Recuperação estrutural: em dia com a saúde das edificações

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Quanto mais tempo se demora em tratar uma doença que parece simples, mais complexa ela poderá ficar e, não raro, mais cara para ser curada. Assim também ocorre nas construções.

"É como tratar uma doença. Alguns sintomas existem, tal qual uma trinca. Ela pode ser tanto sinal de uma 'febre' quando um 'câncer' terminal na estrutura", compara o engenheiro civil e perito Celso Couto Junior ao falar dos sinais mais evidentes de desgastes nas edificações. Entre as incidências mais comuns na estrutura básica, como vigas, lajes e pilares de fundação, encontram-se, além das trincas e fissuras, as deformações excessivas (tais como lajes desniveladas, quando forma uma espécie de "barriga"); armaduras expostas (as barras de aço que ficam evidentes, podendo enferrujar e oxidar); e vazamento de água (se ocorrer, pode minar pelo concreto e oxidar a armadura).

Esses sintomas podem aparecer por problemas que vão desde danos à impermeabilização, passando por umidade no revestimento interno, até falha no rejunte (incluindo o acabamento malfeito de uma unidade, que pode afetar as demais), analisa Celso Couto, também docente na Fatec (Faculdade de Tecnologia de São Paulo). É preciso observação constante sobre a ocorrência de anormalidades, que começa com uma "inspeção visual" e pode ser feita pelo próprio síndico, e vai à inspeção técnica, realizada por profissional, e perícia (com análises "in loco" e ensaios de laboratório).

"Por exemplo, em uma trinca, é necessário saber se ela resulta de uma movimentação natural ou retração. Ao identificar a causa, se faz necessário verificar a origem e, eventualmente, propor soluções", afirma Couto Junior. Mas o fato de um síndico receber um diagnóstico relacionado à estrutura, não significa que tudo deva ser feito ao mesmo tempo, complementa o perito. É necessário estabelecer as prioridades.

PLANO DE AÇÃO

Foi o que ocorreu com a subsíndica do Condomínio Edifício Santana Top Life, Rosely Schwartz, que coordena a comissão de obras do empreendimento. Em março de 2012, os administradores do edifício contrataram um engenheiro do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) após detectar infiltrações severas na garagem, jardins e nos apartamentos de cobertura. Com uma torre e 68 unidades habitacionais, o prédio foi construído há 20 anos em Santana (zona Norte de São Paulo). O diagnóstico apontou problemas como fissuras, trincas e danos nas tubulações de água quente e fria. O primeiro passo foi promover uma reforma hidráulica, seguida de reparos elétricos com vistas a renovar o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). Em seguida veio a impermeabilização. O próximo passo será a pintura de toda edificação. O conjunto das obras está orçado em cerca de R$ 800 mil e deve estar concluído até o final deste ano.

Rosely Schwartz, que se notabilizou com cursos de formação de síndicos e com a obra "Revolucionando o Condomínio" (Editora Saraiva, 13ª edição), recomenda aos gestores redobrarem a atenção quando o assunto se refere a problemas na estrutura da edificação. E não esquecerem nem mesmo dos lugares mais incomuns, como a caixa d'água. "Quando fui síndica de outro prédio, cheguei a entrar na caixa d’água para verificar as condições e percebi ferros expostos e necessidade de impermeabilização, trincas na cobertura e outros. Mesmo que o profissional não alerte no relatório, questione", orienta.

DE NÃO FAZER NADA A DEMOLIR: QUAL A DECISÃO CERTA?

O engenheiro civil Celso Couto Junior explica que o fato de uma edificação ter muito tempo de uso não significa que estará mais sujeita a problemas. "O que irá determinar isso [desgaste] é a conservação e manutenção. Se os materiais usados na execução foram bons e o cálculo da estrutura também, o prédio não irá demandar mais ou menos cuidado do que uma edificação nova", pondera.

Os modos de se fazer recuperação estrutural vão desde simples reparos até, se for o caso, demolir e fazer outro. "Tem até a situação de não fazer nada. Se, por exemplo, houver uma deformação excessiva, mas ela não gerar tensão, coloca-se um forro falso para deixar tudo nivelado e ninguém vai se assustar", afirma. Por outro lado, um problema aparentemente simples pode, eventualmente, demandar a demolição.

" Veja o caso de um vazamento de laje no térreo, que vai para a garagem e enferruja a armadura. Se isso ocorrer, irá dilatar, romper a armadura e ficar um ferro exposto. Em vez de contratar uma inspeção, muitos condomínios só colocam uma chapa no local e fazem uma 'maquiagem'. Mas o problema estrutural continua", alerta Couto Junior.

SINTOMAS DE "DOENÇAS" NA ESTRUTURA

- Corrosão de armadura (ferros): pode indicar dilatação por infiltração;

- Microfissuras na pintura: indicam possibilidade de trincas;

- Vidro trincado (principalmente em fachada): podem ir de problemas no rejunte, acomodação natural da fundação ou até recalque de fundação (rebaixamento do solo);

- Penetração de água na laje: danos na impermeabilização.

ABNT PREPARA NORMAS SOBRE INSPEÇÃO E REFORMA

Está em curso na ABNT (Associação Brasileiras de Normas Técnicas) a elaboração de duas novas NBR’s (normas brasileiras), uma sobre inspeção de estruturas e outra sobre gestão das reformas

Segundo o engenheiro Eduardo Barros Millen, integrante das comissões formadas para desenvolverem ambas as normas, elas podem estar concluídas ainda em 2013. Ele afirma que a discussão atual se deu pela necessidade de preencher a lacuna de parâmetros para a inspeção e a gestão das reformas. Millen também integra as comissões das NBR’s 6.118/2004 (referente a projeto de estruturas de concreto) e 9.062 /2006 (estruturas pré-moldadas de concreto).

"Como a NBR tem força de lei, no momento em que estiverem prontas [a da inspeção e reforma] e publicadas, teremos respaldo técnico", esclarece o engenheiro, ainda integrante do conselho de administração da Abece (Associação Brasileira de Engenharia e Consultoria Estrutural). Millen afirma que apesar de não haver uma norma geral para recuperação estrutural, existem NBR’s que tratam de itens específicos e correlacionados a isso, como a 6.118 e a 9.062, entre outras. Uma delas é a NBR 15.200/2004, que apresenta regras para recuperação de edificações após sinistros de incêndio e avalia, por exemplo, a capacidade de resistência do material em situação de fogo. (Por Clayton Freitas)

Matéria publicada na edição - 184 de out/2013 da Revista Direcional Condomínios