Quarta, 15 Janeiro 2020 00:00

Condômino inadimplente pode sofrer restrições de uso das áreas comuns?

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A penalização do condômino inadimplente com a proibição de usar a piscina, locar a churrasqueira e o salão de festas, participar de sorteio de vaga da garagem, entre outros, incorre em "flagrante abuso ou excesso de Direito".

Segundo estabelece o Código Civil Brasileiro (Art. 1.314), cada condômino pode usar da coisa comum conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reinvidicá-la de terceiro, defender sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. Entretanto, lhe é vedado alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros condôminos.

O enunciado normativo acima é claro quanto ao direito do condômino, bem como quanto às suas limitações. Contudo, a divergência emerge quando o proprietário se encontra inadimplente e, nesse cenário, questiona-se até que ponto o condômino que se encontra em falta com as taxas condominiais pode gozar livremente da área de lazer ou de participar do sorteio de garagem, haja vista serem itens de uso comum e serem inerentes ao rateio e responsabilidade condominial.

Sabendo-se que condomínio significa propriedade ou posse conjunta de uma mesma coisa, que de per si é indivisível, e que cada coproprietário ou copossuidor tem direito comum ao todo, assim como, que cada indivíduo é titular do direito fundamental de usufruir do seu direito de propriedade (art. 5º, XXII, da CF), não se permite imaginar eventuais restrições, pois este direito também abrange o direito à possibilidade de gozo das áreas comuns, como lazer e garagem.

Ainda, quando se observa a inadimplência, verifica-se que o atraso sujeita o inadimplente ao pagamento de multa, juros, correção monetária e honorários advocatícios, o que, se somado com a possibilidade de impedimento do uso das áreas de lazer e do sorteio de garagem, resulta em dupla punição. Contudo, esse fenômeno é vedado pelo ordenamento brasileiro, em respeito ao princípio non bis in idem, o que é inerente ao Estado Democrático de Direito, que possui como um de seus fundamentos a dignidade da pessoa humana (Art. 1º, III).

Assim, tendo em consideração que o direito de propriedade, e consequentemente, o direito de gozo das áreas comuns de um condomínio, é garantido pela Constituição Federal, e o fato de que a inadimplência implica a incidência de diversos encargos, o condômino não pode ser impedido ou proibido de usar as áreas de lazer ou do sorteio de garagem.

Caso isso ocorra, o condomínio estará em flagrante abuso ou excesso de Direito, dando causa à possível reparação de danos, nos termos do Art. 186 do Código Civil, em que é enunciado: "Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes".


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Priscila Pinheiro de Oliveira

Advogada especialista em Direito Bancário (com ênfase em revisão de contratos) e em Direito Contratual (com ênfase na elaboração e revisão de contratos cíveis). Pós-graduada em Direito Contratual e Compliance pela Faculdade LFG, graduada em Direito pela Universidade Nove de Julho. Membro efetivo da comissão de Direito Bancário e de Direito do Varejo e Shopping Centers da OAB Santo Amaro – SP. Advogada Dativa conveniada com a Defensoria Pública do Estado de São Paulo e com a Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo. Colunista da revista Direcional Condomínios. Sócia e CEO do Escritório Pinheiro Oliveira, Santos e Rocha Advogados Associados. Mais informações: priscila.oliveira@posradv.com.br.


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