Contratos de Manutenção, Conservação & RIA

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Síndico não deve ser surpreendido quando é feita indicação de troca de peças.

Síndico

Síndico Nilton Savieto: “Devemos averiguar pelo menos duas vezes por ano o checklist da manutenção do elevador. Já o zelador ou gerente predial precisa acompanhar todo serviço”

Síndicos ainda são pegos de surpresa quando uma empresa de manutenção de elevadores informa sobre a necessidade de troca de peças para que o equipamento funcione com segurança e eficiência. “Não sei por que estão pedindo tantas peças” é uma frase ouvida com certa frequência ao se visitar alguns condomínios. Uma das orientações básicas do Seciesp (Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo) é que “condomínios mais antigos assinem o contrato de manutenção com cobertura de peças”, já que, pelo tempo de uso, elas podem apresentar desgastes e “riscos de falhas”. O mercado oferece atualmente dois tipos de contratos manutenção de elevadores, com peças e sem peças (aqui denominado de conservação).

Em São Paulo, Capital, os condomínios são obrigados a contratar empresa de manutenção/conservação regular de elevadores, a qual irá emitir anualmente o RIA (Relatório de Inspeção Anual), segundo determinam, respectivamente, a Lei 10.348/1987 e o Decreto 47.334/2006. Os serviços são regidos ainda por normas técnicas, entre elas, a ABNT NBR 16.858-1/2020 (Requisitos de segurança para construção e instalação), que acaba de ser atualizada; a ABNT NBR 16.083/2012 (Manutenção de elevadores, escadas rolantes e esteiras rolantes — Requisitos para instruções de manutenção); e ABNT NBR 15.597/2010 (Requisitos de segurança para a construção e instalação de elevadores - Elevadores existentes).

“Cada elevador do prédio tem um número de registro, como se fosse uma placa de automóvel”, compara o síndico profissional Nilton Savieto. Para cada um deles, é preciso que a empresa faça a emissão do RIA atestando que os componentes de segurança, bem como da instalação geral e funcionamento, foram verificados ao longo do ano e se encontram sem pendências. Caso a empresa detecte alguma irregularidade durante a manutenção, isso precisa ser informado no processo de renovação do licenciamento. “Mas o ideal é que na hora da emissão do RIA todas as eventuais pendências tenham sido solucionadas”, pondera Nilton. E para um síndico que venha a assumir a gestão de um condomínio, é fundamental que ele verifique se essas licenças estão com o cronograma e a checagem em ordem. A emissão do RIA deve ser feita pelo engenheiro responsável pela manutenção, com seu respectivo CREA e uma ART, declarando que “os elevadores foram inspecionados e estão sem anormalidades”.

Conservação X Manutenção

Síndico há quase 30 anos em São Paulo, com quinze condomínios em carteira, Nilton Savieto afirma que os gestores não podem ser surpreendidos quando um prestador de serviços coloca a necessidade de troca de peças. “Devemos averiguar pelo menos duas vezes por ano o checklist da manutenção do elevador. Tudo o que é feito no elevador tem que ser registrado. Já o zelador ou gerente predial precisa acompanhar todo serviço”, pontua.

Além disso, é essencial que haja um plano de manutenção preventiva para o equipamento, tornando mais efetivo o seu acompanhamento pelos funcionários do condomínio e o próprio síndico. Este plano, segundo Nilton, deve conter a cronologia dos itens que deverão ser inspecionados pela empresa e a quantidade de vezes no ano (segundo a orientação do prestador de serviços). Por exemplo, os cabos e roldanas possuem limite de uso, observa, por isso, em alguma dessas inspeções, pode ser indicada a sua troca antes que venham a apresentar problemas (manutenção preditiva).

Em um dos condomínios onde atua, foi realizada em junho passado a substituição dos cabos de dois elevadores, serviço orçado em R$ 15 mil, mas coberto pelo contrato com peças. No entanto, o síndico esclarece que alguns itens não são inclusos neste tipo de contrato, como sensor de porta e componentes das botoeiras, “mas não gasto mais que 2% do valor anual da manutenção com essas peças”, afirma. “O contrato com peças é uma espécie de poupança que o condomínio faz.” Já o de conservação “é mais difícil de controlar e gerenciar”, ressalva. “Se tenho um contrato de conservação, o ideal é orçar com outras empresas cada peça a ser trocada. Mas até negociar com o fornecedor e aprovar com os moradores, o elevador corre o risco de ficar parado todo esse tempo”, ilustra. De qualquer forma, se o condomínio optar por esse formato, deverá pelo menos providenciar a instalação de um dispositivo antissurto para evitar a queima da placa de comando em caso de instabilidade na rede elétrica, aconselha.

Independentemente, porém, de haver manutenção com peças ou conservação, antes de fechar com um prestador de serviços, o gestor deverá exigir um diagnóstico ou inventário prévio sobre a condição dos componentes dos elevadores, completa. E para o Seciesp, uma dica importante está na inclusão da cláusula de SLA (Acordo de Nível de Serviço) nos contratos, trazendo parâmetros de qualidade a serem cumpridos pela empresa.


Matéria publicada na edição - 260 - setembro/2020 da Revista Direcional Condomínios

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