Condomínio São Nicolau: Retrofit & Valorização Imobiliária

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Modernização, recuperação estrutural e retrofit são conceitos distintos, entretanto, podem estar associados a uma mesma obra, como vem ocorrendo no Edifício São Nicolau, construído no final dos anos 40 na Praça da República, centro de São Paulo. Com fachada tombada pelo patrimônio histórico municipal, o prédio de 26 unidades e quatro lojas térreas recebe desde 2017 obras estruturais, que também são de retrofit, porque mudam o sistema construtivo ou usos anteriores, e de modernização, como o sistema de controle de acesso e o novo acabamento nas cabinas dos elevadores (compatível com o padrão arquitetônico da edificação).

Síndico

Síndico Marco Aurélio Braga: Obras realizadas somam investimentos de R$ 850 mil. Na imagem ao lado, projeto de retrofit do subsolo

Planta do projeto

Todo o processo toma como base um laudo de avaliação das necessidades de restauro do São Nicolau, desenvolvido por um arquiteto, bem como um laudo de inspeção predial realizado por uma engenheira civil, afirma o síndico e advogado Marco Aurélio Braga. Braga também preside a Associação Pra.Cidade, que reúne demais representantes de edificações tombadas na Capital. Eleito pela primeira vez no São Nicolau em 2016 e morador no local desde 2014, Marco já promoveu a modernização completa dos dois elevadores, a modernização elétrica (com novo centro de medição), introduziu o gás canalizado (era botijão), instalou sistema eletrônico de segurança, clausura entre o hall social e elevadores, novo telhado no ático, e está finalizando a repaginação do 1º subsolo da edificação.

O subsolo ganhou o novo centro de medição, quadro modernizado de bombas, banheiro, cozinha, ferramentaria, espaço de lixeiras e bicicletário, além de armários com fechadura eletrônica para abrigar encomendas. Também está em curso a emissão do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) e, em uma intervenção mais complexa, porque depende de realizar obras em cada unidade, a remodelação hidráulica de toda edificação. Esta obra deve adentrar 2022, estima o síndico, que terá depois outro grande desafio: A recuperação da fachada externa.

Segundo Marco Aurélio Braga, há uma arrecadação contínua ajudando a custear a modernização (que até agora consumiu R$ 850 mil). O valor deste rateio equivale à diferença obtida com a redução de 12% na taxa ordinária a partir de 2016, e que não tem sido reajustada nos últimos anos, somada ao fundo de obras. Como resultado dos investimentos dos condôminos, o valor do metro quadrado de uma unidade sem reforma saltou de R$ 3.880,00 em 2013 para R$ 6.250,00 em 2020. Além disso, “praticamente não existe mais vacância, temos apenas uma unidade em comercialização” (um apartamento reformado, com custo de quase R$ 8,8 mil o m2), alterando o cenário de 2016, “quando a taxa de ocupação era de cerca de 50%” (há três imóveis desocupados no São Nicolau, mas eles não estão em comercialização).

“O processo foi possível porque entre 2010 e 2015 o prédio recebeu uma nova geração de moradores, que queriam ter um apartamento amplo (as unidades vão de 108 a 136 m2) e aproveitar a infraestrutura da região”, analisa o síndico. A associação que preside reúne 26 edifícios tombados, a maioria no centro. Marco Aurélio Braga acredita que pelo menos 30% deles têm potencial para empreender uma ampla modernização, mas dependem de recursos. “É um tipo de intervenção que não olha apenas para o agora, mas para o futuro, pois é preventiva, ou seja, investe numa estrutura robusta que evitará ações reativas, corretivas. Essa é a responsabilidade do síndico, cuidar da manutenção e infraestrutura do prédio”, finaliza.


Matéria publicada na edição - 270 - agosto/2021 da Revista Direcional Condomínios

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