Síndicos e administradores se reúnem em SP para conhecer “norma de reformas” da ABNT (NBR 16.280/2014)

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Congresso técnico realizado no último final de semana em São Paulo buscou orientar síndicos e administradoras sobre como aplicar nova norma técnica da ABNT, sobre reformas nas unidades internas

Em vigor desde 18 de abril passado, a NBR 16.280/2014, nova norma técnica da ABNT que regula os procedimentos de reformas nas edificações, tem suscitado inúmeras dúvidas entre síndicos e administradoras. Entre outros, ela determina que “toda e qualquer modificação que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno” terá que ser submetida previamente à construtora ou seu projetista, caso o empreendimento ainda esteja dentro dos prazos de garantia. Depois desse período, caberá aos síndicos cobrarem de cada morador a apresentação de projeto técnico desenvolvido por engenheiro ou arquiteto, além das respectivas ART ou RRT, para que os serviços sejam liberados.

O tema foi discutido no sábado, dia 17 de maio, em São Paulo, durante o 1º Congresso Técnico ABNT – NBR 16.280, promovido pela Gábor RH. O encontro reuniu cerca de 300 participantes, a maioria síndicos e representantes de administradoras, em busca de orientações sobre implicações legais, técnicas e administrativas da nova norma.

Segundo o advogado Rodrigo Karpat, que abriu o Congresso, já existem normas anteriores da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que, de alguma forma, pontuam responsabilidades e obrigações aos síndicos e condôminos perante a manutenção e segurança das edificações. É o caso, por exemplo, das NBR’s 5.674/2012 (de gestão da manutenção), 14.037/2001 (Manual de Uso, Operação e Manutenção) e 16.071/2012 (sobre segurança dos playgrounds - equipamentos, instalação e pisos).

No entanto, segundo Rodrigo Karpat, a norma de 2014 “é mais específica, ela vem tirar do amadorismo a realização de obras e reformas nos condomínios”. O advogado lembra que a nova NBR resulta da iniciativa da indústria da construção e da ABNT, que pretende evitar tragédias como o desabamento de três edifícios no centro do Rio de Janeiro, em princípios de 2012.

O advogado Rodrigo Karpat, que abriu o Congresso

“Essa regulamentação irá nos ajudar. Na cidade de São Paulo, o Código de Obras determina a obrigatoriedade de alvará para a realização de qualquer obra dentro do apartamento, salvo as mínimas. Mas é muito difícil fiscalizar isso. De acordo com o Sindicato dos Trabalhadores na Construção Civil de São Paulo, nove em cada dez obras se encontram em situação irregular.”
O advogado acredita que a NBR 16.280 dará mais respaldo para a ação do síndico no sentido de evitar intervenções de riscos. “Ela não é lei, mas vai nortear o trabalho técnico. Além disso, algumas leis remetem ao cumprimento da normatização. E atuam como balizadoras do labor pericial.” Rodrigo Karpat observa ainda que o Código Penal, Artigo 13, criou a figura do “dever de cautela”, impondo responsabilidades sobre todo aquele que deveria ter tomado cuidados e não o fez.  Afora isso, o Artigo 1.348, do Código Civil, determina que os síndicos providenciem “a conservação e a guarda das partes comuns” e zelem “pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.

Dúvidas “operacionais”

Para o advogado Alexandre Marques, consultor de condomínios também presente à mesa de conferencistas do Congresso, a novidade da nova norma “está no manual de procedimentos que ela cria para síndicos e condôminos”. Mas restam dúvidas “operacionais” em torno de sua aplicabilidade, diz. Por exemplo, qual prazo os síndicos terão para dar autorização ou não para as reformas? Quem irá lhe dar respaldo técnico? Quem vai pagar a conta deste parecer – o condomínio como um todo ou o condômino interessado na reforma? Neste caso, este terá que pagar duas vezes, primeiro pela contratação de um profissional para sua unidade e depois para o laudo do condomínio? Por quanto tempo será feita a guarda desta documentação? E o novo síndico, quando assumir, como se resguardará da responsabilidade pelas reformas anteriores?
Segundo Alexandre, não há qualquer impedimento para que um único profissional – o engenheiro ou arquiteto contratado pelo condômino – dê o parecer sobre a adequação da reforma, evitando desta maneira a duplicidade de custos. “O condomínio terá que encontrar saídas para viabilizar isso do ponto de vista financeiro.” Mesmo porque, observa o advogado, as seguradoras já estão exigindo o cumprimento da nova NBR nos pacotes contratados pelos condomínios.

O papel das administradoras
O Congresso Técnico debateu também o papel das administradoras de condomínios diante do novo quadro. O diretor da Lello Condomínios, Antônio Pacheco Couto, acredita que a assimilação da norma no cotidiano dessas coletividades demandará algum tempo.  E que caberá às administradoras “definir produtos e serviços” que possam orientar e contribuir para que seus clientes se ambientem e criem procedimentos frente à NBR das reformas.  Ele destaca ainda que o novo Plano Diretor da cidade de São Paulo irá gerar amplo movimento de retrofit dos prédios mais antigos e, em consequência, aumento considerável das reformas internas. De forma geral, os conferencistas participantes do Congresso Técnico defendem a adaptação das convenções e regimentos internos dos condomínios para que atendam aos novos parâmetros técnicos e procedimentais. 

Abrangência estrutural
“O círculo está se fechando em torno do síndico”, avalia o engenheiro civil Ansel Lancman

O engenheiro civil Ansel Lancman, especializado em perícias, vistorias e avaliações, realizou uma das palestras mais aguardadas durante o Congresso Técnico da NBR 16.280/2014. Afinal, para que tipo de obra será necessário exigir a apresentação de projeto técnico e assinatura (ART ou RRT) pelo engenheiro ou arquiteto responsável? Segundo Lancman, o Brasil dispõe de inúmeros dispositivos para controle das reformas, mas com a nova norma da ABNT, “o círculo está se fechando em torno do síndico”. “Ele tem que se preparar melhor”, orienta o engenheiro, sugerindo, inclusive, que este gestor adote uma planilha bem detalhada, semelhante a uma declaração de Imposto  de Renda, para acompanhar o processo das reformas.
Mas definir o escopo da obra a ser inclusa nesse procedimento não será tarefa das mais fáceis, pois, de acordo com Lancman, vários aspectos de uma reforma impactam sobre a segurança e o ambiente condominial. Entre eles:

- quebra de paredes, remoção total ou parcial das mesmas, colocação de pisos que causem sobrepeso, e demais intervenções em elementos estruturais;
- intervenções que impactem na fachada ou demais áreas externas;
- serviços que afetem a vedação (como a troca de esquadrias) ou o sistema de impermeabilização;
- mudança na rede elétrica e hidráulica (por exemplo, desvios de colunas de água dentro da unidade podem acarretar perdas de vazão no prédio);
- ruídos, vibrações, uso de materiais tóxicos ou inflamáveis;
- transporte dos insumos e limpeza posterior das áreas comuns;
- trânsito de prestadores de serviços;
- obras que obriguem à entrada em unidades vizinhas; e,
- descarte dos materiais (que também deve estar previsto nas novas regras do condomínio, a serem atendidas pelo projeto técnico).

Esse é um escopo mínimo para que síndicos e administradores comecem a definir as normas sobre as reformas internas, as quais deverão passar pelo processo de aprovação prévia do condomínio. O engenheiro alerta, porém, que a ART (Anotação de Responsabilidade técnica emitida pelos engenheiros) ou a RRT (pelos arquitetos) não substituem um laudo, tampouco servem como projeto técnico. Esses documentos apenas comprovam que existe um profissional técnico responsável pelos serviços.

Obrigações aos condomínios: principais exigências da NBR 16.280/2014
- Alterações (obras ou reformas) que coloquem em risco a segurança da edificação deverão ser previamente aprovadas pela construtora ou projetista (dentro do prazo de garantia do empreendimento), ou pelo responsável legal do condomínio (o qual deverá designar um responsável técnico para fazer a análise);
- profissional habilitado e contratado pelo condômino deverá desenvolver amplo plano de reformas, apresentando impactos sobre sistemas e subsistemas; uso de equipamentos; atendimento às normas e legislação; descrição dos serviços; cronograma; dados da empresa e profissionais envolvidos; termo de responsabilidade técnica; e comunicação ao responsável legal da edificação;
- síndico ou outro representante legal do condomínio terá que justificar tecnicamente eventual restrição às reformas, além de eventual impedimento ao trânsito de insumos e funcionários nas áreas comuns;
- o período de execução da obra terá que ser acompanhado e fiscalizado pelo condomínio;
- caso a realização dos serviços não atenda ao projeto técnico, a obra terá que ser imediatamente interrompida;
- o condomínio deverá definir e disponibilizar a todos regras para reformas, incluindo horários, lista de documentos técnicos e legais, condições de circulação de materiais e prestadores de serviços;
- o condomínio deverá ainda vistoriar a conclusão dos trabalhos, receber e dar quitação a termo de encerramento e arquivar toda documentação.
Fonte: Advogado Rodrigo Karpat

Repercussão entre síndicos, administradores e profissionais     

Ricardo Karpat, administrador da Gábor RHA norma sobre as reformas nos edifícios gerou muitas dúvidas para síndicos, moradores e até administradoras. Reunimos especialistas neste Congresso Técnico para esclarecer a todos como deve ser procedida a nova NBR. As principais dúvidas recaem sobre o tipo de obra que deve ter ART/RRT, sobre como exigir isso, proibir aquelas em desacordo, e também como fiscalizar. São questões ainda meio nebulosas.

 

Nilton Savieto, síndico profissional – A norma nos dará respaldo para o trabalho no condomínio, assim precisamos entender exatamente o que ela diz. A maior dificuldade é o condômino informar exatamente o que ele vai fazer. É preciso conscientizá-lo de que isso vai ser bom para ele e o prédio. Mas tem muita coisa para aprender e clarear.

 

Marcio Bagnato, da Habitacional, administradora de condomínios - Enviamos circular a todos os condôminos e condomínios, com orientações sobre a nova norma, mas a ideia é que a gente consiga estruturar agora um Manual de Reformas. Talvez com esse congresso a gente consiga elencar aquilo que deve ser respaldado por uma ART/RRT, além do projeto técnico. Teremos que fazer ainda, em paralelo, um termo de compromisso em relação a pequenas reformas, como pintura de parede, troca de piso e eventual mudança de ponto de iluminação etc.   

Síndicos Alberto José da Silva (Condomínio Solar das Palmas e Condomínio Terrara, nos bairros da Saúde e Interlagos em SP); e Márcia Dias Teixeira Carvalho (do Edifício Residencial Welcome, localizado em Pinheiros)
Márcia Dias  – Como vamos programar isso na previsão orçamentária anual? Será que teremos que programar um custo para laudos para reformas? Quando você coloca a inadimplência nesta previsão, os moradores já questionam. Eles dizem: ‘estou pagando por quem não paga’! Agora, com a reforma, virá o mesmo tipo de questionamento, ‘estou pagando para quem reforma’!? Então, será necessária a conscientização de que a estrutura é de todos, esse será o grande trabalho tanto de síndicos quanto de administradoras.   
Alberto José da Silva – A norma é legal, mas falta um pouco saber como conseguir levar para os condôminos a importância de segui-la. Levará um tempo, e o custo disso? Quem vai bancar? Para qualquer um que vai reformar, todos terão que pagar o perito? Como convencê-los de que o perito é necessário para a segurança de todos e não para favorecer a reforma de um condômino?   

Mila Fernandes Rocha, síndica do Condomínio Edifício Sucre, localizado no bairro de Santa Cecília, em São Paulo, e consultora de dois outros condomínios residenciais – Estou com muitas dúvidas e esse evento veio para aliviar a vida do síndico. No Sucre, estamos com dois apartamentos em reforma, o prédio tem mais de 40 anos, a maioria dos condôminos quer derrubar paredes para fazer cozinha integrada à sala e a gente está enfrentando esse problema. Uma reforma foi iniciada na semana passada e o condômino não me apresentou nenhum documento! Teremos que fazer notificação ao proprietário para que apresente documentação em um determinado prazo, e compartilhar isso com o conselho consultivo. Se ele não apresentar o laudo, a ART e toda a especificação técnica da obra que será realizada no apartamento, teremos que pedir o embargo judicial dos serviços.
Mas o principal problema que os condomínios mais antigos vão enfrentar é a falta da documentação. Não temos planta de nada, nem de hidráulica, elétrica etc. Solicitamos buscas desses documentos, as plantas deveriam ficar arquivadas no cartório, mas elas não estão lá, agora pedimos à Prefeitura, estamos aguardando um posicionamento. Recuperar a documentação é um problema que vários condomínios vão enfrentar.

Síndico profissional Cristovão Luis Lopes, do Condomínio Ville Belle Epoque, Alto de Pinheiros, São Paulo - Se a gente for ler realmente todos os normativos que recaem sobre nossa função, vamos deixar de ser síndico! Mas temos que seguir todas as normas e regulamentações. Particularmente, porém, precisamos buscar respaldo técnico e legal para saber que tipo de obra se insere na nova norma ABNT.

Engenheiro Ayrton Barros, especialista em segurança do trabalho e das edificações (como AVCB) - A norma chegou tarde, porque o síndico terá agora um suporte para cobrar e fazer seu trabalho. Mas o custo é o grande problema. Primeiro, para fazer a obra, o morador terá que apresentar engenheiro ou arquiteto responsável, que fará o projeto e emitirá ART/RRT. E o condomínio terá que contratar o engenheiro para refazer os cálculos que o outro fez, pois você não tem como dizer se o outro está certo ou errado sem refazer o cálculo. Haverá aí duas despesas.

Fotos: Rosali Figueiredo

São Paulo, 19 de maio de 2014