, entre 19h e 20h30.

O advogado Cristiano De Souza Oliveira costuma enfatizar que o Código Civil brasileiro, que traz um capítulo reservado para os Condomínios Edilícios, deixa grande margem para a sua autorregulamentação. No entanto, alguns limites precisam ser considerados:

Os empreendimentos residenciais têm sido lançados cada vez mais com oferta de serviços nas áreas comuns, enquanto seus espaços privativos encolhem. Prédios com vocação de moradia de profissionais liberais, empresários e estudantes que vivem sozinhos são procurados justamente por causa dessa infraestrutura, que inclui lavanderias, espaços para reuniões, salão de festas, gourmet ou grill, academias robustas, conveniência (minimercados), entre muitos outros.

A locação por temporada de unidades privativas através de aplicativos ou não, a liberação de áreas comuns para atividades de trabalho dos moradores, como uma espécie de coworking, além da cessão de espaços para serviços diversos geram dúvidas no segmento condominial.

As edificações brasileiras multifamiliares projetadas a partir de 2013 devem atender aos requisitos mínimos de conforto acústico, entre outros critérios de desempenho, definidos pela norma ABNT NBR 15.575. Desta forma, paredes, lajes e demais instalações prediais precisam garantir que ruídos e vibrações não ultrapassem a um limite máximo de decibéis em determinados horários do dia. O que fazer quando esta não é a realidade no condomínio?

Administradora, contabilista e precursora de cursos de administração de condomínios e formação de síndico, a Profa. Rosely Schwartz (foto) vem atendendo aos seus alunos de forma on-line desde a eclosão da pandemia do novo Coronavírus, com aulas gravadas ou transmitidas ao vivo pela internet. Através do contato com síndicos de todo País, lhe chegam diferentes histórias sobre conflitos originados do perfil atual de casa-escritório-escola de cada unidade residencial. “Tive relato até de criança com aula de educação física pela internet, como fica a prática de exercício físico dentro do apartamento?”, questiona.

Amenizando o estresse - Reeleita em março de 2021 para seu 10º ano como síndica do Condomínio Parque Residencial Nossa Senhora do Sabará, localizado na zona sul de São Paulo, Patrícia Branco (foto) diz que as queixas relacionadas ao barulho “não diminuíram” em 2021.

Os hábitos de estudar e trabalhar em casa, impostos pela pandemia da Covid-19, mudaram a relação das pessoas com o condomínio. Antes mais automáticas, agora as rotinas do prédio e de seus ocupantes se entrelaçam e geram incômodos constantes por causa do barulho de criança, cachorro, conversas, reformas, festas e até contra comportamentos cristalizados de moradores (que não percebem o próprio ruído).

A advogada Luciana Lozich também concedeu entrevista à Direcional Condomínios, com orientações aos síndicos sobre a natureza e gestão dos contratos de locação da laje ática para a instalação de antenas de telecomunicações. A entrevista faz parte da reportagem sobre o tema da edição de julho de 2021.

A locação de lajes para instalação de antenas de telecomunicações nos condomínios permanece "como uma das questões mais polêmicas" do segmento, avalia o advogado Paulo Henrique Bom, diretor jurídico da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).

O Grupo DS&S Condomínio e Imóveis e o Projeto Encontros da Cidade abriram as inscrições para dois cursos on-line que serão oferecidos neste mês de julho: "Direito Condominial", que será ministrado pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira; e "Assembleias Condominiais (Virtuais e Presenciais), Gestão de Pessoas e Conflitos", também ministrado pelo advogado, com a participação da pedagoga e jornalista Maria Isabel. Todas as aulas serão ao vivo e poderão ser acompanhadas por aplicativo ou computador.

Evento gratuito e online acontecerá no próximo dia 22 de junho, entre 18h30 e 20h, com a participação da Profa. Rosely Schwartz, do advogado Cristiano De Souza Oliveira e do consultor em segurança da informação e de dados pessoais, Edison Fontes.

Somente nos primeiros meses de 2021 a síndica Kelly Remonti registrou quatro problemas de vazamentos nas instalações hidráulicas de dois condomínios que administra em Alphaville, na Região Metropolitana de São Paulo. Tubulações ocultas podem se deteriorar ao longo da vida útil da edificação sem que se consiga visualizar o seu real estado de conservação antes que o sintoma se manifeste, qual seja: Vazamento de água a partir do estouro no encanamento e suas conexões.

A portaria representa um dos setores mais estratégicos do condomínio. E o profissional que assume a titularidade do posto carrega uma imensa responsabilidade quanto à segurança de todos os que transitam diariamente pelo prédio. Além de ser uma memória viva dos perfis e rotinas dos condôminos, o porteiro precisa estar com o olhar sempre atento ao que acontece do lado de fora.

Síndico orgânico, analista de sistemas e representante do segmento de controle de acesso, Fabio Schmitt tem olhado para a LGPD como uma legislação voltada “ao processo sistêmico de coleta, armazenamento e tratamento das informações”, que excluiria o contexto de uma portaria simples, seja ela própria ou terceirizada.

Às vésperas do início da aplicação das sanções em casos de não atendimento da LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados), previsto para agosto deste ano, ainda predominam incertezas quanto ao efetivo alcance que a legislação terá na relação entre os condomínios e seus parceiros de serviços, entre os quais as empresas que atuam com portaria e/ou controle de acesso.

A reportagem da Direcional Condomínios foi conferir os resultados do retrofit de fachada do Condomínio Doria de Barros, um prédio residencial de apenas 22 unidades construído há mais de 70 anos na transição entre os bairros de Santa Cecília e Higienópolis, na ár ea central de São Paulo.

O síndico Eduardo Silva está recuperando a monocapa que reveste as fachadas das dez torres e do edifício garagem de oito andares do Condomínio Flex Imigrantes por meio do tratamento convencional.

Uma parceria bem ajustada entre a gestão do condomínio, a área da engenharia, o prestador de serviços e o fornecedor dos materiais de tratamento e acabamento de fachadas está restituindo um visual de “novo em folha” a um empreendimento na região do Campo Limpo, em São Paulo.

Condomínios expandem iniciativas com o sistema, enquanto segmento aguarda pela sua regulamentação definitiva no País.

A coleta seletiva ganhou o status de uma ampla campanha lançada em 2019 junto aos moradores e funcionários do Magic Condominium Resort, residencial localizado na zona Sul de São Paulo. O programa está focado não apenas naquilo que cada unidade descarta, mas na cadeia completa da reciclagem. Ou seja, há preocupação com o destinatário que irá receber o material e com que finalidade. Por exemplo:

No mês em que se comemora o Dia Mundial do Meio Ambiente, em 5 de junho, a Direcional Condomínios divulga iniciativas com a coleta seletiva, que têm gerado resultados positivos aos moradores, à sociedade e ao ecossistema.

Consultor de segurança em condomínios e tenente-coronel da reserva da Polícia Militar do Estado de São Paulo, José Elias de Godoy percebeu uma procura maior pelo incremento dos sistemas em 2020 e 2021.

A portaria virtual ou remota, em que o atendimento ao morador, visitante ou prestador de serviços é feito à distância, no QG de uma empresa terceirizada, através de câmeras e comunicação via internet ou rádio, tem sido uma das principais apostas dos condomínios para diminuir os seus custos.

A pandemia da Covid-19 mudou a forma como as pessoas veem e se relacionam com o condomínio. Moradores em home office, usando mais o e-commerce e os serviços delivery, aumentaram a demanda sobre as portarias. Ao mesmo tempo, ficaram mais familiarizados com os aplicativos e a internet, abrindo espaço ao incremento dos sistemas de segurança.

As bombas de recalque, que abastecem os reservatórios superiores dos prédios e, dependendo da altura da edificação, bombas de pressurização da água dos andares superiores, são indispensáveis ao conforto diário dos condôminos.

Advogadas especialistas nas áreas trabalhista, contratual e tributária, entre outras, Margareth Pereira dos Santos, Priscila Pinheiro de Oliveira e Samara Cabral da Rocha reuniram, a pedido da revista Direcional Condomínios, as obrigações que recaem aos contratantes (condomínios) e aos contratados (prestadores de serviços) nos contratos de terceirização de mão de obra de segurança, portaria, limpeza etc.

O ano de 2017 representou um marco para a terceirização no País, com a edição da Lei Federal 13.429, que autorizou a contratação deste tipo de serviço para as atividades-fim dos empregadores, ampliando o leque de sua aplicação nas organizações brasileiras.

O roteiro tem sido comum em inúmeras regiões do centro expandido de São Paulo, que passam por um novo boom imobiliário:

As obras do retrofit da fachada do Condomínio Cervantes, localizado no bairro da Consolação, centro de São Paulo, estão sendo acompanhadas pela Direcional Condomínios desde 2019.

Um quarteirão inteiro localizado no Alto da Bela Vista, em São Paulo, possui condomínios residenciais construídos nos anos 70 com estruturas robustas, derivados de um mesmo projeto, mas separados e demarcados por diferenças nas cores das pastilhas que ornam as suas fachadas.

Notícia veiculada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), no dia 13 de abril passado, trouxe alívio para os síndicos. “A 10ª Vara Cível de Santos tornou definitiva liminar que, após pedido de condomínio residencial, determina que morador utilize máscara de proteção facial nas áreas comuns do prédio, sob pena de multa de R$ 500 a cada violação, observado limite de R$ 30 mil”, informou o Tribunal.

Uma das primeiras providências tomadas pelo síndico orgânico Rodrigo Martins quando assumiu, em 2015, a gestão do Condomínio Iraúna, prédio projetado no final dos anos 60 pelo arquiteto João Kon, no bairro de Santa Cecília, em São Paulo, foi reorganizar toda a documentação disponível (das áreas administrativa, fiscal, de engenharia, obras etc.).

Na entrevista abaixo, o advogado Cristiano De Souza Oliveira destaca a necessidade de aprovar em assembleia os novos cuidados com a ficha cadastral, o controle de acesso e os encontros virtuais, entre outros, que deverão ocorrer em função da LGPD. E lembra que o livro físico de ocorrências terá que ser abolido. “Mas devemos simplificar a adaptação do condomínio”, ressalta.

A Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) está em vigor desde setembro de 2020, impondo inúmeras regras para empresas e órgãos públicos protegerem os dados dos cidadãos. Os condomínios também devem fazer a lição de casa. Sanções começam a ser aplicadas a partir do próximo mês de agosto.

O tema “polícia no condomínio” gera muitas dúvidas pela complexidade da natureza deste ente, afirma o advogado Rodrigo Karpat, que atua há cerca de 25 anos na área, é síndico orgânico e coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP.

Nesses tempos de incertezas potencializadas pela pandemia do novo Coronavírus, condomínios registram conflitos com moradores alterados pelo consumo excessivo de álcool e drogas, além de violência doméstica e aglomerações em festas nas unidades. Condôminos e/ou síndicos devem chamar a polícia?

Segundo o advogado Cristiano de Souza Oliveira, "os efeitos da decisão do STJ só valem, entretanto, para as partes envolvidas, não têm efeito vinculante ou 'erga omnes', ou seja, caberá a cada caso concreto uma decisão".

Através de comunicado oficial, a Abese e a Cipa Fiera Milano (organizadores) adiaram para os dias 7 a 9 de junho de 2022 a realização da 23ª edição da Exposec, maior Feira Internacional de Segurança da América Latina.

Os condomínios têm aproveitado o fechamento das áreas comuns nos períodos mais restritivos de controle da pandemia da Covid-19 para recuperarem as quadras e campos, caso do Family Santana, residencial de 400 unidades localizado na zona Norte de São Paulo.

O Anexo K (Atestado de Conformidade das Instalações Elétricas) da Instrução Técnica 01/2019, do Corpo de Bombeiros de São Paulo, apresenta inúmeros quesitos na parte elétrica que as edificações deverão atender para regularizarem o AVCB (Auto de Vistoria). O engenheiro da área deverá emitir o atestado, acompanhado da devida ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), a partir da inspeção visual das:

Os condomínios apostam na modernização elétrica buscando a segurança da edificação e dos usuários, além do conforto, e justamente por isso o processo demanda estudos, uma organização prévia e acompanhamento. O engenheiro elétrico e de segurança Ayrton Barros sugere, na entrevista abaixo e das páginas seguintes, um roteiro aos síndicos que estejam programando fazer esse tipo de investimento no prédio.

Os síndicos estão empenhados na modernização elétrica dos condomínios, adequando suas instalações a uma nova realidade de consumo.

A síndica orgânica Ana Tereza Falcão Simone foi reeleita em fevereiro passado para novo mandato à frente do Condomínio Tahiti, prédio construído há mais de 30 anos no bairro da Aclimação, em São Paulo, com 68 unidades. Moradora no local há mais de duas décadas, ela começou na sindicatura em 2018 já com o desafio de contratar obras de recuperação estrutural, indicadas por um laudo de inspeção predial de cerca de 650 páginas.

A alteração da Convenção exige, de acordo com o Código Civil (Lei Federal 10.406/2002), a sua aprovação em assembleia por pelo menos 2/3 dos condôminos (o que daria 1.120 proprietários do Flex Imigrantes). Já para o Regimento Interno (RI), há interpretações diferentes. Alguns advogados consideram que se o RI fizer parte da Convenção, também deverá atender ao quórum qualificado.

Coworking, minimercados, home office, pet place, reformas nas unidades, assembleia virtual, locação de curta temporada, deliveries etc.: Uma lista infinita de novos serviços, normas ou hábitos exige a atualização da Convenção e do RI do condomínio.

A aplicação integral das regras de compliance para fins de certificação, dentro das normas ABNT NBR ISO 19.600/2016 (que orienta a sua implantação, manutenção e melhorias) e ABNT NBR ISO 37.001/2017 (com diretrizes de práticas antissuborno), requer um processo de tal envergadura que, na prática, escapa às possibilidades administrativas e financeiras dos condomínios, afirmam os auditores Carlos Prado e Flávio Almeida. Contador, Flavio foi síndico do condomínio onde mora, na zona Sul de São Paulo, e atualmente, junto com Carlos, faz parte do conselho do prédio.

Atender aos compromissos financeiros e normativos, dar transparência aos atos da gestão e assegurar a lisura dos processos são algumas das posturas esperadas de síndicos e administradoras. Elas têm sido abrigadas sob o guarda-chuva do compliance, mas, afinal, como fazer esse controle nos condomínios?

Em artigo publicado no site da Direcional Condomínios, o advogado Diego Victor Cardoso Teixeira dos Reis desenha uma escala de leis e normas relativas aos condomínios, formatando uma “pirâmide legal” quanto aos direitos e deveres de síndicos e condôminos.

Observa-se hoje maior participação de conselheiros, subsíndicos e comissões de moradores nas discussões sobre o dia a dia e os investimentos nos condomínios. Há ganhos na transparência e no atendimento às expectativas dos condôminos, no entanto, é preciso um equilíbrio para evitar o engessamento do trabalho do síndico.

No momento em que os estoques dos bancos de sangue estão em situação crítica, a Direcional Condomínios registra a ação realizada no último dia 8 de março pelo Condomínio Villagio Luna, da Mooca, zona Leste de São Paulo.

Em entrevista para a reportagem de garagem publicada na Direcional Condomínios em 2020 (edição de março), o engenheiro civil Gustavo Maluf Cury já alertava que para qualquer serviço de recuperação do piso deste tipo de ambiente (coberto ou descoberto, em nível ou subsolo, sobre laje ou aterro), é fundamental a correção do substrato (base e contrapiso), “deixá-lo liso, homogêneo”.

Acabamentos com resina, solução à base de polímeros, têm ganhado a preferência dos síndicos na hora de promoverem a recuperação das superfícies internas das garagens.

Após dois anos estudando a modernização elétrica do Condomínio Edifício Pinheiros, situado na zona Oeste de São Paulo, a síndica orgânica Luciana de Oliveira Silva finalmente pôde liberar, em outubro passado, o início do retrofit dessas instalações. Construído há cerca de 70 anos, com 55 unidades (incluindo a antiga casa do zelador), o prédio está sendo adequado para um aumento de carga de 40 para 63 ampères, o que possibilitará a instalação de ar-condicionado nos apartamentos.

A necessidade de se obter o AVCB, contendo o aval do Corpo de Bombeiros quanto à segurança na prevenção aos incêndios, impulsiona boa parte dos serviços de modernização elétrica nos condomínios. Mas é possível também contratar as adequações em etapas, como no caso do Edifício Lupércio Teixeira Camargo, residencial construído nos anos 60 no bairro de Santa Cecília, região central de São Paulo. O prédio, de 26 unidades, é parte do Conjunto Angélica, que dispõe de outro residencial (Edifício Ignácio Tavares Leite) e de lojas comerciais.

Os moradores de um condomínio de alto padrão localizado na zona Norte de São Paulo foram surpreendidos pela falta d’água no reservatório superior depois de uma parada brusca das bombas de recalque. Mas os dois equipamentos do prédio, que operam sob revezamento automático, não estavam quebrados. A origem do problema residia na interligação entre o centro de medição e o quadro elétrico das bombas, afirma a síndica profissional Rosana Nicchio.

O síndico profissional Luiz Leitão da Cunha procura conciliar as necessidades de manutenção corretiva do condomínio com o nível de prioridade das ações e a disponibilidade orçamentária.

A engenheira civil Rejane Saute Berezovsky alerta os síndicos que é preciso atenção para evitar que se perca o momento adequado para tratar o sistema de impermeabilização. “Temos que abordar isso de forma mais incisiva, pois os condomínios que utilizam bandejas e paliativos, quando resolvem fazer a obra, precisam recorrer à recuperação estrutural, que passa a ser cara e às vezes exige até escoramento”, pontua. Rejane é membro da Câmara Técnica de Inspeção Predial do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).

Desde 2017, um residencial localizado na zona Oeste de São Paulo apresentava um cenário de deterioração de pisos, canteiros e muretas das áreas comuns térreas, depois que uma obra de troca da manta asfáltica foi suspensa em assembleia de condôminos, em função de inúmeros problemas com o prestador de serviços (a empresa foi extinta na época).

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