Manutenção periódica da fachada evita contas elevadas no futuro

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O período de cinco anos representa o principal norte que os síndicos dispõem para planejarem os serviços de manutenção corretiva da fachada. É o prazo previsto em uma lei municipal de São Paulo, a 10.518/1988, que “dispõe sobre limpeza periódica das fachadas dos prédios”. A legislação prevê que:

“Art. 1º - As fachadas dos prédios, visíveis de logradouros públicos, quaisquer que sejam os usos naqueles instalados, deverão ser pintadas ou lavadas, em conformidade com os respectivos revestimentos, no mínimo a cada 5 anos, de modo a ostentar em adequadas condições estéticas.

Art. 2º - O não cumprimento do disposto no artigo anterior sujeitará os infratores a multa, calculada em proporção às Unidades de Valor Fiscal do Município – UFMs (...)”.

Fachada do prédio

Imagens dos fossos de condomínio com fachada em obra. À esq., a situação anterior em uma das laterais, com descolamento da textura (no alto, na parte cinza). À dir., outro fosso já com trechos da alvenaria recompostos e fissuras tratadas

A razão principal para a sua manutenção, porém, não é a estética, mas, sobretudo, de segurança e de preservação do patrimônio dos condôminos. “Se todo mundo fizesse isso [manutenção a cada cinco anos pelo menos], não iriam acontecer situações em que é preciso fazer recuperação estrutural”, observa um engenheiro civil que atua há três décadas no segmento em São Paulo. Em média, uma manutenção no prazo poderia reduzir a conta em pelo menos 10%, estima.

Um condomínio de torre única e 24 anos, localizado na região da Vila Mariana, tinha a fachada original com acabamento em fulget de quartzo. Com o tempo, o revestimento se tornou poroso, o que provocou infiltrações no interior dos apartamentos. Por isso, em 2004, 17 anos depois da entrega do prédio, os condôminos aprovaram uma obra de recuperação e modernização do sistema, com aplicação de uma nova cobertura para a superfície, agora em textura. Na época, houve necessidade de tratamento de trincas e instalação de uma tela de reforço na alvenaria em todos os cantos de cada face do corpo da edificação, desde o térreo até a cobertura. Foram aplicadas ainda duas demãos de um impermeabilizante antes da textura. Para finalizar, houve lavagem, pintura e vedação das janelas.

O trabalho foi meticuloso e, há cerca de 8 anos, houve nova lavagem, pintura e reforço na vedação das esquadrias. Portanto, em 2019, já começava a passar da hora de o condomínio voltar seu foco à manutenção da fachada, quando o síndico profissional Nilton Savieto iniciou os preparativos para contratar os serviços. A execução veio neste ano, está sendo finalizada e envolve, principalmente, tratamento da superfície onde houve desplacamento da textura; de fissuras; rejunte das pastilhas (no setor das janelas e guarda-corpo das varandas) e vedação das esquadrias.

“A obra e o rateio extra para custear os serviços foram aprovados em assembleia no final de 2019. A partir daquele momento já começamos a fazer reparos emergenciais, com reaplicação de texturas e de algumas pastilhas”, afirma o síndico. O processo de cotação para contratação das empresas acabou temporariamente interrompido por causa da pandemia do novo Coronavírus, mas foi retomado ainda em 2020, com o início dos trabalhos em maio de 2021.

Desafios na contratação dos serviços

O sucesso de uma obra na fachada requer, sobretudo, planejamento antes da própria contratação, pontua o síndico. Segundo ele, é fundamental apresentar ao mercado um memorial descritivo do que precisa ser realizado. Mesmo assim, das dez propostas que o condomínio recebeu, entre as doze empresas cotadas, havia “grande disparidade” de valores e na descrição dos serviços a serem executados. “Temos um procedimento em que as propostas chegam em envelopes lacrados, que são abertos em reunião com participação do conselho e de todos os moradores interessados. São eles que ajudam a cotejar os orçamentos e, ao final, selecionam três empresas. Essas são convocadas para esclarecer dúvidas, até que se defina pela melhor condição para o prédio.” Nilton observa que o “memorial descritivo possibilita que os valores cheguem embasados em situações concretas”.

De qualquer maneira, entre a assembleia de 2019 e a contratação da empresa, houve necessidade de atualizar o custo, o que ocorreu em uma nova assembleia em 2020, a qual aprovou mais seis parcelas de rateio extra. O síndico destaca que um dos grandes desafios dos gestores num processo como esse é “obter a menor margem possível de aditamentos” ao contrato, como, por exemplo, sobre o percentual de setores com desplacamentos a serem tratados sem custo adicional, bem como sobre a quantidade de esquadrias e/ou soleiras que precisam ser vedadas. “Estávamos buscando a melhor condição, como se fosse um preço fechado, que batesse com o valor arr ecadado”, diz.

Escopo da obra em andamento

Nesse sentido, a previsão inicial de pontos com desplacamentos era mais tímida em relação à quantidade de material que efetivamente se soltou depois do serviço de percussão, pontua o engenheiro responsável pela obra. “A encrenca você vai conhecer quando começa a trabalhar”, ilustra o especialista.

Além do serviço de percussão, quando foram removidas as principais partes soltas, a obra envolveu:

- Hidrojateamento, que ajudou a retirar novas áreas em descolamento;

- “Um terceiro pente fino para extrair o que ainda estava solto, mas não havia se desprendido nas etapas anteriores”;

- Tratamento de fissuras e regularização das áreas onde caiu o revestimento, com massa cimentícia;

- Aplicação da textura, de um impermeabilizante flexível e de duas demãos de tinta látex acrílico premium.

Já os setores das pastilhas foram lavados, jateados e receberam um rejuntamento geral, com reposição da cerâmica nos pontos onde houve descolamento. “A fim de minimizar ou eliminar queda de revestimentos, aplicamos um mastique de poliuretano para evitar infiltrações de água entre as soleiras das janelas, que são em ardósia, e o atual revestimento. O material evitará a percolação da água entre o revestimento e a alvenaria, que foi a principal razão de termos encontrado nesta obra tanto material em desprendimento”, descreve o engenheiro.

A conta chega?

Apesar do volume da obra, esse não é um trabalho típico de recuperação estrutural de fachada, e sim, um serviço de manutenção periódica que precisa ser realizado a cada cinco anos, observa o especialista. Seria estrutural se tivesse havido desprendimento do reboco e/ou necessidade de tratamento de ferragens expostas, entre outras manifestações patológicas que a Direcional Condomínios costuma registrar nas reportagens sobre fachada.

Síndico profissional há quase três décadas em São Paulo, Nilton Savieto afirma que “quanto mais se deixa degradar a fachada, maior o custo de sua recuperação e menores as condições de o condomínio negociar valores com o prestador de serviços”. “Quanto mais deteriorada a fachada, maior a margem de segurança que a empresa tentará colocar nos contratos”, arremata.

No caso deste condomínio, a empresa deu uma cobertura máxima de até 300 m2 quadrados para reparos nos pontos com descolamento da textura. Houve “2/3 a mais de serviços” do que se esperava, mas dentro da margem do contrato, ressalva o engenheiro responsável pela obra. Os trabalhos envolvem ainda a aplicação de poliuretano sob as soleiras de 357 janelas e vãos, o que representa de 8% a 10% do valor do contrato. Essa vedação é fundamental para evitar infiltrações futuras sob o revestimento, garantindo-se o resultado da nova intervenção por pelo menos mais cinco anos.

Causas de degradação da fachada

As infiltrações encontram-se entre as principais causas de degradação das estruturas e instalações nas edificações (Leia na pág. 25 texto sobre a importância dos rufos na integridade dos revestimentos das superfícies). Mas, no caso da fachada, a incidência de ventos e poluentes, além da maior ou menor insolação, também acabam interferindo sobre a vida útil de todo o sistema. “As faces das fachadas que recebem mais chuva, associada ao vento, costumam ser as que mais se deterioram com o tempo. Em compensação, as superfícies sem muito sol ficam mais escurecidas. São variáveis que contribuem para a sua deterioração”, afirma o engenheiro civil.

Mureta da jardineira

A imagem da mureta da jardineira registrada antes do término da obra da fachada possibilita visualizar dois tipos de revestimentos: À esq. da foto, a textura aplicada em 2004 sobre o fulget de quartzo original


Matéria publicada na edição - 269 - julho/2021 da Revista Direcional Condomínios

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