Quadras – acessórios & pisos: regular uso determina sucesso da preservação

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As quadras também entram como uma das áreas favoritas do lazer dos condomínios. Utilizadas por uma faixa etária mais elástica, como jovens e adultos, elas exigem programa meticuloso de controle de uso e manutenção. E este deve incluir, além do piso, outros de seus componentes, como a parte elétrica.

O projeto de manutenção de um condomínio residencial deve contemplar as suas áreas de lazer e, entre elas, as quadras. Um eventual acidente, com danos a algum usuário desse tipo de equipamento, se provocado por problema que demandava providências, como um buraco, poderá gerar responsabilização ao síndico, comenta o engenheiro civil e consultor Roberto Boscarriol. E sua parte mais visível e utilizada é o revestimento, cuja vida útil dependerá, segundo o especialista, do tipo do material e da intensidade do uso. Mas, de uma maneira geral, ele não passa de três anos sem precisar de algum tipo de manutenção.

O engenheiro comenta que os pisos mais utilizados, por ordem de preferência, são o cimento, a grama sintética, saibro, areia, o asfáltico e o de madeira – esse, empregado basicamente em ambientes internos, requer, para eventos não esportivos, forração especial que proteja o piso. As de saibro, mais comuns em prédios grandes, ficam sujeitas aos buracos, por causa das freadas. “É necessário passar um rodo especial para saibro, para nivelar, e um rolo compressor manual”, observa Roberto. No caso da grama sintética, composta por mantas, a reposição demanda empresas especializadas em fazer o serviço.

A experiência do consultor lhe mostra, no entanto, que o mais comum, em condomínios residenciais, é a construção de quadras poliesportivas na área externa, para brincadeiras de futebol de salão, vôlei e basquete. “São quadras pintadas sobre a laje do térreo, delimitadas por alambrados de ferro galvanizado, demarcadas ou recobertas de PVC”, detalha.

Ele explica que para esses espaços não se deve permitir o uso de skate e o solado mais indicado é o de borracha. Para alguns tipos de piso, acrescenta, os solados pretos deixam marcas. A limpeza, de uma maneira geral, deve ser feita com varrição e lavagem com água e sabão neutro, inclusive do alambrado. “A sujeira deteriora o material, mesmo que haja o revestimento com plástico”, afirma o engenheiro. Roberto recomenda que o jato de água não seja direcionado diretamente para o piso, para não arrancar a pintura.

Além disso, o consultor lembra que todos os pisos em cimento ou concreto sofrem desgastes provocados pela dilação e retração usuais. No local onde existem as juntas (para permitir a dilatação), a pintura fica mais sujeita ao desgaste. A recomendação é que a pintura e os pequenos consertos sejam feitos por pessoa especializada. O ideal, no caso de pintura de solo - para repor marcações de modalidades esportivas - é repintar toda a linha demarcatória, evitando remendos.

ROTINAS E TREINAMENTO

No Condomínio Antígua, na região do Morumbi, zona Sul de São Paulo, os moradores de seus 148 apartamentos contam com uma quadra externa poliesportiva desde a entrega da obra, há pouco mais de um ano. É um espaço externo e descoberto, com piso composto de base asfáltica e revestimento acrílico em verde escuro, e alambrado em tela tipo galinheiro, também verde, detalha a síndica Roseane Mary Barros Fernandes. A área ainda está protegida pelo período de cinco anos de garantia, e segundo a síndica, passa semanalmente por cuidados.

“A limpeza é feita com varredura leve e com vassouras macias, para que a pintura não sofra muitos desgastes”, justifica a síndica. Em sua opinião, a manutenção preventiva desse tipo de espaço não é trabalhosa, mas também passa por cuidados diários, como a retirada de folhas, quando for o caso. O conhecimento sobre os procedimentos e treinamento da equipe de limpeza para realizá-los são fundamentais, acrescenta. “Também há que se evitar a instalação de estruturas metálicas sobre o piso. A quadra é poliesportiva e não de diversão e ou brincadeira. Portanto, não se devem permitir skates, patins e afins”. O regulamento de uso desse espaço, no Antígua, deve estar passando por revisão em assembleia de condôminos justamente neste momento (ela estava prevista para o mês de outubro). Entre as regras atuais, e que defende que seja mantida, Roseane considera que o limite ao uso pelos visitantes (convidados dos condôminos) também contribui para a preservação.

A manutenção preventiva recomendada pelo Manual de Áreas Comuns do Edifício Antígua prevê ainda cuidados bimestrais com o jardim próximo à quadra, para se evitar problemas de drenagem, bem como que as raízes das plantas infiltrem sob o piso da área. O documento recomenda pintura anual dos equipamentos esportivos, “ou quando a camada da tinta for danificada”, para evitar oxidações. O uso inadequado do espaço e o descuido com as recomendações implicam em perda da garantia.

ATENÇÃO COM O ENTORNO

O cronograma de manutenção desses espaços sempre deve levar em conta as condições do entorno, ratifica o engenheiro Roberto Boscarriol. “Em geral, as quadras estão confinadas por muretas que impedem a entrada de sujeira, mas os ralos devem ser limpos”, observa. O “afogamento” da quadra pode provocar descolamento da pintura, ainda que as tintas ali utilizadas sejam, geralmente, as comerciais específicas para o espaço.

Outro aspecto apontado por Roberto está relacionado às estruturas de iluminação das quadras, que demandam pintura e revisão feitas por eletricista habilitado. Segundo o engenheiro, não são raros os choques devido à falta de manutenção. Os alambrados e postes de iluminação, alerta, devem receber os mesmos cuidados dispensados aos edifícios, quanto ao sistema de proteção de descargas atmosféricas (SPDA). “Os elementos metálicos são condutores expostos, isto é, do ponto de vista físico podem ser atingidos por raios”.

“O melhor é que tanto as quadras, quanto piscinas e playgrounds, não sejam usados em caso de chuvas”, afirma Roberto. Ele recomenda que a manutenção preventiva da parte elétrica das quadras seja feita pelo menos a cada seis meses. Além disso, deve ser observado se o espaço está sob a área de abrangência do para-raios do condomínio.

CHECKLIST: VISTORIAS DIÁRIAS

No Condomínio Cristal, localizado no bairro Aclimação, área Centro-Sul de São Paulo, o programa de manutenção elaborado pelo gerente predial Moisés Constantino prevê vistoria a cada quinze dias das duas quadras ali existentes. “Temos um funcionário de manutenção terceirizado. Ele tem uma programação, com checklist diário, semanal, quinzenal e mensal”, detalha. As quadras, uma poliesportiva grande e outra para a prática de tênis (tamanho oficial), se inserem no conceito de clube que norteia o empreendimento, dotado de duas torres, 82 apartamentos, piscinas, spa, sala de cinema, dois salões de festas, além de brinquedoteca, playground (em piso de grama), pista de cooper (em terra), uma praça e extenso jardim.

Na vistoria das quadras, o funcionário confere o aparecimento de trincas nas estruturas e as condições de conservação dos equipamentos fixos, como traves, cestas e redes, explica Moisés. Ele acredita que os espaços venham a durar até dez anos (caso dos alambrados) recebendo tamanha atenção e correção imediata de eventuais anormalidades verificadas. “Se você fizer essa manutenção, retocar a tinta das partes onde aparecer ferrugem, a vida útil se tornará muito longa”, afirma o gerente predial.

Com os acessórios pode ser diferente, ainda que ao longo dos quase três anos de existência, o Condomínio Cristal só tenha substituído a rede da quadra de tênis. “Trocamos por uma profissional (depois de seis meses de uso da original) e não deu mais problemas”, explica Moisés. Ele atribui o problema recente ao uso diário e intensivo do espaço.

PRESERVANDO A GARANTIA

As duas quadras do empreendimento têm piso asfáltico e estão dentro do período de garantia de cinco anos. A poliesportiva já passou por um conserto, em maio de 2012, para correção das rachaduras no piso. “As trincas voltaram e ela será totalmente refeita”, sem custo para o condomínio, detalha. Problema semelhante começou a aparecer também no espaço para tênis. A decisão, nesse caso, foi observar a evolução durante seis meses, para se decidir entre um retoque pontual ou reforma total. Em empreendimentos novos, justifica, a acomodação do solo pode gerar esse tipo de problema. Ele afirma que as trincas não expõem os usuários a situação de risco.

Os condomínios novos devem ficar atentos aos prazos de garantia e às obrigações necessárias para fazer jus ao benefício, em caso de aparecimento de problemas, como esse das quadras do Cristal. Moisés lembra a necessidade de seguir as instruções do Manual de Manutenção, como lavagem – ali, efetuada a cada 15 dias com água e equipamento com jato na altura de meio metro, em relação ao piso, para não afetar a pintura –, além da proibição de uso de calçados com salto pontiagudo e de skate, e do consumo de bebidas (exceto água em garrafa plástica). A manutenção do piso do playground, em grama, fica a cargo dos dois jardineiros que atendem ao condomínio. São eles também que se incumbem da manutenção dos 100 metros da pista de cooper, em terra, integrada ao imenso jardim.

Matéria publicada na edição - 184 de out/2013 da Revista Direcional Condomínios