Fachada & diagnóstico - problemas e soluções

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A manutenção da fachada, normalmente realizada a cada cinco anos, é pauta comum nos condomínios. Como fazê-la corretamente? Quais as obrigações legais e normas técnicas deverão ser cumpridas? Quais os prazos? Como evitar danos e prejuízos? Como equalizar os orçamentos? Por onde começar?

Os síndicos necessitam de embasamento técnico para pautar o tema em assembleia geral, afinal, em matéria de custos e rateios, quanto mais esclarecimentos forem prestados, melhor será para convencer os moradores.

Pensando em orientar os síndicos neste processo, Direcional Condomínios conversou com a especialista em manutenção predial, Iara Bertolo, Engenheira Civil, pós graduada em Gestão de Projetos e Engenharia de Avaliações e Perícias. Confira a reportagem na íntegra:

Direcional Condomínios: Quando o condomínio deve investir num plano de manutenção da fachada predial?

Bertolo: Ao ser implantado, o condomínio já deve pensar em ter um plano de manutenção completo, e isso inclui a fachada. Esse trabalho deve ser desenvolvido por especialistas, observando e aplicando sempre a Norma Brasileira NBR 14.037 (Manual de Operação, Uso e Manutenção de Edificações).

“Um laudo da fachada torna-se primordial para que o condomínio elabore um plano de manutenção correto, no qual deverá constar as ações imediatas a serem realizadas para garantir a impermeabilização e a segurança estrutural da edificação.”

Direcional Condomínios: Quais são os cuidados necessários e pontos a serem observados de acordo com as normas técnicas para a manutenção da fachada?

Bertolo: As vistorias periódicas e preventivas da fachada devem contemplar e prever uma análise estrutural. Dentre elas estão a avaliação de rachaduras, fissuras, recalques, descolamentos cerâmicos, análise de infiltrações diversas e seus reflexos estruturais e visuais. Além disso, deve-se observar se há formação de colônias de fungos e bactérias, manchas na pintura, craquelação, descascamentos, bolhas etc. As principais normas a serem atendidas são essas:

  • A B N T N B R - 1 3 7 5 5 : Revestimento de paredes externas e fachadas com placas cerâmicas, com uso de argamassa colante;
  • A B N T N B R 1 0 8 2 1 : Esquadrias externas para edificações;
  • ABNT NBR 7199: Projeto, execução e aplicações de vidros na construção civil;
  • ABNT NBR 13245: Tintas para construção civil – execução de pinturas em edificações não industriais – Preparação de superfície;
  • ABNT NBR 15846: Rochas para revestimento – projeto, execução e inspeção de revestimento de fachadas de edificações com placas fixadas por insertos metálicos.
  • NR-18 e a NR-35: essas normas do Ministério do Trabalho são obrigatórias para a execução de trabalhos em altura e segurança.

Direcional Condomínios: De quanto em quanto tempo é recomendável realizar essa manutenção?

Bertolo: A recomendação da periodicidade da manutenção vai depender diretamente do tipo do revestimento adotado e da orientação da construtora, mas geralmente varia de três a cinco anos.

Direcional Condomínios: Quais são os critérios utilizados para se fazer o escopo da cotação, contratação e o acompanhamento da obra?

Bertolo: Para realizar o orçamento e escopo dos serviços da fachada, devem ser sempre consultados os documentos técnicos do condomínio (manual de uso e operação), laudo da fachada, caso já tenha sido realizado, e as manutenções/correções anotadas no plano de manutenção, se atentando sempre para que os materiais a serem utilizados estejam de acordo com os especificados.

Ferramentas de apoio para a vistoria da fachada

A tecnologia é uma grande aliada para a otimização de processos de perícia e avaliação da fachada predial. Hoje, a detecção de falhas fica mais prática com a utilização de drones e câmeras térmicas. A avaliação se torna mais ágil e acessível do que a contratação de uma empresa para montar um balancim (andaime suspenso) ou descer a estrutura do prédio com cadeirinha, que exige uma série de obrigações legais e custos.

Os drones exercem atividades complementares, permitindo vistoriar locais inacessíveis ou de grande risco, ajudando a identificar, por exemplo, fissuras em beiral de janelas, falta de vedações nos caixilhos, telhas quebradas, dentre outras.

A termografia é uma técnica de inspeção não destrutiva e não invasiva de sensoriamento remoto que possibilita a medição de temperatura e a formação de imagens térmicas de um componente, equipamento ou processo, que permite identificar uma infiltração ou bolhas nos revestimentos, que são comuns conforme o tempo da edificação ou da última manutenção realizada.

Atenção aos prazos de garantia da construtora

Para o condomínio não perder a garantia da construtora, que geralmente é em torno de cinco anos, o síndico deve ficar atento nos processos e prazos de manutenção indicados no manual. Para auxiliá-lo nesta tarefa, é recomendável a contratação de uma empresa especializada em laudo de vistoria de fachada.

Neste aspecto, o primeiro síndico (o que recebe e implanta o condomínio), tem um papel fundamental, já que ele assina o termo de entrega, validando as áreas comuns de acordo com o memorial descritivo.

Maria Claudia Buarraj El Khouri, Arquiteta e Gerente do Departamento Técnico e Sustentabilidade de uma administradora de São Paulo, orienta seus clientes a fazerem uma vistoria predial anual e conta como este documento auxilia no trabalho de manutenção preventiva dos prédios. “Por meio de um aplicativo, nosso vistoriador realiza um relatório fotográfico e faz a constatação da situação do prédio, com base num check list que avalia diversos pontos, bem como verifica a documentação legal e se as normas regulamentadoras estão em conformidade e atualizadas, atendendo os prazos legais,” explica.

Atenção ao respaldo legal para deliberação em assembleia geral

A reforma da fachada é uma obra necessária prevista no artigo 1341 do Código Civil Brasileiro, necessitando da aprovação da forma de custeio em assembleia geral destinada para este fim, com quórum simples, ou seja, maioria dos condôminos presentes e/ou com procuração. Normalmente essa votação é conduzida na Assembleia Geral Ordinária, onde se discute o orçamento anual nos condomínios.

E para trocar a cor da fachada, como proceder?

Não é uma tarefa simples. O tema pode gerar um embate judicial com os condôminos, já que está alterando o aspecto visual original do condomínio.

O mesmo artigo 1341 do Código Civil prevê como “obra voluptuária” a troca de cor da fachada, necessitando, portanto, da presença de 2/3 (dois terços) dos proprietários reunidos em assembleia pautada para essa finalidade. A dificuldade de conseguir este quórum de praticamente 67% dos proprietários presentes (e adimplentes) é um desafio e tanto, e o síndico precisa estar respaldado para não correr o risco de anulação da assembleia.

Artigo 1.341 do Código Civil Brasileiro: “A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.”

Ainda é necessário observar também o que determina a convenção do condomínio, documento que esclarece os direitos, deveres e obrigações do condomínio e dos condôminos, em complemento da legislação.


Matéria publicada na edição - 274 - jan/2022 da Revista Direcional Condomínios

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