Gestão condominial: Aquisição de bens, qual a melhor saída?

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Obrigados a terem CNPJ mas sem personalidade jurídica, os condomínios encontram dificuldades para registrar imóveis, quando arrematados de inadimplentes ou comprados para ampliação das áreas comuns. Confira nesta reportagem e em entrevista na próxima página, algumas alternativas para sair do impasse. Em relação aos bens móveis, a situação é mais tranquila e os síndicos são responsáveis por sua guarda e conservação.

O ritmo intenso de verticalização do centro expandido de São Paulo levou um condomínio de alto padrão da zona Oeste da cidade a uma solução inusitada, há cerca de doze anos. Para evitar que boa parte de seu quarteirão, ainda tomado por casas, desse lugar a um empreendimento de muitas torres, 21 de seus 26 condôminos se cotizaram para comprar um dos imóveis, justamente o que fica no meio de uma área atraente a grandes incorporadoras. Fragmentaram o espaço e impediram, assim, de ter sua vista, iluminação e ventilação comprometida por novos edifícios. Atualmente o condomínio utiliza o imóvel como uma espécie de almoxarifado, através de um contrato de locação feito com o grupo de proprietários.

“Juridicamente é muito difícil incorporar uma nova propriedade ao condomínio, especialmente quando não é uma área contínua”, justifica o atual síndico e um dos condôminos que mais incentivou a aquisição da casa. Ele prefere não ser identificado, pois ainda permanece nos planos do condomínio a aquisição de uma casa vizinha, como forma de ser incorporada à outra e, aí sim, ter tudo agregado futuramente como espaço comum, o qual receberia novos equipamentos de lazer e vagas de garagem (os condôminos têm hoje entre duas e quatro unidades cada). “Vamos tentar incorporar tudo ao condomínio”, observa o síndico, admitindo, entretanto, que não será tarefa fácil.

Segundo o advogado e presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), Rubens Carmo Elias Filho, nem a Lei Federal 4.591/64, relativa a condomínios e incorporações, nem o Código Civil vedam a aquisição de imóveis, “portanto, não haveria porque não comprar”. No entanto, o dirigente observa que há problemas para registrá-los junto aos cartórios. “O condomínio, por não se constituir Pessoa Jurídica, não poderia registrar bens imóveis e essa é a linha adotada pelos registradores. Agora, por que eles não podem registrar bens imóveis e os móveis podem?”, questiona. “Eles podem, por exemplo, registrar um carro”, lembra Rubens Carmo Elias Filho. “Ou seja, o problema é registrário”, diz, o que gera problemas especialmente quando os condomínios arrematam imóveis de inadimplentes.

Carmo Filho observa que alguns cartórios estão começando a aceitar a matrícula de imóveis provenientes dessas situações. “Mas temos ainda a compra de terrenos para fins de benfeitorias, como garagem, ampliação de área de lazer etc.” Nesse caso, “a solução mais prática e adotada é a constituição de uma associação sem fins lucrativos pelos condôminos, ou seja, uma nova pessoa jurídica, que adquire e registra a área”, observa o presidente da Aabic. O dirigente afirma que a Aabic tem colaborado em projetos que propõem alteração do Código Civil, permitindo “arrematação ou adjudicação de imóvel para a recuperação de cotas condominiais vencidas e não pagas ou para acrescer benfeitorias voluptuárias ou úteis”. Um primeiro projeto de lei foi apresentado à Câmara Federal pelo falecido deputado Ricardo Izar, em 2006. No ano passado, seu filho, o também deputado federal Ricardo Izar, entrou com o PL 443/11, em tramitação na Câmara, relativo à incorporação de unidades autônomas para a quitação de dívidas com o condomínio.

Em entrevista reproduzida na próxima página, o advogado Rodrigo Karpat, especializado em direito imobiliário, analisa para os leitores da Direcional Condomínios o contexto de aquisição de bens móveis e imóveis perante a legislação, e procura esclarecer um pouco esse quadro cinzento para síndicos, gestores prediais e administradoras.

Matéria publicada na Edição 170 - jul/12 da Revista Direcional Condomínios.