Dia do Síndico: Quais reflexões que trago? O que agreguei à vida do condomínio?

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A reportagem de capa desta edição, Direcional Condomínios traz uma entrevista inédita com Sônia Inakake, Diretora do Grupo Direcional. Ela tem o olhar, a vivência e a experiência de como sua gestão transformou o seu prédio, realizando um trabalho especializado e transparente.

Síndica

“Gerir um condomínio é algo muito complexo. O síndico, zelador e conselheiros, não conhecem as nuances de uma edificação. O síndico tem que ter respaldo de profissionais técnicos para tomar a melhor decisão.”


Sônia Inakake
(Diretora da Direcional Condomínios e ex-síndica)

Sonia Inakake tem perfil contagiante e otimista. Sua formação é na área de Educação e Ciências Sociais. Mas, sua atuação profissional é voltada ao departamento comercial, pois gosta de conversar e ouvir pessoas. Com estas características, há 6 anos decidiu agregar valor ao seu condomínio tornando-se Síndica Orgânica (seu mandato foi de 2015 a 2021). Juntando a sua expertise profissional propôs um processo de transformação, conseguindo “quebrar paradigmas”, trazendo tecnologia, segurança e valorização ao empreendimento, realizando o desejo da maioria dos proprietários, que era a redução do alto valor da cota condominial (sua gestão conseguiu reduzir 40%) deixando o empreendimento mais atrativo ao mercado para a venda ou locação.

Confira a entrevista completa:

Direcional Condomínios: Em qual contexto se encontrava o Condomínio antes de ser Síndica?

Sônia Inakake: Taxa condominial exorbitante, com uma folha de pagamento altíssima para manter 3 porteiros, um profissional da limpeza e um zelador. E o pior sem expectativas de melhorias no condomínio. Esta situação afugentava qualquer pessoa interessada em comprar um imóvel. Mudei para o condomínio em 2005. 10 anos depois, os moradores sabendo da minha experiência no mercado de condomínios me convocaram para a temida reunião “assembleia” para discutirmos uma solução viável para reduzir o alto valor da taxa condominial.

Direcional Condomínios: Como você agregou para a Gestão do seu Condomínio?

Sônia Inakake: Com este contexto, propus a implantação da portaria automatizada. Eu sabia que era viável. Para tomarmos a decisão correta, recorri a um especialista de segurança de condomínios que de forma isenta, desenhou um escopo técnico dando respaldo para a execução do projeto profissional. O consultor nos deu todos os subsídios que estávamos num caminho sem volta. Meu prédio tem apenas 9 apartamentos. Um perfil muito comum nos Estados Unidos e Europa, ou seja, sem porteiros.

A transformação do condomínio, começou com a mudança na portaria. Mas, não paramos por aí.

Direcional Condomínios: Mas você já era síndica nesta primeira reunião?

Como de fato, se deu sua eleição?

Sonia Inakake: Bem, foi convocada uma assembleia para a deliberação sobre a implantação da portaria automatizada e também para a eleição ou reeleição do síndico. Como eu estava mais atualizada com o tema, os moradores me requisitaram para a função. Eu aceitei o desafio, mas com uma exigência, que foi aprovada por unanimidade. Solicitei a contratação de um especialista para fazer um relatório de análise de riscos da edificação. Precisava ter exatamente o Raio-X do prédio. Afinal, quais patologias estavam ocultas? Por onde começar? Quais prioridades? E isto foi realizado e estabelecemos um cronograma.

Direcional Condomínios: E quais foram os seus desafios como Síndica?

Sônia Inakake: Eu creio que o maior desafio de qualquer síndico é transmitir confiança, transparência e honestidade. Por isso, sempre me baseei em relatórios técnicos. As reuniões foram sempre pautadas em necessidades reais e com a presença dos conselheiros. Nunca propus algo para o meu benefício, como por exemplo, um playground para meus filhos. Se o relatório apontava o retrofit na parte elétrica, foi isto que fizemos.

O meu maior desafio foi cumprir este cronograma de obras.

Nós conseguimos fazer duas coisas fantásticas. Redução de taxa condominial e várias melhorias: Troca de caldeira, impermeabilização, adequação do AVBC, alarme de incêndio, automação das luminárias, troca das grelhas, troca do cabo do elevador, troca de telhado na churrasqueira, compra de novo equipamento de ginástica etc. Hoje estamos fazendo o retrofit na entrada do condomínio com adequações na segurança e acessibilidade. O nosso próximo passo será a pintura predial. Por isso, posso afirmar que sou uma ex-síndica com total atuação.

Direcional Condomínios: Em sua visão qual é perfil ideal do síndico que o mercado necessita?

Sônia Inakake: O síndico tem que ter equilíbrio emocional, pois sabemos que os maiores problemas são os conflitos humanos. Saber ouvir, saber se impor, sem agressividade. Trabalhar em equipe. Ter um bom zelador, uma administradora e conselheiros apoiando os projetos. E, claro, se cercar de profissionais de confiança. Acho fundamental os síndicos terem a visão dos benefícios da contratação de engenheiros, consultores, especialistas, arquitetos, auditores. Se for preciso psicólogos, profissionais de atividades físicas e afins. O síndico com uma equipe forte, trará valorização e qualidade de vida para todos. Ser síndico é ser líder. Ele transforma o astral do condomínio e dos condôminos. Por isso, eu digo: Parabéns síndicos ( as ), pelo nosso dia!

Gestão de Gastos

“Se os síndicos querem fazer um trabalho bem feito nos condomínios têm que demonstrar aos condôminos uma gestão transparente, correta com os gastos, e evidenciar que os projetos propostos pela gestão são para a segurança e a valorização do imóvel.”

O DNA do síndico

A atuação do síndico seja morador ou profissional, é cheia de desafios. Além de atender as demandas do morador, dos funcionários, dos prestadores de serviços e fornecedores ele precisa ainda administrar o caixa, prestar contas, fazer reuniões, preparar assembleia geral. Não podemos esquecer da sua responsabilidade civil e criminal do exercício da função eletiva, conforme determina o Código Civil Brasileiro, no artigo 1348. Há também as obrigações previstas na própria Convenção do Condomínio. Ser síndico, remunerado ou não – no caso de morador, é mesmo uma atividade multidisciplinar, pois exige muito além de uma formação técnica. Exige competência, responsabilidade, ética, dedicação, renúncia pessoal, mas, sobretudo, exige coragem. Ela é o combustível para motivar o condômino a se tornar Síndico.

E quando isso ocorre, normalmente é por problemas encontrados no seu condomínio, por divergências com a atual administração e o desejo de fazer mudanças para resolver problemas crônicos. Uma gestão desequilibrada pode gerar muitos conflitos no condomínio, e com a insatisfação dos moradores consequentemente força o síndico a ser destituído em assembleia convocada para este fim, após um abaixo assinado preenchido com ¼ (um quarto) de assinaturas válidas (unidades adimplentes) ou com a renúncia esporádica do síndico, ou a descontinuidade do mandato, quando a maioria não deseja a sua reeleição. A verdade é que o síndico jamais atenderá a vontade de todos, e sim o desejo da maioria. Para tanto é importante fazer pesquisa com os condôminos, ouvir a massa condominial, estar atento às demandas e necessidades habituais, alinhar as pautas com o corpo diretivo, mas, sobretudo, cumprir as obrigações inerentes à sua função.

O profissional precisa estar bem consigo mesmo, ter equilíbrio emocional para atender os interesses da coletividade condominial e administrar o patrimônio imobiliário adequadamente. Essa é a receita básica que com certeza fará do síndico um gestor de sucesso.

O futuro da profissão

Se por um lado o síndico morador, conhece melhor do que ninguém as necessidades e dificuldades do condomínio, administrando com maior tato os problemas do dia a dia, por outro lado pode trabalhar exaustivamente, se privando dos momentos do seu sossego pessoal. Há moradores que fora do expediente comercial. Sem contar outras situações desagradáveis, como ouvir reclamação de morador no momento que está usufruindo das áreas comuns, como por exemplo, na piscina com sua família.

Há também um possível mal estar gerado no convívio social quando for preciso notificar e multar o seu vizinho que cometeu uma falta (por descumprimento do regulamento interno, da convenção ou mesmo de uma determinação em assembleia). Dessa forma, será primordial buscar um equilíbrio na sua gestão, e deixar claro que apesar de residir no local, não significa que estará disponível 24 horas trabalhando pelo condomínio. Uma coisa é assumir a sindicatura, outra coisa é ser morador.

Já o síndico profissional, como o nome sugere, é um profissional independente, qualificado e experiente em vários modelos de condomínio. Possui uma formação técnica, específica normalmente nas áreas de administração, engenharia ou correlacionadas. Possui um plano de trabalho e carga horária, apresentados na assembleia de eleição. E tem um diferencial, muito comum no mercado que é o seu preposto - o "Síndico Gestor Operacional" - que representará a empresa de sindicatura profissional no dia a dia do condomínio. Isso é muito positivo, pois se o preposto não estiver atendendo a contento a gestão condominial, é mais "prática" a sua substituição, assim os moradores não necessitarão passar pelo desgaste de organizar um abaixo assinado para a convocação de uma assembleia para deliberar a destituição do síndico.

Não esquecendo que sendo morador ou profissional, o síndico é representante legal do condomínio. Precisa ser “conhecedor de tudo”, ser generalista para zelar o patrimônio coletivo, garantindo assim a qualidade de vida de todos os moradores. É preciso ter um plano de trabalho a curto, médio e longo prazo bem definido, alinhado às necessidades do condomínio. Se atentar ao cumprimento das obrigações legais, e atender os interesses da coletividade são requisitos mínimos para a sobrevivência e manutenção do seu mandato.

Vale lembrar que para registrar uma empresa de Síndico Profissional não pode ser MEI (Microempreendedor Individual) por não se enquadrar na lista de atividades permitidas com um regime especial de tributação, sem contar o limite de faturamento anual que possui um teto de R$ 81.000,00. Embora a profissão ainda não esteja regulamentada o CNAE (Classificação Nacional de Atividades Econômicas para o registro correto da formalização da empresa de prestação de serviços de Sindicatura Profissional é o “68.22-6-00 - Gestão e administração da propriedade imobiliária”.

Embora a regulamentação da profissão continua em discussão, estacionada na relatoria da CCJ (Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania do Senado Federal) com última movimentação em 23 de maio de 2019, aguardando para votação em Plenário, o polêmico PL (Projeto de Lei 348/2018) de autoria do Senador Hélio José (PROS/DF) trouxe um debate interessante, propondo a alteração da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, Código Civil, para qualificar o exercício da profissão, vinculando, inclusive ao CRA (Conselho Regional de Administração) para que seja o órgão fiscalizador, considerando que o síndico é um administrador de condomínio. Dessa forma, após virar lei, o mercado será abalado, obrigando os profissionais da área a se especializarem, buscando formação de nível superior.

Na oportunidade, o Grupo Direcional cumprimenta e parabeniza os síndicos por essa data tão importante que merece todo o reconhecimento, o dia 30 de novembro, Dia do Síndico!


Matéria publicada na edição - 273 - nov/2021 da Revista Direcional Condomínios

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