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A arquiteta Guiomar Leitão afirma que qualquer modificação para alterar a decoração e o paisagismo nas áreas comuns dos condomínios, como nos halls, jardins e salão de festas, precisa da aprovação de assembleia, com dois terços favoráveis à proposta. “Também é importante lembrar-se da obrigatoriedade de contemplar a acessibilidade” nos espaços de circulação e convivência, enfatiza Guiomar.

Em São Paulo, o vale-refeição incorporado pela atual convenção coletiva dos trabalhadores em condomínios tornou-se uma alternativa à necessidade de os síndicos oferecerem espaço para almoço e jantar. No Condomínio Edifício Itororó, um prédio de 160 apartamentos de 48 m² a 100 m², localizado no bairro da Bela Vista, centro da cidade, a adoção do vale-refeição chegou quando a obra do refeitório estava com as estruturas prontas, conta a síndica e administradora Carmen Mendes Pagan. O espaço, então, foi redimensionado e incorporado a uma área de lazer com churrasqueira e espaço dotado de equipamentos para ginástica. “Criamos regras para o uso. Até um casamento já foi feito lá”, festeja Carmen.

A terceirização surge como alternativa à área de limpeza dos condomínios, pois entre seus benefícios, eles ficam isentos dos custos com eventuais rescisões, obrigações trabalhistas e coberturas de férias ou de faltas, analisa Rui Monteiro Marques, presidente do Sindicato das Empresas de Asseio e Conservação no Estado de São Paulo (SEAC). No entanto, segundo ele, os síndicos devem realizar pesquisa de mercado antes de contratarem um prestador de serviços.

A demanda pela modernização do salão de festas tem crescido, aponta a arquiteta Guiomar Leitão, defendendo que eles passem por uma espécie de retrofit, mas sempre sob aprovação da assembleia de condôminos (por um quórum de dois terços) e atendimento às normas de acessibilidade.

Os condomínios residenciais são obrigados a oferecer vestiário e ambiente adequado para as refeições dos funcionários, em obediência à NR 24, norma regulamentadora estabelecida em 1978 pelo Ministério do Trabalho. Muitos edifícios nasceram antes da lei e, especialmente por falta de espaço, ainda buscam soluções para atender as obrigações.

A escolha dos produtos mais adequados para a limpeza de um condomínio é tarefa complexa. Pois antes de se definir a melhor cera, detergente ou desinfetante, é preciso observar a variedade de pisos e usos, além de conceber como acontecerá a gestão do serviço, seja ele terceirizado ou realizado com equipe própria. "O resultado de qualquer limpeza depende de pessoas, processos e estrutura", analisa Paulo Peres, diretor da UniAbralimp, unidade de capacitação da Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional.

A manutenção do sistema de segurança deve ser pensada desde a concepção do projeto e atuar para que haja uma efetiva integração entre os equipamentos eletrônicos, os procedimentos de acesso e a estrutura física.

As quadras também entram como uma das áreas favoritas do lazer dos condomínios. Utilizadas por uma faixa etária mais elástica, como jovens e adultos, elas exigem programa meticuloso de controle de uso e manutenção. E este deve incluir, além do piso, outros de seus componentes, como a parte elétrica.

Escolher um fornecedor qualificado que dê conta dos reparos emergenciais nos portões é o mínimo que se espera da administração condominial. É preciso atenção também à manutenção periódica e à estrutura da serralheria.

Conservação requer pessoa treinada e cronograma próprio. Descuido com o filtro, por exemplo, compromete a qualidade da água e pode danificar a bomba. Além disso, é preciso regulamentar o uso para preservar a higienização.

Intervenções nos sistemas são feitas por especialistas, mas sua eficácia depende de uma atuação bem articulada entre corpo diretivo, condômino (responsável pela unidade interna) e fornecedores.

Das intervenções simples à atualização dos materiais, passando por soluções ecológicas, o monitoramento constante do sistema hidráulico permite o uso racional da água, evita infiltrações e gera economia ao condomínio.

Os cuidados para se manter o salão de fitness preservado e adequado às atividades de seus frequentadores dependem, em grande parte, da concepção desses espaços. É algo que requer fim aos improvisos.

A síndica Rosana Moraes, do Condomínio Edifícios Flávia e Fernanda, localizado no bairro da Aclimação, em São Paulo, destaca a importância de não se improvisar com a manutenção dos portões e grades, cuidados que lhe garantem hoje bastante tranquilidade neste setor.

De acordo com especialistas no segmento, as edificações, especialmente os prédios novos, tendem a adotar a individualização da água.  No município de São Paulo, ela não é obrigatória, conta Eduardo Lacerda, ao contrário do acontece na Europa. Há, no entanto, muitas cidades brasileiras com essa obrigatoriedade, com variados sistemas de operação. Alguns deles, com participação das concessionárias locais.  

O sistema de iluminação requer atenção, mas está entre os itens mais esquecidos pelos condomínios, lamenta o engenheiro civil e consultor Rodrigo de Oliveira Vieira. Muito antes de se trocar uma lâmpada queimada, comenta, é preciso definir quem fará a manutenção preventiva e corretiva do sistema, observando o quadro de iluminação, a situação dos seus disjuntores e a da fiação. “Uma lâmpada mal rosqueada consome mais energia. Às vezes, o problema é o bucal e a troca deve ser feita antes que ela queime”, detalha.

A manutenção dos sistemas ou aparelhos de ar-condicionado, individuais ou alimentados por uma central, protege a saúde das pessoas e assegura a vida útil prevista para os equipamentos.