Sou síndico, assumi novo condomínio, e agora?

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Ser síndico não é para amadores. Seja o síndico local (morador ou orgânico), seja o externo (profissional), esse gestor carrega imensa responsabilidade sobre o patrimônio e a integridade física das pessoas no condomínio. E, ao assumir um prédio (novo ou consolidado), se depara com problemas ocultos, algo como uma verdadeira “caixa preta” de aviões.

Síndico Wolfram Werther

Síndico Aldo Busuletti: Posturas preventivas para se resguardar e planejar a gestão

Ter um diagnóstico da condição de manutenção do prédio é uma das ferramentas centrais para a organização do trabalho do síndico profissional Aldo Busuletti, um dos mais antigos na área em São Paulo. Graduado em Economia, Engenharia de Produção e Direito, Aldo foi comerciante antes de fazer a implantação de um condomínio-clube para onde se mudaria, em Santana, Zona Norte de São Paulo. Isso foi em 1997 e, dois anos depois, já atuava como síndico profissional. Nesses mais de 20 anos, implantou dezenas de prédios e foi gestor de outros tantos já consolidados. Desde princípios de 2019, vem realizando a implantação de um condomínio de três torres e 84 unidades de médio a alto padrão na cidade de Jundiaí.

Para este tipo de situação, Aldo destaca duas posturas fundamentais aos síndicos:

- Ter o acompanhamento de um especialista no ritual de recebimento das áreas comuns da construtora, com o objetivo de identificar todos os vícios aparentes;

- Promover vistorias periódicas na edificação acompanhado do profissional da engenharia, para o caso de surgirem vícios ocultos pela ação do tempo e pelo uso.

Aldo lembra que algumas garantias expiram rapidamente. De outro lado, fissuras e trincas podem aparecer depois. No condomínio de Jundiaí, foram mapeadas mais de cem pendências logo na implantação e, oito meses depois, trincas e fissuras começaram a aparecer, inclusive no hall social das torres. “Recebemos ainda uma piscina aquecida que até agora não funcionou, problemas com sensores de luz de baixa qualidade instalados em todos os andares e motores nos portões da garagem de padrão residencial”, ilustra.

Todo esse escopo gera demandas e negociações contínuas com a construtora.

Já nas edificações consolidadas, o roteiro para encarar uma nova gestão inicia antes mesmo da contratação e inclui:

1) Elaborar a proposta para o condomínio já com um diagnóstico básico das suas condições de manutenção, do perfil dos funcionários, das necessidades e expectativas da coletividade, entre outros;

2) Ao ser contratado, reunir e revisar todos os contratos em andamento;

3) Contratar vistorias técnicas para as instalações da edificação (desde o ático, reservatórios guarda-corpos, barrilete, até o subsolo);

4) Dar atenção especial à situação do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), além dos planos de saúde e segurança no trabalho (PCMSO, PPRA);

5) Reunir e analisar todas as certificações, como a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) de estanqueidade do gás e da elétrica, além da medição ôhmica do para-raios;

6) Avaliar as áreas administrativa, jurídica e financeira; e,

7) Registrar todas as decisões do conselho e das assembleias em atas.

“Às vezes, a coletividade (conselho ou assembleia) toma decisões que podem gerar danos ao condomínio. O síndico precisa se resguardar através de atas e documentos”, explica. É preciso documentar cada passo da gestão, pois as responsabilidades legais (civil, penal, administrativa, ambiental etc.) recaem sobre o CPF ou CNPJ do síndico, reforça. Aldo exemplifica com a situação que viveu em um condomínio. Depois que encerrou seu trabalho no local, foi acionado judicialmente para indenizar o prédio por danos causados ao sistema de gás por uma obra contratada pela gestão que o sucedeu. Precavido, ele apresentou ao juízo cópias de ART de estanqueidade do gás para cada ano em que foi síndico do empreendimento, livrando-se da cobrança. superiores, luz piloto, para-raios,

Planejamento da manutenção

Segundo o engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva, ao iniciar o trabalho em um condomínio, é importante ao síndico desenhar “uma rota de navegação para saber onde deseja chegar e por onde caminhar”, a partir de um diagnóstico prévio que inclui, entre outros, o levantamento da documentação do prédio e dos processos de manutenção (áreas comuns e privativas). Duas normas técnicas da ABNT são fundamentáveis ao planejamento da manutenção, a ABNT NBR 5.674 (que traz as diretrizes de gestão da manutenção) e a ABNT NBR 15.575 (relativa ao desempenho dos materiais empregados na edificação). “O síndico deve utilizar as informações do plano de manutenção para alimentar a planilha financeira do condomínio e não o contrário”, diz. E aqui entram ferramentas importantes da engenharia, como a inspeção predial e vistorias (Leia no site da Direcional o artigo do engenheiro “Acidentes nas edificações, como prevenir?”, além de outras matérias sobre normas técnicas, inspeção, vistoria e laudos.

economista Rosana Nichio

DESVENDANDO A CAIXA PRETA - A economista Rosana Nichio (foto), gestora do prédio onde mora no bairro de Santana, zona Norte de São Paulo, vive nova experiência como síndica profissional em um residencial de alto padrão, de poucas unidades. Ali, encontrou “tudo por fazer”: Vazamentos de gás e água, falta de identificação das prumadas no barrilete, dívidas trabalhistas, quadros elétricos em estado precário, falta de AVCB, contratos duplicados, conta “pool” na administradora, compra excessiva de produtos de limpeza, quadro inadequado de funcionários, entre outros. Mesmo tendo procurado antes informações sobre o prédio, o feedback que recebera de moradores e da administração era de que estava tudo em ordem. Resultado: Nos seis primeiros meses de trabalho promoveu vistorias e obras emergenciais, trabalhando três vezes mais no local do que as horas previstas em contrato, afora o tempo que dedica ao prédio remotamente.


Matéria publicada na edição - 254 - março/2020 da Revista Direcional Condomínios

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