Síndica relata experiência com corte de custos ordinários X upgrade nos investimentos

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A Direcional Condomínios apresenta um balanço realizado pela síndica profissional e economista Rosana Nicchio em torno da economia gerada pelos cortes em gastos ordinários desnecessários e os investimentos realizados com a sobra e/ou aporte de recursos pelos condôminos.

Histórico

O condomínio possui 20 unidades de alto padrão e está localizado em São Paulo. Assumi a gestão do residencial em junho de 2019 e, em maio deste ano, fui reeleita por unanimidade para a segunda gestão à frente do prédio. Em maio de 2019, o condomínio possuía uma arrecadação ordinária de R$ 47.424,00, contra uma despesa ordinária de R$ 52.671,00 (média dos 12 meses anteriores). A previsão orçamentária estava 11% menor que a necessidade, revelando uma falha da gestão anterior). Tínhamos ainda compromisso com acordos trabalhistas no valor de R$ 110.200,00. Mensalmente o Fundo de Reserva era utilizado para completar o pagamento das despesas ordinárias. 

Virando o jogo

Começamos a virar o jogo com a renegociação de contratos de manutenção preventiva e /ou troca de fornecedores, conforme apresentado a seguir:

  • Terceirizada: Substituição da empresa no primeiro mês, pois existiam vários processos trabalhistas da terceirizada que o condomínio foi acionado a pagar. Com a troca, passamos a economizar R$ 1.203,00/mês, por um serviço com muito mais qualidade;
  • Gerador: Havia um contrato mensal de manutenção de R$ 560,00 e, se houvesse chamado fora do horário comercial, pagávamos à parte. Com a troca do fornecedor, estamos economizando R$ 350,00/mês e melhoramos o padrão de manutenção do equipamento, que era precária. Realizamos a limpeza do radiador e do tanque de combustível. Trocamos óleo lubrificante, filtro etc. Com a economia no contrato, conseguimos fazer as manutenções corretivas e investimos na qualidade da conservação rotineira; 
  • Bombas: Herdamos um valor do contrato baixo, de R$ 240,00, mas o prestador de serviços criava reparos desnecessários, a um custo de R$ 3.250,00 o reparo da “bomba queimada” (que estava funcionando normalmente, aliás). O contrato atual com a nova empresa é de 328,00. Com as mudanças, pudemos investir na adequação do painel elétrico de controle das bombas de recalque (também substituímos sua fiação e o conectamos ao gerador), trocamos o painel da bomba de incêndio e reformamos as bombas submersas;
  • Elevador: Renegociamos o contrato, especialmente no ano de 2020, da pandemia do novo Coronavírus e estamos pagando o mesmo valor mensal de dois anos atrás;
  • Assessoria Administrativa: Substituímos a empresa, em especial pelo ganho na qualidade do serviço e transparência na prestação de contas. O valor do contrato novo não teve redução, mas deixamos de pagar taxas extras, como reuniões e assembleias de condôminos, uma economia de R$ 100,00 mensais;
  • Antena coletiva (TV): Havia um contrato de manutenção mensal de R$ 160,00, desnecessário, porque os condôminos utilizam a m TV a cabo. Ele foi cancelado;
  • Paisagismo: Mantivemos o prestador de serviços, mas não houve reajuste nos últimos dois anos;
  • PPRA & PCMSO (Programa de Prevenção de Riscos Ambientais & Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional): Havia dois contratos para a realização dos mesmos serviços, que são obrigatórios. Ambos totalizavam R$ 274,60. Regularizamos a situação e hoje pagamos R$ 50,00 para a emissão dessas duas Normas Regulamentadoras do trabalho. Economizamos R$ 224,00 por mês;
  • Motores e demais dispositivos dos portões automáticos da garagem: Não havia contrato formal de manutenção, mas o prestador de serviços era habitual havia anos. A manutenção era sempre corretiva e constantemente os portões quebravam, pois todo sistema estava obsoleto. Os custos com reparos giravam em torno de 400,00 por mês. Investimos na troca dos quatro motores dos portões, na substituição dos cabos de aço por sistema de correntes e na melhoria da infraestrutura, num investimento total de R$ 14.700,00, eliminando os gastos mensais de reparos.

Despesas de consumo

Também promovemos a racionalização dos gastos nesse setor:

  • Material de limpeza: A média mensal de gastos era de R$ 580,00, o que conseguimos reduzir para R$ 350,00, uma economia de R$ 230,00/mês. Existia desperdício de material, na época se gastava 500 sacos de lixo por mês, hoje consumimos a metade. Outros materiais apresentavam um consumo injustificado, por exemplo: Oito quilos de sabão em pó, 12 unidades de limpadores multiuso, 60 litros de limpa pedra, 8 unidades de desinfetante e muito papel higiênico. 
  • Água: A fatura da concessionária paga em julho de 2019 foi de R$ 8.408,05, e vinha numa crescente. A média dos 12 meses anteriores era de R$ 6.400,00. Identificamos diversos vazamentos nas instalações do prédio, mas o principal vazamento estava localizado próximo ao cavalete. Se não fosse descoberto, a fatura viria cada vez mais alta. Atualmente ela gira em torno de R$ 3.500,00 (a conta de agosto de 2021 foi de R$ 3.482,00), mesmo com pelo menos dois reajustes das tarifas no período. Estamos em 2021 economizando R$ 4.900,00 por mês, quando comparamos os gastos atuais com as faturas anteriores aos vazamentos corrigidos em 2019.

Economia de R$ 7.437,00 mensais

Com base neste balanço, atualmente registramos uma economia nos contratos e despesas de consumo que chega a R$ 7.437,00 mensais, aproximadamente 15% das despesas ordinárias de maio de 2019. Incluímos na previsão orçamentária de 2021 uma verba mensal de 5.000,00 para manutenções extras. Essa verba nos dá liberdade e vamos administrando os recursos e promovendo melhorias, como a dos portões da garagem e parte elétrica, conforme a necessidade da edificação. Nos dois anos de gestão, ajustamos a cota condominial em 7% em junho de 2020, mas em 2021 não houve reajuste.

Foi perceptível a melhoria na qualidade dos serviços prestados na manutenção preventiva, com:

- Redução dos riscos por meio da reforma parte elétrica, do novo sistema de para-raios e de adequações para obter o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros);

- Conservação das instalações, além de conforto aos condôminos e funcionários através da reforma dos banheiros das áreas comuns, do hall de serviços do térreo e halls das garagens, da área de serviço do subsolo e seus depósitos. Fizemos a identificação dos registros do barrilete. Pintamos todos os halls de serviços dos andares e das portas corta-fogo para instalarmos a sinalização da rota de fuga. 

Recentemente contratamos um laudo de inspeção predial, entrando em uma nova etapa de melhorias. Os pontos críticos abordados no parecer técnico estão localizados nas colunas estruturais e no quadro das seccionadoras (elétrica). Recuperar essas instalações passa a ser a nossa prioridade. O serviço na elétrica já está contratado, será a 3º etapa das adequações nesse setor do prédio; e estamos fazendo cotação para o reparo das colunas. Os condôminos desejam ainda reformar a academia e o salão de festa, mas entendem que vamos promover antes as manutenções indicadas pelo laudo da engenharia.

Rosana Nicchios

Rosana Nicchio

Economista, é síndica profissional em dois condomínios e orgânica no prédio onde mora em São Paulo, Capital. Mais informações: O endereço de e-mail address está sendo protegido de spambots. Você precisa ativar o JavaScript enabled para vê-lo..


Matéria complementar da edição - 271 - set/2021 da Revista Direcional Condomínios

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