A propriedade comum dentro da propriedade exclusiva - Da prevalência do direito da coletividade

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Nossa legislação é clara quando no artigo 1331 define a composição da propriedade em condomínios. Diz o Código Civil:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1 º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

§ 2 º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

Infelizmente não é de hoje que alguns moradores negam a entrada de representantes do condomínio em suas unidades, seja para vistoria prévia para detectar vazamentos, seja para troca de alguma das redes de distribuição dos condomínios. Desta forma, surge um primeiro impasse ao condomínio: havendo impedimento, o que fazer?

Não resta alternativa ao síndico, representante e administrador direto do condomínio senão, após tentar amigavelmente a solução do problema e não obtendo resposta positiva, demandar judicialmente.

Em que pese ser na maioria das vezes um proprietário quem impeça a entrada, não podemos esquecer que a sua propriedade é uma unidade condominial e não está isolada, sendo útil a seguinte jurisprudência:

"DEVERES CONDOMINIAIS . LIMITAÇÃO À UTILIZAÇÃO DA PROPRIEDADE. INFRAÇÃO. MULTA. O condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma. Esse direito, contudo e em face da exegese do artigo 19 da Lei 4.591/64, não é absoluto, estando condicionado às normas de boa vizinhança, de modo que só pode o proprietário fazer uso de seu imóvel, inclusive das partes comuns, de modo a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores. A violação a qualquer dos deveres condominiais, sujeita o infrator às multas previstas na convenção ou no regimento interno, revertendo-as em benefício do condomínio (2° TACivSP, 5a Câm., Ap 6170780-00/2, reI. Juiz S. Oscar Feltrin, j. 29.08.2001)." (grifo nosso)

Assim, prevê o Código de Processo Civil, em seu artigo 461, a Ação de Obrigação de Fazer, que de forma simples é assim disciplinada:

Art. 461 - Na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou, se procedente o pedido, determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento.

Mas não é só, no mesmo diploma legal, há a previsão legal de liminar, multa diária e uso de força policial, além de perdas e danos, que o condomínio pode pedir ao propor uma ação e garantir assim a prevalência do direito da coletividade, que na maioria das vezes também inclui a pessoa que impede os direitos do condomínio.

Outra questão importante, considerando que tais áreas comuns se localizam dentro da propriedade exclusiva, é que toda a posição física das redes de distribuição deve ser de conhecimento dos proprietários do condomínio, ou seja, é um dever inerente a propriedade, com a finalidade de não prejudicar a coletividade, obstruindo seu acesso, com móveis ou acabamento de difícil reparação.

Na prática sempre o condomínio restabelece o acabamento do local, prevalecendo um bom senso, porém não estaria errado, visto apenas as questões teóricas, que o condomínio não ressarcisse prejuízos por má utilização do morador do espaço, ou ainda, a recolocação de objetos ou acabamentos que impeçam o acesso à área comum, ou que gere maiores despesas do que a média estabelecida ao local (ex: móveis, acabamentos de mármore, madeira ou de difícil reparação).


Cristiano de Souza Oliveira
é advogado e consultor Jurídico na área condominial, sócio consul tor da DS&S Consultoria e Treinamento Condominial. Graduado em Direito e pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil, ministra cursos, palestras, seminários e conferências sobre o tema Condomínios. É autor de diversos textos publicados na mídia especializada (sites / revistas e jornais), tendo recebido em 2008 Menção Honrosa no 2º Premio ABRACOPEL de Jornalismo – “Segurança nas Instalações Elétricas”, pela coluna que assinava no site do Programa Casa Segura, intitulada “Reflexões de um Síndico no Condomínio Edilício”. Colabora ainda na revista Direcional Condomínios, no Site Sindiconet e Condomínio em foco.


Matéria publicada na Edição 158 de junho 2011 da Revista Direcional Condomínios.



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