Da possibilidade de exclusão do cidadão da convivência em coletividade

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Nosso país é lar de inúmeros povos estrangeiros e em constante miscigenação, e que nos dá uma riqueza especial. O que dizer da cidade de São Paulo? O principal centro comercial do país, uma das maiores áreas urbanizadas do planeta, que conta com quase 20 milhões de pessoas, considerados os 38 municípios circunvizinhos, e 35.000 condomínios, com cerca de seis milhões de pessoas vivendo neste jeito de residir e trabalhar - condomínio?

Focando-se em condomínios, residenciais ou comerciais, este contato entre culturas e costumes às vezes traz prazer, outras vezes conflitos, que se dão de toda ordem - de saúde, de segurança e de sossego na utilização dos espaços. A cultura e a conduta de viver em condomínio devem ser aperfeiçoadas e como regra prevalecer a liberdade com educação e respeito.

Há quem diga que a maioria dos conflitos tem em comum seus nomes iniciarem com a letra “c”, de conflitos. São carros, representando os problemas com espaços para parqueamento de veículos automotores; os canos, representando questões hidráulicas e elétricas; os cachorros, representando os animais em geral; as crianças, representando a imaturidade nas relações mesmo em jovens e adultos. Por vezes uma convenção não respeitada nas áreas comuns e mesmo nas privativas, ou de texto inadequado, completa esta relação. Enfim, o “c” também inicia a palavra convivência, e na prática estas características privam a saúde nas relações de vizinhança, dentro e fora de condomínios.

Como exemplos clássicos, temos agressões verbais ou físicas a funcionários e condôminos, danos a automóveis nas garagens ou os equipamentos comuns do condomínio, transtornar a qualidade de vida com ruídos ou odores exagerados, promover a insegurança com a utilização de botijão de gás independente, realizar obras que abalam a estrutura da edificação, atos obscenos, atentado ao pudor, utilização de drogas e tantos outros.

Que soluções se propõem a estes temas?

É importante que cada empreendimento tenha desde seu projeto, boas regras internas - um bom regramento é condição para um bom relacionamento democrático, e serve como indicador de maturidade de cada comunidade.

Para solução de conflitos, o bom senso, a mediação e a conciliação são ferramentas valiosas para sua administração. Muitos casos podem ser resolvidos com a aproximação das partes envolvidas, diálogos e discussão sociável em assembleia.

E quando este esforço não resolver a questão definitivamente? O que fazer com aquele condômino que não cumpre reiteradamente as normas do condomínio e se torna um transtorno à coletividade, maculando a qualidade de vida e desvalorizando o patrimônio?

Advertência formal e a aplicação das multas, porém, dado seu caráter pecuniário, que permite ao condômino “querer” pagar pelo mau comportamento, têm sido ineficazes em casos extremos em condomínio e mesmo em outras formas de coabitação, como loteamentos fechados.

A questão que se coloca é se é licita e até mesmo possível a exclusão de tal condômino da convivência com a coletividade?

Diferente de países como Espanha, Suíça, Argentina e Uruguai, que regulam o tema positivamente, não há esta previsão em nosso ordenamento jurídico.

Por outro lado, entende-se que sim, em breve em casos extremos, e no futuro generalizadamente, será possível restringir o condômino-proprietário de alguns dos seus direitos de propriedade, sem, contudo, ferir a Constituição Federal, que resguarda a todos o direito à propriedade. Deverá ser possível o condomínio, em nome do bem comum, retirar do condômino o direito parcial ou total de uso da propriedade, sem ser expropriado do direito sobre ela fruir ou de livre dispor. Caberá à jurisprudência, fruto de demandas que versem sobre este tema, encaminhar esta tendência.

Atualmente nada poderá fazer a coletividade além de aplicar as multas do Código Civil, que podem ir até dez vezes o valor da cota condominial, e daí se trabalhar a reiteração.

Porém, fundado nos termos da proteção ao meio ambiente, neste caso nos termos do Estatuto da Cidade que protege o meio ambiente construído, com os usos a que se destinam as edificações, que, na sociedade pós-moderna se baseia no trinômio econômico, ambiental e social: enquanto as multas não resolvem, as ferramentas são a instrução e a educação ambiental, neste caso, comportamental perante a comunidade, com quem se reparte a propriedade comum, onde os ilícitos passam a ser tudo aquilo que infringir o sossego, a segurança e a saúde da comunidade e o meio ambiente as áreas comuns dos condomínios bem como dos vizinhos entre si.


Michel Rosenthal Wagner - É advogado, membro do Conselho Jurídico da Vice-Presidência de Condomínios e Administração do Secovi/SP, Presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbano e de Vizinhança da OAB/ SP – seccional Pinheiros, diretor do escritório MRW advogados.

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Matéria publicada na Edição 163 - nov/11 da Revista Direcional Condomínios.