"É como tratar uma doença. Alguns sintomas existem, tal qual uma trinca. Ela pode ser tanto sinal de uma 'febre' quando um 'câncer' terminal na estrutura", compara o engenheiro civil e perito Celso Couto Junior ao falar dos sinais mais evidentes de desgastes nas edificações. Entre as incidências mais comuns na estrutura básica, como vigas, lajes e pilares de fundação, encontram-se, além das trincas e fissuras, as deformações excessivas (tais como lajes desniveladas, quando forma uma espécie de "barriga"); armaduras expostas (as barras de aço que ficam evidentes, podendo enferrujar e oxidar); e vazamento de água (se ocorrer, pode minar pelo concreto e oxidar a armadura).
Esses sintomas podem aparecer por problemas que vão desde danos à impermeabilização, passando por umidade no revestimento interno, até falha no rejunte (incluindo o acabamento malfeito de uma unidade, que pode afetar as demais), analisa Celso Couto, também docente na Fatec (Faculdade de Tecnologia de São Paulo). É preciso observação constante sobre a ocorrência de anormalidades, que começa com uma "inspeção visual" e pode ser feita pelo próprio síndico, e vai à inspeção técnica, realizada por profissional, e perícia (com análises "in loco" e ensaios de laboratório).
"Por exemplo, em uma trinca, é necessário saber se ela resulta de uma movimentação natural ou retração. Ao identificar a causa, se faz necessário verificar a origem e, eventualmente, propor soluções", afirma Couto Junior. Mas o fato de um síndico receber um diagnóstico relacionado à estrutura, não significa que tudo deva ser feito ao mesmo tempo, complementa o perito. É necessário estabelecer as prioridades.
PLANO DE AÇÃO
Foi o que ocorreu com a subsíndica do Condomínio Edifício Santana Top Life, Rosely Schwartz, que coordena a comissão de obras do empreendimento. Em março de 2012, os administradores do edifício contrataram um engenheiro do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) após detectar infiltrações severas na garagem, jardins e nos apartamentos de cobertura. Com uma torre e 68 unidades habitacionais, o prédio foi construído há 20 anos em Santana (zona Norte de São Paulo). O diagnóstico apontou problemas como fissuras, trincas e danos nas tubulações de água quente e fria. O primeiro passo foi promover uma reforma hidráulica, seguida de reparos elétricos com vistas a renovar o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). Em seguida veio a impermeabilização. O próximo passo será a pintura de toda edificação. O conjunto das obras está orçado em cerca de R$ 800 mil e deve estar concluído até o final deste ano.
Rosely Schwartz, que se notabilizou com cursos de formação de síndicos e com a obra "Revolucionando o Condomínio" (Editora Saraiva, 13ª edição), recomenda aos gestores redobrarem a atenção quando o assunto se refere a problemas na estrutura da edificação. E não esquecerem nem mesmo dos lugares mais incomuns, como a caixa d'água. "Quando fui síndica de outro prédio, cheguei a entrar na caixa d’água para verificar as condições e percebi ferros expostos e necessidade de impermeabilização, trincas na cobertura e outros. Mesmo que o profissional não alerte no relatório, questione", orienta.
DE NÃO FAZER NADA A DEMOLIR: QUAL A DECISÃO CERTA?
O engenheiro civil Celso Couto Junior explica que o fato de uma edificação ter muito tempo de uso não significa que estará mais sujeita a problemas. "O que irá determinar isso [desgaste] é a conservação e manutenção. Se os materiais usados na execução foram bons e o cálculo da estrutura também, o prédio não irá demandar mais ou menos cuidado do que uma edificação nova", pondera.
Os modos de se fazer recuperação estrutural vão desde simples reparos até, se for o caso, demolir e fazer outro. "Tem até a situação de não fazer nada. Se, por exemplo, houver uma deformação excessiva, mas ela não gerar tensão, coloca-se um forro falso para deixar tudo nivelado e ninguém vai se assustar", afirma. Por outro lado, um problema aparentemente simples pode, eventualmente, demandar a demolição.
" Veja o caso de um vazamento de laje no térreo, que vai para a garagem e enferruja a armadura. Se isso ocorrer, irá dilatar, romper a armadura e ficar um ferro exposto. Em vez de contratar uma inspeção, muitos condomínios só colocam uma chapa no local e fazem uma 'maquiagem'. Mas o problema estrutural continua", alerta Couto Junior.
SINTOMAS DE "DOENÇAS" NA ESTRUTURA
- Corrosão de armadura (ferros): pode indicar dilatação por infiltração;
- Microfissuras na pintura: indicam possibilidade de trincas;
- Vidro trincado (principalmente em fachada): podem ir de problemas no rejunte, acomodação natural da fundação ou até recalque de fundação (rebaixamento do solo);
- Penetração de água na laje: danos na impermeabilização.
ABNT PREPARA NORMAS SOBRE INSPEÇÃO E REFORMA
Está em curso na ABNT (Associação Brasileiras de Normas Técnicas) a elaboração de duas novas NBR’s (normas brasileiras), uma sobre inspeção de estruturas e outra sobre gestão das reformas
Segundo o engenheiro Eduardo Barros Millen, integrante das comissões formadas para desenvolverem ambas as normas, elas podem estar concluídas ainda em 2013. Ele afirma que a discussão atual se deu pela necessidade de preencher a lacuna de parâmetros para a inspeção e a gestão das reformas. Millen também integra as comissões das NBR’s 6.118/2004 (referente a projeto de estruturas de concreto) e 9.062 /2006 (estruturas pré-moldadas de concreto).
"Como a NBR tem força de lei, no momento em que estiverem prontas [a da inspeção e reforma] e publicadas, teremos respaldo técnico", esclarece o engenheiro, ainda integrante do conselho de administração da Abece (Associação Brasileira de Engenharia e Consultoria Estrutural). Millen afirma que apesar de não haver uma norma geral para recuperação estrutural, existem NBR’s que tratam de itens específicos e correlacionados a isso, como a 6.118 e a 9.062, entre outras. Uma delas é a NBR 15.200/2004, que apresenta regras para recuperação de edificações após sinistros de incêndio e avalia, por exemplo, a capacidade de resistência do material em situação de fogo. (Por Clayton Freitas)
Matéria publicada na edição - 184 de out/2013 da Revista Direcional Condomínios
