Infiltrações em longo prazo obrigam à recuperação estrutural

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O síndico profissional Luiz Leitão da Cunha procura conciliar as necessidades de manutenção corretiva do condomínio com o nível de prioridade das ações e a disponibilidade orçamentária.

Juntas de dilação

Juntas de dilação, vigas e colunas com ferragem exposta e degradação do concreto

Nesse sentido, no início de 2020 ele pôde tratar uma área térrea do Edifício Fernão Dias com a troca da manta asfáltica e acabamento em pedra goiás. Condomínio misto, com 60 unidades residenciais e 7 lojas, entregue no início dos anos 70 nos Jardins, em São Paulo, o Fernão Dias apresenta, no entanto, inúmeros outros problemas gerados por infiltração, notadamente no 3º subsolo de garagem, de uso exclusivo dos proprietários da área comercial.

Preocupado com o quadro de decomposição das armaduras e ferragens expostas, Luiz Leitão está promovendo a recuperação estrutural do concreto e limpeza das juntas de dilatação em alguns pontos dos três subsolos do prédio desde o final de 2020, serviço orçado em R$ 60 mil. Segundo o diagnóstico da engenharia, o quadro era de “fissuração, desagregação e até perda total de aderência do aço ao substrato de concreto” nesses locais. O tratamento tem sido metódico e inclui inúmeros procedimentos corretivos, entre eles, “a limpeza e remoção de toda camada de óxido de ferro nas barras de aço”, substituição das armaduras corroídas e, naquelas que apresentam “perda de seção original superior a 20%, será necessário realizar reforço estrutural”.

Mas a recuperação implica não apenas corrigir os locais comprometidos nas lajes, cortina, juntas de dilatação, vigas e colunas, quanto orientar os donos das lojas comerciais, agregadas ao corpo da edificação, a também fazerem a sua parte. Infiltrações recorrentes no 1º subsolo tiveram origem em sistemas externos ao condomínio, como o vazamento (agora corrigido) de uma tubulação da concessionária que abastece a região e problemas hidráulicos em uma das lojas comerciais (aqui, há uma ação de obrigação de fazer contra o dono do imóvel). Já o proprietário de uma sobreloja está corrigindo outro setor que também gerava vazamento contínuo, desta vez nos apartamentos do 1º andar do prédio. É a laje externa de cobertura da sala, que está em obra de reconstituição da superfície (confira a remoção da antiga manta asfáltica nas duas fotos abaixo).

remoção de antiga manta

Exemplo de obra de remoção de antiga manta para reconstituição do sistema de impermeabilização

A deterioração no 3º subsolo, por sua vez, foi causada pelo hábito de antigos gestores de promoverem a lavagem do piso do 2º subsolo. “Isso afetou ao longo do tempo as colunas, vigas e juntas de dilatação da laje do 3º subsolo”, observa Luiz Leitão. Por isso, “depois de décadas de manutenção inadequada, o condomínio se vê na necessidade de fazer a recuperação estrutural do subsolo, para garantir a segurança da edificação”. É uma demanda também imposta pela busca da valorização patrimonial, pois o Fernão Dias, nos últimos cinco anos, investiu na modernização de suas instalações, como hidráulica, hall social, portaria, gradil e pisos de acesso ao prédio, escadaria dos andares, gerador e sistema de prevenção e combate ao fogo.

Área externa do
condomínio

Área externa do condomínio, após troca da manta asfáltica: Objetivo é evitar a degradação da laje, coluna e pilares do subsolo

Síndica diz que soluções são complementares

Síndicos costumam ficar em dúvida quanto ao melhor caminho para resolver problemas de infiltração provenientes das superfícies com lajes, se através da renovação da manta asfáltica ou da aplicação de técnicas de injeção de material para bloquear a passagem da água nas trincas e fissuras. A síndica profissional Kelly Remonti observa que as técnicas não são excludentes e podem ajudar na correção de falhas na impermeabilização. Segundo a gestora, é possível decidir-se por soluções conforme as diferentes instalações, o diagnóstico de engenharia e o planejamento financeiro e de obras do condomínio.

Em um dos condomínios que administra em Alphaville, na Região Metropolitana de São Paulo, 188 pontos de infiltração no subsolo foram tratados recentemente pelo sistema de injeção. “O prédio ficou 30 anos sem qualquer manutenção, ainda está com a manta original”, afirma Kelly, que assumiu a gestão há menos de dois anos. Com área térrea de quase 6,5 mil m2, inúmeros equipamentos de lazer (como quadra poliesportiva, de tênis e piscina), o condomínio precisava fazer uma correção imediata nesses locais. “Dividimos o planejamento de manutenção e de melhorias em etapas. Temos um plano global. Mas no 1º momento, tivemos que tratar os pontos emergenciais (abaixo de floreiras, piscina, quadras etc.). Estamos ainda programando cuidar dos ralos (limpeza, vedação e identificação) e recuperar as juntas de dilatação. Com o tempo, porém, vamos substituir todo o piso das áreas térreas, quando haverá a troca da manta asfáltica.”

Kelly Remonti afirma, assim, que “a injeção é uma solução de manutenção, feita de acordo com a necessidade”. “Para o síndico, a questão que se coloca não é se uma técnica é melhor que a outra, mas qual a intervenção mais adequada para o momento que o condomínio vive”, completa. A síndica possui experiência nesse tipo de tratamento em outro condomínio, o Top Village, onde mora e que administra há quase dez anos. Logo que começou a sua gestão, Kelly mudou toda uma lateral e o fundo do terreno (de 5,7 mil m2) do condomínio para transformar uma antiga área gramada, deixada pela construtora, em jardineiras muradas. Ela precisou remover parte da vegetação (cheflera) e implantar um sistema de drenagem, porque a formação original gerava infiltração na garagem; “a água acabava encontrando o caminho da laje do subsolo”. Desde então, houve apenas ocorrências localizadas em outros setores, como em um ralo, reparadas com a injeção.

Laje da garagem

Ponto tratado pelo sistema de injeção na laje da garagem do Condomínio Top Village


Matéria publicada na edição - 265 - mar/2021 da Revista Direcional Condomínios

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