Síndicos: Compartilhando tarefas & responsabilidades, o equilíbrio necessário

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Observa-se hoje maior participação de conselheiros, subsíndicos e comissões de moradores nas discussões sobre o dia a dia e os investimentos nos condomínios. Há ganhos na transparência e no atendimento às expectativas dos condôminos, no entanto, é preciso um equilíbrio para evitar o engessamento do trabalho do síndico.

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Síndica Helena Couto: “Condomínio é equipe, você nunca está decidindo as coisas sozinho”

“Condomínio é equipe”, sentencia de forma simples e precisa a síndica Helena Anconi de Sousa Couto, ao falar da experiência no prédio onde mora há 25 anos e que começou a administrar há oito. “Desde que comecei a gestão, fazemos reuniões mensais e, se necessário, mais de uma no mês. Temos grupo em aplicativo onde compartilhamos decisões, você nunca está decidindo as coisas sozinho. A subsíndica me cobre nas férias, fomos antes conselheiras e na época ela me ajudou a entender a parte contábil. As pessoas aqui são muito proativas, estamos em constante comunicação, tanto o corpo diretivo quanto os funcionários”, descreve Helena. Psicóloga de formação, ela atuou na liderança de equipes de vendas do setor privado.

Parece uma obviedade dizer que “condomínio é equipe”, no entanto, até há pouco tempo era comum a figura do síndico arbitrário, avesso ao diálogo e à demonstração das contas, situação que Helena herdou quando assumiu pela primeira vez num mandato tampão, em 2013, depois da destituição da mandatária anterior, num contexto de dívidas elevadas e manutenção precária.

De acordo com a Lei Federal 10.406/2002 (Código Civil brasileiro), os síndicos assumem, por meio de mandato eletivo, inúmeras atribuições e responsabilidades no condomínio. Elas estão descritas no Art. 1.348 e incluem, entre outros, “representar, ativa e passivamente o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns”, o que os leva a responderem por eventuais infrações no âmbito civil, criminal, ambiental, fiscal, administrativo, trabalhista etc.

De acordo com os parágrafos 1º e 2º do Art. 1.348, a “assembleia poderá investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação”; ou o próprio síndico “transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da Convenção”.

Compartilhar informações e responsabilidades ajudam, diz Helena, observando que “o sucesso da gestão está em delegar e supervisionar”. Mas há limites em relação àquilo que ela repassa ao corpo diretivo, à comissão de obras formada por moradores e aos funcionários. “A liberação de reformas nas unidades não delego a ninguém. Com o apoio de um engenheiro, analiso pessoalmente toda a documentação, para verificar se está ok. Respondemos civil e criminalmente por nossas ações”, justifica a síndica. E o que é atribuído a outro, ocorre sob supervisão, completa.

“A turma do contra”

Segundo Helena, sempre há, porém, “a turma do contra”, “que trabalha contra o condomínio e pode engessar as ações”. Assim, é preciso estabelecer limites àquilo que se delega, buscando um equilíbrio, bem como detalhar e fundamentar tudo o que é apresentado em assembleia. “Se a comissão de obras fizer uma ponderação coerente em torno de alguma decisão já tomada por assembleia, sou a primeira pessoa a recolocar o tema para discussão”, observa.

A comissão de obras no condomínio foi escolhida pela primeira vez em assembleia em 2015. Desde então, tem auxiliado a gestora na discussão dos projetos e no levantamento dos orçamentos de inúmeras obras realizadas no condomínio de 144 unidades, localizado próximo da Av. Paulista, em São Paulo. Já para 2021, a síndica, a comissão e o corpo diretivo conseguiram viabilizar a contratação da obra de uma nova guarita e de acessibilidade, orçada em R$ 160 mil.

Para o síndico Roberto Nabhan, sócio de Helena em empresa de sindicatura profissional, a organização das comissões de moradores “incentiva uma participação maior na vida do condomínio”. “Isso não significa tirar o cargo ou as funções do síndico, pelo contrário, até aumenta o seu trabalho e responsabilidades. Mas é algo que traz mais transparência e credibilidade para a gestão.” Para isso, no entanto, é importante que o síndico repasse à comissão um briefing das necessidades do condomínio, além de objetivos e prazos, sugere.

Helena arremata, por sua vez, que posturas de confiança e segurança da parte do síndico precisam andar juntas com a transparência. “Ele deve ser firme e colocar limites, principalmente quando lida com opiniões pautadas por interesses obscuros, sem embasamento real. Essas geram um climão que prejudica toda a coletividade.”

Critérios para as comissões

Síndico profissional que atua há décadas em São Paulo, Nilton Savieto vem testemunhando inúmeras transformações na gestão dos condomínios. Uma delas é a tendência hoje a se formarem comissões de moradores para auxiliarem os síndicos nas concorrências, principalmente nos investimentos acima de R$ 100 mil. Entretanto, é preciso “estabelecer princípio, meio e fim a essa atividade, com os respectivos prazos, senão a obra se transforma em uma pendência em tempo indeterminado”, ressalva.

Critérios são importantes, enumera Savieto: “Apresentar sempre ao corpo diretivo e à comissão um memorial descritivo do que se quer realizar, desenvolvido com o auxílio da administradora; sanar todas as dúvidas antes de enviar a convocação para todas as empresas participantes, de forma que apresentem as propostas de acordo com o memorial, em envelopes lacrados e com data limite. Assim que recebemos todas as propostas, uma comissão previamente escolhida pelos condôminos faz a abertura dos envelopes, a administradora desenvolve uma planilha com os preços e todos verificam se elas atendem aos itens do edital. Por fim, são selecionadas de três a quatro propostas conforme o critério estabelecido para novas decisões”.

O processo é coordenado pelo síndico e, “somente a partir desse ponto e com todas as informações, é que convocamos uma assembleia para deliberação”.


Matéria publicada na edição - 266 - abri/2021 da Revista Direcional Condomínios

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