Planejamento da manutenção em 2012

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O início de um novo ano é o período ideal para se programar as manutenções necessárias a toda uma temporada. Além de buscar suporte técnico que oriente sobre as obras prioritárias, o síndico deve fazer uma previsão orçamentária exclusiva a isso, reservar um caixa extra para os imprevistos e manter controle mensal das intervenções.

Organização e planejamento são características fundamentais para que a atuação do síndico seja bem sucedida, especialmente na área da manutenção predial. Em cada prédio devem ser observadas as necessidades mais prementes, aquelas obras urgentes que em alguns casos são postergadas por anos. Até que a corda arrebenta, como bem define a síndica profissional Mariza Carvalho Alves de Mello. Há quatro anos, quando assumiu a gestão do Condomínio Uirapuru, no Paraíso, ela se deparou com um quadro triste: as carências iam desde vestiário e refeitório dos funcionários, completamente fora das normas, até fachadas com ferragens aparentes. “Iniciei a recuperação pela área dos funcionários. Como os condôminos podem querer que um colaborador preste um bom serviço se não tem instalações adequadas?”

O condomínio, construído há cerca de 40 anos, já recuperou as fachadas (parte em pastilhas e parte em concreto) e trocou colunas antigas de ferro, obstruídas por concreto, por novas tubulações de cobre. As obras exigiram dos 26 condôminos o pagamento de rateio extra, mas todos colaboraram com boa vontade. “Não podemos deixar um patrimônio se deteriorar por falta de manutenção”, afirma.

Em outro prédio antigo no qual é síndica, o Condomínio Amaralina, recentemente foram aprovadas diversas obras, que terão seu pagamento escalonado entre os 18 apartamentos. Uma nova assembleia prevista para março deve definir qual será a ordem dos trabalhos. “As obras mais urgentes são a impermeabilização da rampa da garagem e a pintura do térreo. Mas também estamos prevendo refazer a calçada, já dentro das normas da acessibilidade, não contempladas no prédio, e a instalação de câmeras. Em um prédio pequeno como o Amaralina, é preciso ratear aos poucos para não sobrecarregar os condôminos. E além das obras programadas, é preciso ter caixa para lidar com o que aparece no meio do caminho”, diz.

Para o engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, pós-graduado em avaliações e perícias de Engenharia e Mestre em Habitação, não resta a menor dúvida que o síndico deve zelar pela manutenção do empreendimento. “Se não houver um plano de manutenção, especialmente de longo prazo, que contemple, por exemplo, a troca de um sistema de impermeabilização por volta dos 15 anos de uso, as emergências ocorrerão e os incêndios terão de ser apagados”, constata.

Conforme o especialista, os prejuízos certamente irão onerar os condôminos e o síndico poderá ser responsabilizado se negligenciar a manutenção. “Deve existir um plano de manutenção. A arrecadação de fundos com previsão de serviços a serem realizados em longo prazo também deve ser incluída, sem se esquecer de uma reserva para reparos emergenciais”, aponta. Conforme Jerônimo, o síndico não pode se eximir de responsabilidades quando se trata da manutenção do condomínio. “A omissão na manutenção poderá gerar responsabilidade civil e criminal do síndico, mesmo quando ele transferir a terceiros essa responsabilidade.”

O RISCO DAS GAMBIARAS

O síndico profissional Nilton Savieto trata a manutenção de forma muito rígida. Nos 13 prédios que administra, ele inclui na previsão orçamentária as obras e serviços previstos para o período, independentemente de em que mês ocorra a Assembleia Geral Ordinária. Da previsão de gastos fazem parte os contratos de manutenção dos principais equipamentos (como elevadores, bombas e portões), além de um valor excedente entre 5 a 10% do valor do contrato para gastos extras. “Também recomendo que o síndico deixe constar em ata que pode ser utilizado o fundo de reserva para uma ação emergencial. Assim não haverá problemas para transferir um valor do fundo”, diz. Ele cita que em poucos condomínios as convenções determinam o rateio de uma verba para gastos não previstos, algo entre 15 e 20%, além do fundo de reserva, “mas são casos especiais”, completa.

Quando assume um novo condomínio, o síndico faz um levantamento completo do estado da edificação, observando instalações elétricas, hidráulicas e as condições em que os equipamentos se encontram. Por exemplo, se há bombas apresentando corrosão ou vazamento, câmeras e monitores do CFTV sem funcionamento ou, ainda, defasados pelo tempo. “Em muitos prédios encontramos verdadeiros ‘ninhos de rato’. Muitos equipamentos até funcionam, mas à custa de gambiarras realizadas pelos famosos zeladores do jeitinho”, adverte. Nos condomínios em que ainda há a garantia da construtora, Nilton costuma encomendar a avaliação de um perito. Ele acredita, porém, que uma boa inspeção visual, mesmo que o síndico não seja um especialista em edificações, funciona para localizar problemas. “É preciso conferir do barrilete aos subsolos, item por item. São comuns fios sobrando, tampas de caixas d´água enferrujadas. A pergunta que o síndico deve se fazer é: eu deixaria esse tipo de instalação na minha casa?”

RESPALDO TÉCNICO

Para implementar um plano de manutenção, uma boa saída é contratar uma inspeção predial, realizada por engenheiros ou arquitetos com conhecimentos em patologias de edificações, ensaios tecnológicos, técnicas de diagnóstico e de qualidade predial total. “O principal objetivo da inspeção é a determinação das irregularidades prediais, sobretudo para bem orientar as prioridades da ação da manutenção e os cuidados no uso da edificação”, avalia o engenheiro Jerônimo. Um profissional preparado pode analisar os riscos à saúde e segurança dos usuários causados por determinada patologia e também avaliar a construção sob a ótica da sustentabilidade, para preservação dos recursos naturais. “Nesse contexto, serão definidos os serviços prioritários, com a indicação das respectivas periodicidades e os procedimentos de intervenção da manutenção, além de atribuir eventual especialidade para a contratação da execução, quando pertinente”, complementa.

O respaldo técnico de um laudo de inspeção predial facilita ao síndico a apresentação da necessidade de determinadas obras em assembleia. Já o síndico que optar por um levantamento realizado por leigos (por exemplo, auxiliado pelo conselho ou pela própria administradora), “deverá se valer do seu poder de persuasão para convencimento dos moradores e definir as prioridades de ação e de arrecadação”, aponta Jerônimo.

Seja orientado pelo embasamento técnico da Engenharia Diagnóstica, realizando uma inspeção predial total, ou com um levantamento mais informal, efetuado pelo próprio corpo diretivo, é fundamental que o síndico desenvolva seu plano de manutenção. “A manutenção emergencial sempre será mais dispendiosa do que a manutenção planejada, daí a necessidade da existência de um plano que considere as ações do dia a dia, como uma simples limpeza de ralo, até a troca, por exemplo, de uma impermeabilização”, define o engenheiro.

O síndico Nilton Savieto recomenda que o gestor crie uma forma de controle da manutenção dos diversos sistemas construtivos e equipamentos do condomínio. Pode ser um caderno, um sistema no computador ou uma tabela verificada periodicamente. “O importante é ter um controle. Eu utilizo uma planilha com 30 itens, com as manutenções apontadas mês a mês. Hoje, não é mais admissível um síndico alegar não ter tempo para cuidar da manutenção predial. Uma falha do síndico pode significar um custo altíssimo para o condomínio”, acredita.

Cercar-se de profissionais competentes deve ser a conduta do síndico para evitar problemas e contribuir para a preservação do condomínio. “A ação leiga ficará prejudicada quando exercida sem respaldo técnico, sob a direção também leiga do ‘Zé da colher’. A solução proposta poderá se tornar mais onerosa por ser menos duradoura, ser incompatível ou não aplicável ao caso real prático, principalmente quando a atuação do olho do técnico for imprescindível”, pondera o engenheiro Jerônimo. Ele frisa que a manutenção contribui para recuperar a integridade física da edificação e incide na sua durabilidade, que pode ser estendida ou reduzida pela ação da manutenção correta ou pela sua negligência ao longo do tempo. “O tipo da manutenção praticada influenciará na preservação do patrimônio e determinará a sua valorização ou depreciação”, arremata.


Matéria publicada na Edição 164 - dez/jan12 da Revista Direcional Condomínios.