Modernização na entrada do condomínio. Investimento que valoriza o patrimônio

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As intervenções nas áreas de acesso, em frente aos condomínios, se mantêm em alta, associadas a questões como segurança, acessibilidade, novas tecnologias, valorização do patrimônio e mudanças de comportamento, como o crescimento exponencial das compras online durante a pandemia, que expôs a necessidade de espaços para acomodar encomendas. São intervenções que normalmente redundam em obras de fôlego, com portarias blindadas, novos gradis ou muros de vidro e até clausuras ampliadas, para separar o fluxo de pessoas das entregas do delivery ou esperar o veículo de aplicativo.

Antes e depois do retrofit

O arquiteto Marcus Vinícius Abrantes em frente ao prédio onde mora, na zona Sul de São Paulo, modernizado quando era síndico. Ao lado, os acessos anteriores

São projetos que demandam especialistas, alerta o arquiteto Marcus Vinicius Abrantes, que foi síndico no prédio onde mora, na zona Sul de São Paulo. Muro de vidro transparente é tendência, mas requer cálculos que garantam a vida útil da estrutura por anos. A conservação da fachada é o mínimo que um condomínio pode fazer, porque é a cara do prédio e a obra mais fácil de se aprovar, argumenta. “Mas quando se fala em segurança, aí já vai aparecer a guarita. Ela é a central de segurança de um condomínio com porteiro presencial. É o cérebro que comanda câmeras, clausura, portões, alarmes e acessos.” Marcus promoveu uma obra desse vulto no condomínio onde foi síndico, seguida da recuperação da fachada.

“A intervenção na parte externa, no térreo, tem que contar com um olhar estético do conjunto”, destaca, por sua vez, a arquiteta Geórgia Ellen Zorzella Gadea, há 16 anos envolvida com projetos de reforma e retrofit. “Se vai mudar a guarita, a acessibilidade tem que estar inclusa, para atender à lei”, diz. “A obra deve preparar o condomínio para o uso atual, assim como projetar as mudanças para 10 ou 15 anos. É um grande esforço financeiro e físico, gera barulho, poeira, interfere no acesso, tem que ter vida útil longa.” Em contrapartida, pondera, se bem executadas, as obras valorizam os apartamentos de 15% a 20%, dependendo do perfil do imóvel.

Planejamento & Sequência de Obras

Entrada do prédio e a rampa de acessibilidade

O síndico Rubino Muszkat na nova entrada do prédio e a rampa de acessibilidade

O Condomínio Edifício Dr. Rubens V. Brito e D. Elza S. Brito, com duas torres e 128 unidades, localizado em Perdizes, zona Oeste de São Paulo, promoveu o retrofit da entrada térrea em 2015 e, em 2021, completou os investimentos em sistemas de segurança, com troca dos portões das garagens, implantação de dispositivo de tag com sensor automático para acesso dos veículos, novas câmeras e displays de reconhecimento facial na portaria de pedestres.

A portaria física da garagem foi eliminada, o que trouxe uma economia mensal de R$ 30 mil nas despesas ordinárias, afirma o síndico morador Rubino Muszkat. Administrador de empresas aposentado, Rubino está agora em sua sétima gestão, iniciada em novembro de 2020. Ele era membro do conselho durante a execução do retrofit, que envolveu a construção de nova guarita (blindada); clausura, posicionada para permitir visão mais ampla de pedestres e veículos; troca das grades de ferro por muro de vidro; e, no espaço da antiga portaria, construção de uma rampa de acessibilidade. O retrofit facilitou a automação posterior da garagem, observa.

Agora o condomínio realiza a modernização elétrica, considerada prioritária por um laudo de engenharia contratado pelo síndico para avaliar a parte estrutural das torres. Na sequência desta obra será retomado o cronograma de modernização estética, garante Rubino. Um dos projetos visa adequar um amplo salão nobre que liga ambas as torres para as atividades de home office dos moradores. O salão de festas já está modernizado. “Também fizemos a manutenção da fachada, com lavagem e rejunte de pastilhas, e a remodelação dos quatro elevadores, obra de R$ 750 mil”, acrescenta o síndico. Ele acredita que o conjunto das intervenções resultou na valorização dos apartamentos, que hoje alcançam, em média, 60% do valor de um imóvel novo na região, nos mesmos padrões. “O condomínio completa 50 anos em 2022, mas quem olha o prédio lhe dá 20”, arremata.

Vizinhos novos e busca por qualidade de vida impulsionam obras

Preservar o patrimônio frente à chegada de novos empreendimentos no entorno é uma das motivações para os investimentos em obras de modernização ou retrofit nas edificações mais antigas. Além disso, a pandemia também aumentou a busca por intervenções associadas à qualidade de vida. “As pessoas ficam em casa, prestam mais atenção no ambiente”, analisa a síndica profissional Larissa Macedo. Na mão inversa, os custos das obras aumentaram e a questão econômica é o maior empecilho.

Síndica

A síndica Larissa Lacerda Macedo durante as obras de modernização da frente do prédio da zona Sul de São Paulo; ao lado, um novo visual emerge com as obras na fase de conclusão

Recentemente, Larissa enfrentou outro desafio: Com as obras de modernização do gradil, acessos e nova guarita já bem avançadas no Condomínio Sun Time, localizado na Vila Olímpia, na zona Sul de São Paulo, parte do trabalho foi comprometido depois da queda de uma árvore de grande porte da calçada externa sobre o prédio. O incidente ocorreu no final da tarde de 3 de outubro passado com danos consideráveis. Mas a obra foi retomada e está praticamente concluída no edifício de 42 apartamentos, construído nos anos 90.

Em outro condomínio, o Real Grandeza, localizado no bairro de Itaim Bibi, os proprietários decidiram, na mesma assembleia que elegeu Larissa como síndica, em fevereiro de 2021, aprovar um rateio para a execução de benfeitorias nos gradis, guarita, muros laterais e do fundo, fachada da torre, hall social, além da ampliação da academia e implantação de um espaço kids. Isso tudo porque o prédio, com 47 anos e 14 apartamentos, ganhou um vizinho novo. Mas o objetivo das obras, além da valorização, é aproveitar melhor o espaço comum, melhorar a qualidade de vida. “É um condomínio de alto padrão, um apartamento por andar”, pontua Larissa.

As obras em condomínios se tornaram mais profissionalizadas a partir de 2014, com a exigência de um responsável técnico. “Criou-se um mercado, até então restrito aos prédios de alto padrão. Aliado a isso, o fortalecimento do mercado imobiliário determinou aumento do valor do metro quadrado dos apartamentos. Os antigos, para serem vendáveis, começaram a fazer algum tipo de investimento”, justifica o arquiteto Marcus Vinicius Abrantes.

Segundo ele, o efeito das obras sobre a valorização dos imóveis dependerá da localização. Nas áreas mais procuradas, com ‘massa construída gigantesca’, sem terreno para novos empreendimentos, a procura por intervenções que mantenham a liquidez do imóvel é maior, analisa. “A primeira demanda, normalmente, é a academia, porque atrai gente mais nova, promove a troca de público, o metro quadrado valoriza e começam as demandas por outras obras.”

Não é uma fórmula, ressalva o arquiteto. No entanto, a demanda por essas obras, nesse contexto, é mais intensa em bairros como Jardins, Itaim Bibi, Moema e Vila Nova Conceição. Também cresceu em Pinheiros, com a chegada da linha amarela do Metrô, Higienópolis e já começa a acontecer na Vila Mariana.

No prédio onde mora, na Vila Nova Conceição, Marcus Vinicius estima que o valor do apartamento quase dobrou após as obras da nova portaria (blindada) e troca dos gradis, entre outros. Mas, não exclusivamente pelas intervenções. “Se fosse em Moema, compara, não daria o mesmo resultado.”

Tendências

As intervenções na fachada das torres e da frente das edificações sempre compuseram o maior percentual das obras em condomínios nos municípios da Grande São Paulo. Atualmente representam 80% delas, observa a arquiteta Geórgia Gadea. Inicialmente veio a renovação dos prédios dos anos 50, 60 e 70; depois os construídos nas décadas de 80 e 90; e atualmente, os dos anos 2000, que começam a ficar obsoletos. Evolução que também acompanha mudanças de costumes e crescente demanda por segurança, diz.

Prédios antigos de Higienópolis, exemplifica, não tinham nem guarita, havia uma mesa bonita no hall, com interfone. “Na década de 80, o hall abriu espaço para guaritas minúsculas e veio o primeiro gradil; nos anos 90 e 2000 já colocavam a clausura, a segunda porta; agora, em 2020, estamos falando de guaritas blindadas. Há condomínios cujas guaritas precisam de bancada para quatro monitores, para observar as câmeras de segurança”, compara Geórgia.

As mudanças de costumes também influenciam os investimentos. Ao longo da pandemia, algumas tendências se consolidaram, como a necessidade de soluções seguras para receber e armazenar as entregas; ou de se adequar espaços da área comum para se tomar sol, caminhar ou trabalhar ao ar livre. A pandemia também acentuou necessidades de soluções que já eram tendência, como a instalação de clausuras separadas para pessoas e recebimento de delivery; instalação de bancos para espera do veículo de aplicativo ou condução escolar, entre outros.

Ao mesmo tempo, prédios novos sinalizam para outros comportamentos, como a portaria remota, que elimina a guarita, mas exige tecnologia mais robusta no controle de acesso. Há os que adotam ainda uma terceira barreira (na entrada do hall da torre e/ou no acesso às piscinas e academias). “É preciso cuidado, porque a tecnologia muda rapidamente e a infraestrutura tem que ser duradoura, mesmo com essas mudanças. Cada condomínio é uma mini sociedade, com seus proprietários, costumes e modus operandi. Os projetos têm que se adequar a isso”, arremata a arquiteta.

Espaço adaptado e luminotécnica

A design de interiores Mari Ester Golin também observa essas tendências nos projetos que concebe, bem como pela experiência de dez anos como síndica do condomínio onde mora na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo. As intervenções na entrada, segundo ela, se tornaram mais intensas há cerca de dois anos.

Entre as principais demandas, Mari Ester elenca a reforma da fachada atrelada aos novos moldes de segurança para incrementar clausuras de pedestres e, também, de veículos, com recursos de tecnologia, como reconhecimento facial por exemplo. “Clausura é uma demanda generalizada. A maior parte dos condomínios suporta. Já para a acessibilidade, nem todos comportam uma rampa; às vezes tem que ser uma plataforma”, ressalva.

Na esteira dos novos empreendimentos, repletos de áreas sociais, condomínios consolidados e com vasto paisagismo aproveitam esses espaços, afirma a designer, para criar locais de convivência. Se o salão de festas é a única área disponível, também é comum utilizá-lo para instalar uma academia, outra tendência que ela corrobora, lembrando que a mudança de uso do espaço tem que ser aprovada pela maioria absoluta dos condôminos em assembleia.

Especialista em luminotécnica, Mari comenta que os recursos da tecnologia LED podem ser grandes aliados. “É possível criar projetos praticamente cenográficos”, com circuitos de iluminação adequados a momentos distintos. No prédio em que reside, onde mais de 50% dos imóveis pertencem a proprietários investidores, a ‘cenografia’ criada no hall de entrada é um chamariz para potenciais inquilinos, exemplifica.

A adaptação de áreas para acomodar encomendas amplia a pauta de demandas associadas à portaria, incluindo a ampliação das guaritas e/ou instalação dos chamados armários inteligentes, em que o entregador deixa a encomenda em um box exclusivo da unidade, sem interferência do porteiro. “Depende da estrutura do prédio. O que não se pode fazer é chegar e derrubar tudo. O condomínio é um conjunto que foi idealizado e pode ser revitalizado sem perder a identidade”, completa Mari Ester.


Matéria publicada na edição - 274 - jan/2022 da Revista Direcional Condomínios

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