Conciliação X Protesto

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Combatendo a inadimplência

Não há solução infalível contra os maus pagadores nos condomínios. Mas já existem novos caminhos, que podem resolver as pendências com mais agilidade.

Todo síndico sabe como costuma ser longo o caminho da cobrança dos inadimplentes pela tradicional via das ações judiciais. Se não há possibilidade de acordo, o problema se arrasta por anos até que o condomínio possa ver uma luz no fim do túnel – ou melhor, dinheiro em caixa. Novas possibilidades se mostram como alternativas possíveis à resolução do problema: a já tão debatida lei que permite o protesto do boleto condominial e a conciliação como forma de resolução de conflitos.

A Lei Estadual 13160/08 possibilita tanto o protesto de dívidas oriundas de taxas condominiais, de rateios ordinários ou extraordinários, quanto de multas aplicadas em razão de infrações à lei ou à convenção e regulamento interno do condomínio. Somente dívidas posteriores à lei poderão ser inscritas nos cartórios de protesto e com isto o nome do devedor passará a constar nos órgãos de proteção ao crédito (SCPC, SERASA).

Especialistas veem com reservas essa nova forma de combate aos inadimplentes. Omar Anauate, diretor de condomínios da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), acredita que o número de protestos de cotas condominiais realizados até hoje não tenha sido suficiente para indicar uma tendência favorável a essa nova forma de cobrança, ou mesmo uma melhora nos índices de inadimplência, apesar de ser uma ferramenta cada vez mais discutida nos condomínios.

“A dificuldade dos protestos reside na necessidade que os condomínios possuem de aprovar este procedimento de forma igualitária para todos os condôminos que atrasarem determinado número de meses da taxa condominial, o que é muito difícil. Sabe-se que há os maus pagadores e os atrasados eventuais e, quando se determina a aplicação de protestos em assembleia, devem-se definir critérios que orientem sua aplicação a qualquer unidade em atraso”, pontua Anauate.

O diretor da entidade explica que as administradoras também recomendam que o condomínio solicite as certidões de propriedade das unidades e adotem, mesmo nos protestos, os cuidados equivalentes aos de uma ação judicial, buscando evitar erros e contestação dos protestos, se aplicados contra as pessoas erradas.

Para a advogada especializada em condomínios Evelyn Roberta Gasparetto, o protesto do boleto condominial é uma medida eficaz, apesar de muito severa com o morador. “Considero que as pessoas passam por dificuldades, tais como desemprego, questões de saúde, morte na família, enfim, persas são as razões para que o morador fique inadimplente. Entendo que o condomínio nada tem a ver com os problemas alheios, mas o protesto pode vir mais a prejudicar do que auxiliar, uma vez que a pessoa com o nome protestado pode ter dificuldade de conseguir o emprego ou o crédito para efetuar o pagamento”, pondera Evelyn, que é autora, com Cristina Muccio Guidon, do livro “Administrando Condomínios - Orientações básicas para Síndicos, Advogados, Administradores e Condôminos” (Editora Servanda, 2010).

Entretanto a advogada frisa que a ideia do protesto é boa e deve ser sempre levada em conta pelo condomínio como medida efetiva contra os inadimplentes. “Optando por esta hipótese, ela precisa ser usada com todos os moradores, sem qualquer distinção. Em primeiro lugar, se ainda não o fez o síndico deve levar o assunto à assembleia, explicar os prós e os contras do protesto e pedir aprovação para sua utilização. A alternativa deve ser amplamente explicada para que todos os moradores tenham conhecimento da forma de utilização e o que ela pode vir a acarretar de bom e de ruim”, recomenda.

A busca por uma receita perfeita para lutar contra a inadimplência pode frustrar os síndicos. Na opinião de Omar Anauate, não há solução infalível. “Os condomínios devem ter paciência e adotar as medidas de cobrança judicial quando não obtiverem sucesso administrativamente. A cobrança judicial abrange as cotas vencidas e vincendas e, apesar de não ‘sujar’ o nome das pessoas cobradas nos sistemas de proteção ao crédito, demanda que os condôminos em atraso contratem advogados e tomem outras providências que podem trazer até mais transtornos do que o protesto de um título em seu nome”, compara o administrador.

ROTA ALTERNATIVA
De outro modo, os métodos alternativos de soluções de conflitos, como a conciliação, mediação e arbitragem, podem ser eficientes para a resolução dos problemas cotidianos dos condomínios, inclusive a inadimplência.

Segundo a advogada Ana Luiza Pretel, especialista na área pela Escola Paulista de Magistratura, todos estes métodos requerem a intervenção de um terceiro neutro. “Para ser utilizada, a arbitragem deverá constar na convenção, para que constem as regras. Já a mediação e a conciliação podem ser utilizadas a qualquer tempo. Quando o problema é pontual, como, por exemplo, atraso no condomínio, podemos utilizar a conciliação.” A tentativa, pondera Ana Luiza, é de manter o condomínio em harmonia. “Não indico que o conciliador ou mediador seja o síndico”, diz Ana Luiza, que desde 2004 é conciliadora do Tribunal de Justiça. Ela também atua no Posto Avançado de Conciliação Extraprocessual, que resulta de um convênio entre a Associação Comercial de São Paulo e o Tribunal de Justiça.

Segundo o também advogado Guilherme Giussani, coordenador do posto, em uma audiência de conciliação tenta-se chegar ao melhor termo para ambas as partes. “Para marcar a audiência, o síndico deve comparecer pessoalmente ao posto com os documentos que comprovem sua representatividade. O custo de todo o processo é zero, e orientamos que o síndico selecione um inadimplente com o qual o condomínio tenha um bom relacionamento. Isso porque a parte contrária não é intimada, como em um processo judicial, mas recebe uma carta-convite com dia e horário marcados e o que será tratado no encontro”, explica Guilherme. O posto de conciliação está localizado na região central de São Paulo, no bairro da Liberdade. (Mais informações: Rua da Glória, 346, telefone 11 3272-6633).

A audiência é conduzida por um conciliador voluntário. Muitos são psicólogos, médicos, engenheiros, dentistas e mesmo advogados. “Por ser um órgão do Tribunal de Justiça, todos os acordos celebrados são homologados pelo juiz coordenador. Ou seja, o termo do acordo é um título executivo judicial. Se o condômino não pagar a dívida, o condomínio pode entrar com um processo de execução”, comenta Guilherme.

As audiências são mais informais do que as judiciais, “pois não se está na presença de um juiz”, afirma. “Nosso papel é resgatar a comunicação entre as pessoas”. Segundo Guilherme, as mediações simples procuram que as partes retomem o diálogo e resolvam a questão. “Nesses casos a possibilidade de descumprimento do acordo é muito mais fácil. Já na conciliação, a atuação do conciliador é mais ativa, sugerindo, propondo. Infelizmente precisamos de alguém assinando para nos sentirmos impulsionados a cumprir um acordo”, completa.

SOBRE MEDIAÇÃO, CONCILIAÇÃO E ARBITRAGEM
Mediação e conciliação apresentam diferenças muito sutis, informa a advogada Ana Luiza Pretel. “A mediação é mais aplicada quando temos relações continuadas, como as de famílias e as de vizinhança. A conciliação, por sua vez, é muito utilizada nos casos de inadimplência, onde a relação acontece entre o condomínio e o condômino. Mas tanto a mediação como a conciliação podem ocorrer dentro ou fora do próprio condomínio.” O termo mediação é muito empregado na área da Psicologia, enquanto conciliação é mais comum entre advogados. Para Ana Luiza, ambas são meios ideais para a resolução de conflitos nos condomínios. “A mediação é indicada para problemas que envolvem emoções e onde as relações precisam ser preservadas”, diz.

Já a arbitragem é regida pela Lei Federal 9307/96, por isso deve constar na Convenção do condomínio. As Câmaras de Arbitragem, uma Justiça privada, representam uma possibilidade de solução menos formal que o Judiciário, porém mais cara do que a mediação ou a conciliação.

Matéria publicada na edição Nº 156 em abril de 2011 na Revista Direcional Condomínios.