Manutenção preventiva das instalações hidráulicas no condomínio

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Somente nos primeiros meses de 2021 a síndica Kelly Remonti registrou quatro problemas de vazamentos nas instalações hidráulicas de dois condomínios que administra em Alphaville, na Região Metropolitana de São Paulo. Tubulações ocultas podem se deteriorar ao longo da vida útil da edificação sem que se consiga visualizar o seu real estado de conservação antes que o sintoma se manifeste, qual seja: Vazamento de água a partir do estouro no encanamento e suas conexões.

Em um dos condomínios, houve uma ruptura na prumada que liga a rede de hidrantes do prédio ao reservatório superior, durante um teste com a bomba de incêndio. “Identificamos o ponto rompido entre o 3 e o 4º andar por meio de uma inspeção visual através da abertura do shaft que temos em cada pavimento. Havia um vergalhão de aço encostado na tubulação de ferro galvanizado, o que provocou a corrosão neste ponto da prumada. Neste caso, conseguimos fazer uma identificação visual, mas como monitorar a integridade dessas instalações?”

Segundo Kelly Remonti, o vazamento atingiu o poço de elevadores e poderia ter causado danos maiores se as cabinas dos equipamentos não estivessem em andares mais altos na hora do incidente. “Estamos buscando agora medidas que nos possibilitem agir proativamente”, observa.

Um dos vazamentos ocorridos no condomínio que administra como síndica orgânica foi identificado pela análise do consumo mensal. Os valores lançados na conta de abril passado estavam 50% acima da média do condomínio. “Tínhamos acabado de corrigir um vazamento na rede de águas pluviais. Quando chegou a conta, começamos a fazer a revisão de vários pontos da rede, até que o localizamos logo depois do cavalete no ramal de entrada principal da concessionária. A tubulação rompeu a cerca de 1,20m e 1,40m do solo e foi localizada porque começou a encharcar o solo e a vazar no piso da casa de lixo”, relata a síndica. Kelly Remonti adotou um procedimento de leitura diária dos números do registro d’água para conseguir identificar de imediato quando há um vazamento, ao mesmo tempo em que está estudando algumas possibilidades técnicas de testes na rede.

MEDIÇÃO DIÁRIA DO CONSUMO

O consultor da área de riscos Carlos Alberto dos Santos afirma que uma das ações preventivas possíveis aos gestores reside justamente neste controle. “Para saber de eventuais vazamentos, o controle diário permite verificar se o consumo está dentro da média do condomínio. Quando o zelador ou gerente predial tem esses números, ele consegue saber até os dias de lavagem da piscina ou áreas comuns, porque há um pico de consumo. E quando a curva sobe sem que tenha havido mudança na rotina de limpeza do prédio, é hora de buscar o vazamento”, orienta.

Segundo ele, a investigação deve focar “os pontos mais previsíveis” da rede e componentes hidráulicos:

- “No ponto do recalque de incêndio, localizado na calçada externa do condomínio, costuma haver muitas ocorrências de vazamento. O solo absorve toda a água e somente o controle diário poderá sinalizar algum problema antes que a terra fique encharcada”;

- “Importante ainda ficar de olho nos registros de gaveta, que podem não estar fechando direito sem que o manutencista perceba”;

- “É preciso também fazer vistorias visuais frequentes nas instalações, observando- se lajes e paredes escurecidas, revestimentos estufados etc.”

Durante os trabalhos de vistoriais que realiza em condomínios, na parte hidráulica Carlos Alberto tem verificado, principalmente, problemas em válvulas redutoras de pressão, bombas de pressurização, de recalque, barriletes e mau estado de conservação das tubulações. “Uma forma de tirar dúvida em torno de vazamentos em tubulações enterradas é fechar o registro de entrada de água dos reservatórios e observar se o medidor da concessionária continua indicando consumo. Caso sim, provavelmente a água estará escapando por algum lugar.”

Ou seja, “há diferentes testes possíveis antes que o condomínio saia quebrando tudo”. e componentes hidráulicos:


Matéria publicada na edição - 268 - jun/2021 da Revista Direcional Condomínios

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