Seu condomínio, uma empresa

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Há muito que a situação econômica de nosso País, o aumento da insegurança e a oportunidade de melhores condições de lazer, têm evidenciado a migração de famílias para condomínios fechados, como se este modelo de moradia fosse a solução de todos os problemas e desejos.

Cientes deste movimento e reforçado pela necessidade da otimização de áreas urbanas, o mercado da construção passou a oferecer mais comodidades e itens de segurança em seus empreendimentos, entre eles: portaria eletrônica, piscinas adulto e infantil, quadras esportivas, salas de ginástica, de recreação infantil, espaços gourmet e outros tantos.

Entretanto, tudo tem seu preço e a cada dia se exige mais expertise em diversas áreas de Administração, Finanças, Suprimentos, Negociação, Relacionamento Humano, Atendimento ao Cliente etc. Diferente dos condomínios mais antigos, onde as funções dos síndicos estavam restritas à manutenção de bombas, elevadores e limpeza das áreas comuns, os novos empreendimentos exigem um administrador com visão empresarial, perfil gerencial e tantas outras qualificações.

Antes de maiores considerações, é importante ressaltar para aqueles moradores que têm o objetivo de se tornarem síndicos de seu condomínio, que, junto com o cargo, receberão também inúmeras e importantes responsabilidades civis, administrativas e criminais, além da penosa carga de obrigações diárias.

Poucos sabem ou dão importância a estas responsabilidades. Mas, por exemplo, um atropelamento dentro do condomínio, mesmo que nas áreas de garagem, pode levar à responsabilidade pessoal do síndico diante da falta de iluminação, sinalização ou qualquer outra exigência legal não cumprida. Também a queda de um elevador por falta de manutenção e outras tantas obrigações pode levar a essa responsabilização.

Frente a este desconhecimento, muitos se deixam levar pela empolgação na assembleia, onde todos prometem ajuda e colaboração (a maioria, se não todos, com certeza somem após a assembleia). Ou até por uma possível remuneração oferecida, pela isenção parcial ou integral da cota condominial, e se esquecem ou desconhecem as responsabilidades legais e obrigações atreladas ao cargo, as qualificações necessárias nas diversas áreas, e principalmente o tempo necessário exigido para o bom cumprimento da função.

Não podemos esquecer que na grande maioria dos casos, o imóvel no condomínio é o maior patrimônio dessas famílias, conseguido após anos de sacrifício e tratado como um tesouro, um investimento que não pode em hipótese alguma perder seu valor com o passar do tempo. Diante desta realidade, uma das principais exigências da administração condominial (síndico, subsíndico e conselhos) é o de promover e garantir a constante valorização deste patrimônio.

Ao adentrarmos aos condomínios-clube, a responsabilidade dos síndicos torna-se muito maior, e a gama de conhecimentos e as áreas abrangidas crescem exponencialmente. Nenhuma pessoa em sã consciência adquire um imóvel com toda infraestrutura e aceita arcar com a manutenção de áreas de lazer e de convivências sem sua frequência de utilização, ou, pior ainda, sem condições necessárias de uso quando se deseja usufruir.

Para se atender as cada vez maiores exigências do mercado em itens de segurança, comodidade e lazer, a um preço acessível e, principalmente, com um valor de cota de condomínio suportável para os condôminos, estes empreendimentos incorporam uma quantidade expressiva de unidades. Muitos condomínios de alto padrão já apresentam numero de unidades contados em centenas, isto é 200, 300, 400 e até mais unidades por condomínio, distribuídos em diversos edifícios.

Diretamente atrelada ao montante de arrecadação das cotas condominiais, o montante circulante no mercado de condomínios ultrapassa em muito ao faturamento de muitas empresas de pequeno e médio porte, sem falar no número de empregados necessários às manutenções básicas do condomínio. Ao se tratar com valores, é importante ressaltar uma máxima de administração financeira: um péssimo negócio executado com recursos próprios faz com que você seja taxado de incompetente, perdulário, excêntrico, bobo, mas um péssimo negócio realizado com recursos coletivos (de terceiros) faz com que os adjetivos sejam menos benevolentes, podendo originar ações indenizatórias e chegar às vias criminais.

Ainda no âmbito de valores e em decorrência dos montantes em circulação, as responsabilidades básicas do síndico exigem minucioso controle das emissões e cobranças; controle e administração irretocável da inadimplência; valores de contratação de serviços com processo que garanta preços compatíveis e qualidade nos serviços apresentados (o processo de terceirização que merece um tratado individual); tudo isto com muita transparência e profissionalismo.

Em se falando de relacionamento, é imprescindível uma personalidade flexível e conciliadora, conhecimento mínimo de tecnologia para abertura / controle de estoques para o perfeito funcionamento do condomínio. Isso exige dedicação e mínimos conhecimentos de negociações e relacionamento com fornecedores, para garantir a execução/entrega dos serviços e materiais contratados a preço justo e com a qualidade necessária ao padrão do condomínio.

Outro ponto imprescindível ao síndico atual, e que exige muita atenção, é a necessidade de se fazer cumprir os regulamentos e regras de convivência, sempre em prol da maioria, sem comprometer o ambiente entre os moradores e, principalmente, entre a administração e os moradores. É importante saber como resolver divergências entre moradores, uma tarefa delicada de administração de conflitos.

Hoje o síndico condominial está, nada mais nada menos, comparável a um controller, a um diretor administrativo e financeiro de uma empresa média, em função de suas atribuições, obrigações e responsabilidades frente aos órgãos públicos, motivo pelo qual não existe mais espaço para aquele síndico voluntarioso, que sem conhecimentos básicos, se pré-dispõe a colaborar com seus vizinhos, assume o cargo de síndico e acaba se tornando um inocente útil na mão de grupos com objetivos específicos. Que fique bem claro: a disponibilidade de tempo não credencia ninguém a assumir esta função tão importante na sociedade atual, com muitas responsabilidades, trabalho, muitas cobranças e poucos reconhecimentos.

 

Carlos Gonçalves é síndico do Condomínio Maison de La Colline, em Santa Terezinha, zona Norte de São Paulo. Ex-controller, atuou como gerente de orçamento e planejamento da CESP, onde se aposentou. Hoje atua como pequeno empresário na área da construção civil e administração de imóveis.
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São Paulo, 13 de setembro de 2013