Contrato do condomínio não traz assinaturas, e agora?

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Na edição de outubro de 2020, a revista Direcional Condomínios trouxe matéria sobre os termos mínimos que devem constar num contrato de prestação de serviços [Leia em Textos de contratos em condomínios, há um padrão?].

O texto do contrato deve trazer expresso o seu objeto, condições de pagamento, medição da prestação de serviços, responsabilidades, execução, condições de rescisão e disposições finais. Mas novas dúvidas foram apresentadas pelos leitores, respondidas na entrevista a seguir pelo advogado e síndico Rafael Bernardi.

1. Síndico herdou contratos sem assinaturas, o que fazer?

Inicialmente, é importante verificar se o contrato está vigente, ou seja, se a empresa contratada ainda presta serviço para o condomínio. Se a resposta for sim, recomenda-se que o síndico chame a empresa para uma reunião e faça um aditivo ao contrato. Nesta oportunidade, vale, inclusive, negociar as cláusulas do contrato, modificando-as de acordo com as necessidades do condomínio. Caso a resposta seja não, recomenda-se formular um termo de rescisão contratual com a empresa contratada, a fim de resolver o contrato e impedir cobranças indesejadas contra o condomínio. Vale dizer, ainda, que a não existência de assinatura no contrato não significa que o instrumento não possui validade, pois o que vale é a intenção das partes e o cumprimento daquilo que foi convencionado, ajustado. No entanto, é sempre salutar inserir assinatura ao instrumento contratual.

2. É necessário haver assinaturas de testemunhas?

A assinatura de testemunhas é parte fundamental do processo de contratação. O propósito de existir assinatura de testemunhas em contratos é pelo simples fato de evidenciar que, além das partes contratantes, há testemunhas que atestam que o negócio jurídico foi devidamente celebrado entre o condomínio e a empresa contratada. Adicionalmente, em caso de descumprimento, por qualquer uma das partes, de quaisquer cláusulas do contrato, este documento (com assinatura das testemunhas) servirá de Título Executivo Extrajudicial junto ao Judiciário. Ou seja, a parte que for prejudicada poderá reclamar na Justiça, contra a parte infratora, o cumprimento da obrigação do contrato ou o pagamento de indenização, mediante um mecanismo mais rápido e célere. Em caso de não haver assinatura de testemunhas, o mecanismo de cobrança, quando na esfera judicial, será muito mais lento e complexo.

3. É preciso guardar cópias físicas de comprovantes do prestador? (CNPJ, certidões negativas, proposta comercial etc.). Por quanto tempo?

Primeiramente, é imperioso dizer que todos os síndicos devem ser diligentes na hora de contratar empresas para seus condomínios. Deve-se buscar informações sobre a legitimidade da empresa em fazer o serviço, averiguar se é idônea, bem como se possui condições reais de executar aquilo que se propõe a fazer. Nesse sentido, é muito importante guardar todos os documentos originados daquele negócio jurídico, de preferência pela via eletrônica, pois não há obrigatoriedade em se preservar vias físicas. Adicionalmente, indica-se que o tempo de guarda destes documentos esteja de acordo com o Art. 206 do Código Civil, o qual determina os prazos de prescrição para reclamar junto ao Judiciário. No caso de um contrato de prestação de serviço, por exemplo, o prazo de prescrição para reparação civil é de 3 anos e de 5 anos para cobrança de dívidas líquidas. Portanto, em caso de dúvidas, recomendamos sempre buscar ajuda de um advogado para que a tomada de decisão seja a mais assertiva possível. Um contrato mal feito pode gerar problemas incalculáveis para o condomínio.

Rafael Bernardi

Rafael Bernardi

Advogado especializado em Direito Imobiliário e Condominial, pós-graduado em Direito dos Contratos pelo Insper, além de outras especializações pela instituição (como em Compliance e Governança Corporativa). Presidiu a Comissão de Direitos Conexos nas Relações de Shopping Centers da OAB-SP e integra a Comissão de Mobilidade Urbana da entidade. É síndico orgânico no condomínio onde mora, em São Paulo. Mais informações: O endereço de e-mail address está sendo protegido de spambots. Você precisa ativar o JavaScript enabled para vê-lo. .


Matéria publicada na edição - 262 - nov-dez/2020 da Revista Direcional Condomínios

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