Previsão Orçamentária & Prestação de Contas na pandemia

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Condomínios deverão fazer ajustes no orçamento de 2020 face às mudanças em contratos, corte de algumas despesas e introdução de novos custos, movimento desencadeado pela pandemia do novo Coronavírus.

Síndico
Roger Prospero

“Empresas e escolas invadiram o condomínio”, o que gerou uma nova realidade para o gestor, aponta o síndico Roger Prospero

Uma frase do síndico profissional Roger Prospero - “Empresas e escolas invadiram o condomínio” – mostra bem o impacto da quarentena sobre a convivência diária, o planejamento e o futuro dos empreendimentos residenciais e comerciais. Enquanto estes foram, em sua maioria, esvaziados pelo fenômeno do home office, os residenciais passaram a ter ocupação quase integral 24 horas por dia, porque também a escola migrou para os apartamentos.

Síndico profissional, Roger observa que o novo perfil de ocupação dos residenciais introduziu necessidades que inexistiam quando o morador ficava parte do dia no ambiente do trabalho ou na escola. “Agora ele quer silêncio para uma reunião on-line com o chefe, mas um condomínio residencial não pode modificar hábitos em favor de alguém que precisa de sossego para trabalhar. O gestor deve procurar soluções para diminuir os impactos, mas que não mudem a natureza do condomínio. No caso do barulho, ele pode definir horários para obras internas”, por exemplo.

Do ponto de vista da execução orçamentária, a quarentena impôs a necessidade de se rever despesas para segurar, ao menos temporariamente, a elevação da taxa de rateio e da inadimplência. “Fiz um movimento para preservar a saúde financeira dos condôminos. Na medida do possível renegociei contratos fixos, mas sem comprometer esses parceiros comerciais nem os empregos. 98% dos contratos foram reduzidos conforme a situação de cada um. Com isso, não aumentei a taxa de rateio e repassei o desconto obtido aos condôminos, recomendando que as famílias não considerassem isso em sua previsão orçamentária. Deixamos claro que era uma redução provisória excepcional”, relata o síndico. O resultado é que apenas um dos cinco condomínios que administra registrou atrasos dentro do mês, entretanto, o síndico afirma que conseguiu fechar acordos com inadimplentes contumazes e registrou queda “da inadimplência global somada”.

“Algumas situações de crédito e débito mudaram”

A professora, administradora e contabilista Rosely Schwartz recomenda aos síndicos readequar a previsão orçamentária de 2020 com as novas despesas e eventuais sobras de caixa que tenham obtido no período, de forma que possam apresentar a prestação de contas anual afinada à nova realidade. “A previsão orçamentária é a peça fundamental da gestão, porque ao se fazer a apresentação posterior dessas contas, a comparação do previsto com o realizado precisa demonstrar coerência entre receitas e despesas efetivadas. Caso contrário, ficará evidente a falta de capacitação da gestão. Atualmente, com inflação baixa, torna-se mais fácil elaborar a previsão orçamentária, dada a pouca alteração dos valores envolvidos. Mas ainda vejo muitas delas montadas como verdadeiras peças de ficção, sem qualquer vínculo com a realidade”, afirma a professora.

Atropelados pela pandemia e, sem a possibilidade de realizar assembleias presenciais, os síndicos podem promovê-las por meio virtual até o final de outubro, conforme a Lei Federal 14.010/2020, caso ainda não tenham feito a prestação de contas do exercício anterior e a previsão orçamentária do ano. O Art. 1.350 do Código Civil determina que anualmente o síndico convoque assembleia “a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas”. A Profa Rosely Schwartz lembra que sem previsão orçamentária aprovada, o condomínio tem dificuldades para cobrar judicialmente os inadimplentes. Destaca ainda que a taxa de rateio não pode ser majorada sem deliberação da assembleia.

Em um dos condomínios que administra, o síndico profissional Demilson Bellezi Guilhem realizou todo o trâmite junto ao conselho, para que este aprovasse as contas de 2019 e uma previsão orçamentária para 2020, sem reajuste da taxa de rateio. Todo processo foi informado aos condôminos. “A prestação de contas de 2019 será homologada em assembleia assim que possível, e é de ciência de todos que o conselho, que acumula a função de fiscal, já deu parecer favorável às contas.”

De outro modo, o síndico afirma que está trabalhando com o conselho e a administradora para reorganizar o orçamento deste ano, pois “algumas situações de crédito e débito mudaram”. Demilson computa gastos extras com álcool gel, reforço dos Equipamentos de Proteção Individual dos funcionários e consumo de água. Por outro lado, obteve redução do gasto de energia elétrica e de “alguns itens de manutenção corretiva”, pelo baixo uso dos espaços coletivos. Segundo ele, os ajustes orçamentários já estão acontecendo, sem que haja “uma diferença significativa na somatória total”.

Para Rosely Schwartz, mesmo que os números finais da receita e despesa não se alterem no período, é importante, em nome da transparência, informar os condôminos para onde determinados valores estão sendo realocados, bem como se houve diminuição ou suspensão de contratos, que deverão ser especificados. E se sobrar dinheiro, a professora recomenda reforçar o Fundo de Reserva.

Retomada de obras nos condomínios

Os condomínios prosseguem na retomada de obras e serviços que haviam interrompido no período mais rígido da quarentena, notadamente entre os meses de abril e junho passado. Na pág. 14 desta edição, noticiamos a retomada de um projeto de modernização da churrasqueira e acessibilidade na piscina do Condomínio Top Village, em Alphaville. Já o síndico profissional Roger Prospero diz que, em um dos condomínios que administra, com três torres e 268 unidades, a modernização da portaria e churrasqueira prosseguiu durante a quarentena, porque envolve “áreas isoladas do ambiente de circulação do condômino”. “Estabelecemos protocolos, reunião com empreiteiros, rotina de limpeza etc.” Outras intervenções, que envolviam possibilidade de contato com o morador, permaneceram suspensas por um período e agora estão sendo retomadas, afirma. Um dos condomínios-clube que administra fará obra no alto da fachada, em elementos artísticos que servem “como pingadeira” e apresentaram problema construtivo.

A síndica profissional Roseane Fernandes também retomou obras e serviços, como reparos na fachada e a troca do piso da academia do Condomínio Mais Flora Morumbi, na zona Sul de São Paulo.

obra concluiída OBRA CONCLUÍDA & INADIMPLÊNCIA ZERO EM JULHO – Um ano depois de iniciados os serviços de impermeabilização de todo o térreo e construção de nova portaria, o condomínio onde mora a síndica Taís Suemi Nambu conseguiu vencer alguns contratempos do período da pandemia e concluir os trabalhos (foto ao lado). “Quando veio a pandemia estávamos trocando os interfones dos apartamentos e, da parte da obra, faltava o acabamento.” Este não parou, mas para os interfones, Taís precisou montar temporariamente um sistema alternativo de comunicação. Agora já está tudo operando, incluindo os novos acessos ao condomínio. Com inadimplência zero no mês de julho, a síndica espera formar logo um caixa extra para investir no mobiliário e paisagismo das áreas comuns e, posteriormente, na recuperação da fachada das duas torres do residencial, localizado na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo.

Matéria publicada na edição - 260 - setembro/2020 da Revista Direcional Condomínios

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