Pandemia: O ano ‘recomeça’ nos condomínios

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A volta à normalidade da vida condominial ganha mais efetividade neste segundo semestre de 2020, com a reabertura das áreas comuns e retomada de reformas e mudanças, entre outros. Mas a principal expectativa entre os síndicos reside no retorno das assembleias presenciais, formato preferido para a votação das obras. Entre alguns, a inadimplência tem sido menor que a expectativa inicial.

Síndica Marília de Oliveira

Síndica Marília de Oliveira: Postura cautelosa de reabertura com enquetes junto aos moradores; ao seu lado, totem de álcool gel na entrada da brinquedoteca, que, por enquanto, permanecerá fechada

No final de julho passado a síndica orgânica Marília de Oliveira preparava, em conjunto com a administradora, um plano de reabertura gradual da academia e piscina do Condomínio Quatro Estações Alto da Lapa, para ser implantado neste mês de agosto. Mas para que isso se concretize, ela aguarda o feedback de enquete feita junto aos condôminos dos 352 apartamentos do residencial, que possui quatro torres e ampla área de lazer.

Mudanças e obras emergenciais nas unidades e nas áreas comuns já vinham ocorrendo no local, porém, um caso de Covid-19 de morador em julho fez com que a gestora adiasse a liberação das áreas, diferente do movimento observado nos condomínios vizinhos, sem registros no período. A síndica já tinha uma cautela maior que os demais, pois o Quatro Estações possui bastante moradores idosos, pessoas com comorbidades e registrava intenso movimento de famílias retornando do interior do Estado ou se mudando, por isso, ela redobrou os cuidados. “Cada condomínio tem a sua característica e o síndico vai reabrir quando achar que é seguro”, disse em comunicado aos moradores.

O plano de reabertura apresentado a eles prevê uso obrigatório de máscaras, medição da temperatura corporal antes de adentrarem os espaços, higienização dos equipamentos utilizados etc. Para a academia, foi proposta a criação de sala provisória para maiores de 60 anos praticarem exercícios físicos e vetadas atividades coletivas em qualquer um dos ambientes. O condomínio se comprometeu ainda a promover reparos e “limpeza pesada” desses locais antes da sua liberação e higienização diária com o uso.

Outro tema que vem mobilizando a síndica é a expectativa de poder realizar, em breve, assembleias presenciais, de forma a colocar em votação as obras e serviços necessários para a recuperação do condomínio. Marília de Oliveira assumiu a gestão do residencial no começo deste ano, herdando um histórico de falta de manutenção, desorganização financeira e até inexistência de previsão orçamentária. Mesmo com a pandemia, ela conseguiu montar e aprovar a previsão orçamentária de 2020/2021, passando informações aos condôminos e viabilizando a votação através de urnas. “Agora estamos com o caixa saudável, mas para fazer tudo o que é necessário, precisa de aprovação em assembleia”, disse, também em mensagem aos condôminos. Segundo Marília, a assembleia virtual não é viável em seu condomínio, que está contratando apenas serviços emergenciais e/ou que independem de votação, como a adequação dos para-raios, realizada na última semana de julho.

Condomínio
Biblos

Obra de impermeabilização da superfície térrea do Condomínio Biblos, em finalização. Síndica quer aprovar em assembleia rateio extra para fazer o paisagismo

Também a síndica Mara Emília Santos Penteado de Oliveira espera por uma assembleia presencial com os condôminos do Edifício Biblos para dar sequência à revitalização das áreas comuns depois da conclusão da obra de impermeabilização de toda a superfície térrea, trabalho iniciado em outubro do ano passado e que será finalizado em breve. “Devemos concluir esta etapa em setembro, fazendo a calçada externa. Não paramos durante a pandemia, limitamos a equipe a três pessoas e adotamos medidas preventivas como o uso de máscaras e higienização. A próxima fase envolve o paisagismo, mas teremos que confirmar um novo rateio em assembleia”, afirma Mara de Oliveira. Com 56 unidades, o Biblos passa por obras de modernização desde pelo menos 2013, quando promoveu o retrofit elétrico, e não pretende convocar assembleia virtual. De acordo com a síndica, o condomínio não registrou aumento de inadimplência com a pandemia.

Inadimplência surpreende

Síndico Nilton Savieto

Síndico Nilton Savieto

Na verdade, os síndicos esperavam uma forte elevação da inadimplência com a suspensão das atividades comerciais e de serviços desde a decretação do estado de calamidade pública no final de março passado no País. Ainda que se mantenham cuidadosos com os gastos e o acompanhamento pari passu da movimentação financeira dos prédios, alguns gestores se disseram surpresos com índices baixos de elevação e, em alguns casos, de queda.

Não à toa, o Secovi-SP divulgou que o número de 9.919 ações judiciais de cobrança de condomínio no Estado no período entre julho de 2019 a junho de 2020 foi 1% menor que o registrado entre julho de 2018 e junho de 2019 (com 10.022 ações apresentadas ao Tribunal de Justiça de São Paulo). Já a Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) apurou que o Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial (Ipemic) teve média muito próxima nos primeiros seis meses deste ano em comparação com o primeiro semestre de 2019 (de 2,97% contra 2,90%).

O síndico profissional Nilton Savieto, que administra quinze condomínios, foi um dos que se surpreendeu: “Por incrível que pareça, diminuiu a inadimplência nesses condomínios, de uma média de 3,5% para 2,6% em junho”, disse. Uma somatória de fatores contribuiu para segurar os índices, apontou: Revisão de contratos e custos, ajudando a baixar a taxa de rateio; controle diário dos pagamentos pelo síndico e as administradoras, evitando que atrasos se acumulassem; e a maior valorização que o morador passou a dar para o condomínio. “90% das pessoas estão nos prédios residenciais, em home office ou aulas on-line, vendo como é importante que tudo esteja funcionando e como é importante também a contribuição deles.” Segundo Nilton, não foram concedidas isenções de multas nem de juros na renegociação dos boletos em aberto.

Para a síndica orgânica Irina Uzzun, a negociação direta entre síndico e condômino tem ajudado a controlar a inadimplência, mas no residencial onde mora o índice subiu de cerca de 3% para 10%. De qualquer forma, “todos os atrasos têm sido renegociados” para não acumularem, pontuou. Já o síndico profissional Paulo Fontes, que implantou um programa drástico de redução das despesas do Condomínio Domínio Marajoara, com quase R$ 160 mil de economia nos contratos entre os meses de abril e julho, registrou uma elevação de 1% na inadimplência de junho sobre o mês de janeiro (3,70% contra 2,69%) e de 12,46% de atrasos no mês (contra 10,94% em janeiro).

A questão é como ficará o comportamento destas curvas nos próximos meses, observou, por sua vez, o síndico profissional Cristóvão Luís Lopes, com oito condomínios em carteira. Seu temor é que as parcelas em atraso trazidas do primeiro semestre do ano venham a se acumular com novos vencimentos nos próximos meses, configurando “uma inadimplência nata”. Nos condomínios que administra, Luís Lopes começou a observar mais dificuldades econômicas entre os moradores a partir do mês de maio, quando os atrasos subiram de 2 a 3% no mês para a faixa de 15% a 20%.

Inadimplência: “Trabalho de Formiguinha”

Neste mês de agosto a síndica profissional Vanilda de Carvalho pretende reiniciar a coleta do rateio extra que vinha promovendo o residencial na Aclimação, no centro expandido de São Paulo, para trocar o telhado da edificação. Por precaução e, procurando baixar um pouco o boleto mensal dos moradores durante a fase mais aguda da quarentena, ela suspendera o rateio.

Gestora em nove condomínios, dois deles comerciais, Vanilda adotou medidas de contenção para, de um lado, diminuir a pressão econômica sobre os moradores e, de outro, evitar que eventuais atrasos virassem “uma bola de neve”. “Hoje não tenho problema de inadimplência, pelo contrário, entrou dinheiro que não esperava, mas estou fazendo esse trabalho de formiguinha em cima de apartamentos que estão em atraso”, afirma. Ela diz que conversa individualmente com cada um deles e combinou com o suporte jurídico do condomínio não apresentar ação de execução das dívidas, exceto se acumularem quatro meses sem pagamento. Para quem acaba somando mais de um boleto em atraso, a síndica propõe renegociação. “Um deles estava por dois meses em aberto e o terceiro vencendo. Sugerimos a ele quitar este e parcelar os dois anteriores em três vezes”, exemplifica. Quanto a apresentar projetos de obras que estavam para ser deliberados pelos condôminos, Vanilda prefere esperar pelo retorno das assembleias presenciais.

Proatividade, solidariedade e o bem que emergiu na pandemia

Funcionário condomínio

Um dos síndicos profissionais mais experientes do mercado, Nilton Savieto diz que dois outros aspectos o surpreenderam na pandemia do novo Coronavírus: A proatividade demonstrada pelos funcionários e a rede de solidariedade formada pelos moradores.

- PROATIVIDADE: “Em nossos condomínios, não demitimos ninguém, tivemos quatro pessoas afastadas por serem do grupo de risco, mas fizemos a complementação salarial sobre o benefício pago pelo governo. Os funcionários que permaneceram valorizaram muito o trabalho, não houve faltas nem atrasos, exceto um caso motivado por acidente e nove afastamentos por Covid-19. Esses postos foram cobertos pelos colegas de trabalho, e vimos ainda que, como eu estava em quarentena por ser do grupo de risco e trabalhando remotamente, os zeladores passaram a se sentir até mais responsáveis e puxaram a proatividade das equipes. O condomínio percebeu, com a pandemia, o quão importantes são os profissionais da portaria, zeladoria, limpeza. Temos um zelador do grupo de risco afastado há mais de 90 dias e a equipe está cobrindo a parte dele, dividindo e revezando suas funções. Num momento de pandemia em que ficam mais vulneráveis no transporte público, os funcionários se mostraram mais proativos, solidários e profissionais.” Os condomínios administrados por Nilton deram ovos de páscoa de presente aos colaboradores em abril passado, em sinal de gratidão.

- REDE SOLIDÁRIA: “Entre os moradores, através de grupos de mensagens do celular, passamos a estimular as pessoas a completarem renda explorando suas habilidades. Por exemplo, um deles fez cesta para o dia dos namorados e comercializou entre os vizinhos, incentivando ainda os fornecedores do bairro.”


Matéria publicada na edição - 259 - agosto/2020 da Revista Direcional Condomínios

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