Impermeabilização nos condomínios (diagnóstico, soluções & resultados)

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Impermeabilização: saiba diagnosticar os problemas, conheça as soluções e tenha resultados sem dor de cabeça.

A Direcional Condomínios conversou com o engenheiro Leonardo Feltran Durigon, Engenheiro Civil e Técnico do Trabalho que atua há mais de uma década na área, para entender os principais pontos sobre esse processo.

Seja você um síndico de carreira ou um recém-eleito para a administração de um condomínio, essas, com certeza, são dores de cabeça que você quer evitar: umidade, bolor, mofo e aquelas gotas que “nunca param” de cair mesmo após a época das chuvas. A curto prazo, esses sintomas da baixa impermeabilização do edifício, podem não parecer questões sérias, mas vão aos poucos causando grandes consequências como infiltração de água em cantos e paredes, trincas, fissuras e o comprometimento de equipamentos elétricos e corrosão das estruturas.

Para evitar que essas “surpresas” apareçam, é imprescindível manter revisões e inspeções periódicas além de, claro, investir em um bom projeto de impermeabilização, respeitando a norma NBR-9575.

Relembre os conceitos básicos!

Impermeabilização: é o sistema que impede que a água e outros líquidos penetrem na construção, causando problemas nos acabamentos e estrutura armada. E além disso, gera infiltrações e fungos. Impermeabilizantes: São os produtos usados para criar os sistemas de impermeabilização. Existem dois tipos:

  • Rígidos ou semi - flexíveis, como a argamassa e a polimérica que são indicados para piscinas e subsolos;
  • Flexíveis, como as mantas pré-produzidas, que formam uma espécie de membrana protetora na estrutura logo após sua colagem. Indicada para locais com exposição a raios solares.

Mas há outros tipos de produtos que podem ser bons parceiros na hora da obra: tintas impermeabilizantes, fitas e espumas para vedação e resinas acrílicas.

Onde utilizar esses produtos: em telhados, terraços, coberturas, áreas descobertas, calhas, caixas d’água, piscinas, tubulações, pisos molhados, banheiros, cozinhas e áreas de serviço; e paredes internas e externas onde a água da chuva escorre.

Apesar de existirem dois tipos diferentes de impermeabilizantes, em que cada um é indicado para corrigir problemas específicos, isso não impede que eles possam ser utilizados juntos, o que duplica a camada de proteção e prolonga os efeitos da obra.

Quem explica esse processo é o Engenheiro Leonardo Feltran. “Já fiz uma obra numa caixa d'água em que a empresa anterior usou apenas o produto rígido, o que, somado aos problemas estruturais do condomínio, não resolveu o problema”, comenta. “Nós, então, fizemos um acabamento na base da caixa, aplicamos demãos de impermeabilizante flexível e posteriormente o rígido. Por quê? Porque quando houver o trabalho da estrutura, o impermeabilizante flexível veda as avarias e o rígido vem por cima para assegurar a obra”, completa o consultor.

Segundo Leonardo, uma obra mal feita não é perceptível apenas nos detalhes visuais, como bolor ou rachaduras em fachadas, muros e paredes, mas também impacta o funcionamento da estrutura hidráulica, elétrica e até de elevadores. “Não é simples conseguir controlar a água, pois ela entra em qualquer fissura e pode causar grandes problemas”, observa. “Mas não é só a impermeabilização, existe um conjunto também de calhas, pingadeiras e constante manutenção, cada um com seu papel para deixar o processo eficaz e evitar prejuízos ao condomínio”, complementa.

Confira a entrevista:

Direcional Condomínios: Qual é a importância de uma impermeabilização correta?

Leonardo Feltran: Existem várias ações que proporcionam uma impermeabilização eficaz: seguir as orientações do fabricante do produto em relação à cura e à secagem, o cruzamento de demãos e utilização de telas nos cantos. Além disso, se a obra não for feita do jeito certo, pode causar a oxidação e o desplacamento do concreto, que é quando a umidade entra em contato com as ferragens e estufa a estrutura, colocando o edifício em risco.

Direcional Condomínios: Como identificar uma impermeabilização mal feita?

Leonardo Feltran: Isso varia muito da situação porque você pode fazer uma análise qualitativa pela visualização. Por exemplo, se uma cerâmica estiver com alguma infiltração ela vai mudar de cor, ela fica mais escura. Agora, se tiver um vazamento em algum lugar pouco visível ou de difícil acesso, é possível detectar o nível de umidade das estruturas com um sensor, que é uma espécie de scanner.

Direcional Condomínios: Qual é a periodicidade ideal para revisões de impermeabilização?

Leonardo Feltran: Geralmente quando algum morador, o zelador ou o próprio síndico identifica algum problema a partir dos sintomas qualitativos, aqueles que são visíveis. As construtoras indicam fazer uma manutenção preventiva a cada três ou quatro anos. Mas, isso depende de cada situação.

Direcional Condomínios: Qual o tempo necessário para realizar uma obra ou reforma de impermeabilização numa caixa d´água?

Leonardo Feltran: Em caixas dágua feitas de alvenaria, a norma ABNT orienta que devemos retirar toda a manta antiga, remover o entulho e fazer a lavagem, o que estende a preparação a dois ou três dias, com uma equipe de cinco pessoas, dependendo do tamanho da obra.

Depois desse preparo, vem a aplicação do impermeabilizante flexível num processo quase que artesanal, sempre na vertical. Aí tem o tempo de cura e de secagem entre as demãos, com intervalos de quatro horas, totalizando três demãos.

Para a torre não ficar sem água durante os trabalhos, esvaziamos uma de cada vez, levando entre uma semana e 15 dias mais ou menos, o que sempre depende das proporções da unidade.

Direcional Condomínios: Quando aparece o resultado de todo esse trabalho?

Leonardo Feltran: Imediatamente! Assim que aplicado o produto impermeabilizante, após a secagem e higienização, o reservatório já volta a funcionar… já nas casas de máquinas que não tem tanto contato com o sol, essas sim, podem demorar um pouco mais. Se o processo for feito corretamente, não há porque ter medo: encheu a caixa d’água, não é para vazar mais!

Garanta a selagem completa de infiltrações nos edifícios com a impermeabilização por injeção!

Condomínios já utilizam esse sistema de impermeabilização para eliminar infiltrações nas estruturas de concreto, desde garagens em subsolos a vãos, fissuras, entre outros pontos.

Prático, rápido e de boa durabilidade, o produto utilizado na impermeabilização por injeção é líquido, o que permite que ele penetre facilmente nas fissuras e elimine o vazamento num ponto específico. Essa aparência líquida só dura enquanto a injeção é realizada, pois quando é interrompida o produto ganha forma de gel flexível e garante a vedação completa e permanente do perímetro tratado.

Com a técnica de injeção é garantido um ótimo custo-benefício, agilidade, obra sem canteiro ou grandes interdições de espaço, sem a dependência climática, com a possibilidade de ser realizada até com chuva ou fluxo de água - se r ealizada com materiais de boa qualidade, claro!

Mas atenção! Cada caso é um caso e somente um especialista em impermeabilização poderá indicar qual a melhor técnica, se injeção ou manta.

Quer economizar com obras de impermeabilização? Invista nas inspeções!

A melhor maneira de economizar é aproveitar a inspeção predial e investir nesse momento com atenção. Porque esse é um método eficaz para identificar possíveis problemas no condomínio.

“A melhor forma de reduzir custos é trabalhar com a parte preventiva, fazendo uma inspeção predial minuciosa, detectando o problema no início. E para isso é importante um zelador atento e preparado.

Não é obrigatório, mas é necessário ter um Responsável Técnico por perto!

Entrou em vigor, em 2014, a NBR 16260, norma que regulamenta obras e reformas feitas nas áreas privadas ou comuns de condomínios verticais e determina que para executar uma obra o proprietário ou morador deve apresentar para o síndico um planejamento da reforma e um RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) ou uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).

Esses documentos devem ser assinados por um engenheiro ou arquiteto profissional, que também será responsável por acompanhar a obra do início ao fim, podendo sofrer penalidades em caso de acidentes e irregularidades.

Segundo Leonardo Feltran, “O síndico responde civil e criminalmente por tudo que acontece no condomínio. Ter o Responsável Técnico ao lado é uma ótima maneira de evitar dor de cabeça, custo desnecessário e, claro, alinhamento à NBR.”

Dessa forma, é importante que você, síndico, exija as documentações necessárias, assim como o planejamento de obras devidamente assinado por um responsável técnico antes de autorizar uma reforma proposta por algum morador.

O verão já chegou, a piscina do prédio está liberada?

Com o avanço da vacinação e o fim das restrições contra a COVID-19, a economia está pronta para voltar a acelerar, assim como os ambientes de lazer no condomínio, que agora estão liberados para uso.

Se não foi possível realizar obras de impermeabilização na piscina no final do último ano, aguarde o melhor momento. Veja algumas dicas:

- É importante seguir as regras de aplicação e respeitar o tempo de secagem para evitar prejuízos financeiros com obras recorrentes, mas sem esquecer que nenhuma impermeabilização dura para sempre e deve receber reparos ao longo do tempo.

- Também aproveite a obra para impermeabilizar a parte externa da piscina, assim como as áreas de ralos e drenos. Neste momento, fiscalize o trabalho da equipe com atenção, pois estes são espaços suscetíveis a trabalhos redobrados.

- Quando concluir a impermeabilização, feche todos os drenos e ralos, encha a piscina com água e aguarde 72 horas para verificar se há alguma falha. Com esse teste de estanqueidade você pode encontrar possíveis vazamentos em tempo hábil.

Por fim, mas não menos importante: contrate profissionais da área para realizar o serviço. Isso garante que você possa acompanhar a obra, cobrar por possíveis falhas e, claro, ter a certeza de que sua piscina estará de acordo com as normativas públicas e liberada para os moradores aproveitarem os dias de sol.

Condomínios novos não estão totalmente livres de problemas!

Ao assumir um condomínio em Taboão da Serra, o contador e síndico profissional Rodrigo Sobral foi surpreendido com uma infiltração no salão de festas. “Eu tinha acabado de chegar no condomínio quando reparei que havia um vazamento na parede do salão”, comenta. “Eu não esperava esse tipo de problema porque o prédio era novo e isso não foi pontuado na inspeção, mas ainda bem que foi tranquilo pra resolver.”

Ele entrou em contato com a construtora, abriu um chamado e em menos de uma semana conseguiu agendar a visita e a reforma da parede. “Estava visível que a água era o problema, já tinha até mofo”, completa. Segundo o síndico, uma equipe de pedreiros resolveu o contratempo em menos de um dia.

Infiltrações, umidade e problemas com impermeabilização não são dores de cabeça exclusivas de condomínios maiores e mais velhos, como prova a experiência do Rodrigo. A principal solução para isso, independentemente do tipo de construção, é investir numa revisão completa e detalhada.


Matéria publicada na edição - 274 - jan/2022 da Revista Direcional Condomínios

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