Planejando o retrofit das instalações elétricas no condomínio

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A modernização do Condomínio Edifício Iraúna, residencial entregue no final dos anos 60 em Higienópolis, São Paulo, deverá chegar neste ano ao conjunto das instalações elétricas do prédio.

síndico Rodrigo Martins

O síndico Rodrigo Martins mostra os cabos que serão instalados em nova prumada no Edifício Iraúna. Retrofit elétrico é parte da modernização geral do condomínio

Eleito em 2015 já com um laudo de inspeção predial em mãos, o síndico Rodrigo Martins tem colocado em curso as obras previstas no plano de investimentos programados para o condomínio. No final do mês passado, assembleia de condôminos foi realizada para ratificar a execução da obra, já aprovada anteriormente. A reunião deveria definir também o cronograma dos serviços nas unidades, pois está prevista a troca do cabeamento até o quadro interno das unidades.

A assembleia fecha um processo iniciado há cerca de três anos, quando foram promovidas adequações de segurança na parte elétrica, emergenciais, tendo em vista a necessidade de regularizar o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). Foram substituídos cabos, disjuntores, conduítes, iluminação e iluminação de emergência, ou seja, “reformas para a segurança”, já que havia pontos de aquecimento. O AVCB foi obtido em 2017 e, somente com essas intervenções, o prédio obteve economia de 5% na conta de energia.

A situação, porém, era provisória, pois o objetivo do gestor é adequar o sistema às normas técnicas atuais e aumentar a potência instalada, dispondo de carga maior tanto nas áreas comuns quanto nas unidades. Isso irá viabilizar, entre outros, o uso de aparelhos de ar condicionado pelas 58 unidades. “Temos uma estrutura antiga, do final dos anos 60, época em que os componentes não tinham a tecnologia de hoje. De outro lado, não existia a demanda atual em função do uso de novos equipamentos eletroeletrônicos”, justifica.

Rodrigo faz questão de ressaltar que a modernização “não é só para o ar condicionado, esse será apenas um dos benefícios”. “A estrutura, do jeito que está, não oferece risco, mas ficamos limitados diante de uma demanda maior. Estamos próximos do limite de nossa capacidade instalada, não existe risco iminente, mas precisamos ter cuidado.” Preventivamente, o síndico contrata uma inspeção anual nas instalações elétricas com a respectiva emissão de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).

Viabilizando a obra

E sem perder de perspectiva o planejamento da modernização, no final de 2016 Rodrigo providenciou um estudo da demanda de carga. Naquele momento foram identificadas dez unidades com ar condicionado, número que não poderia crescer, sob pena de se atingir ou ultrapassar o limite da potência instalada. Por isso, em princípios de 2017, uma assembleia, com base no laudo técnico da demanda, “proibiu novos equipamentos até que a reforma fosse realizada”. Ainda em 2017 foi realizado um projeto para troca dos centros de medição e prumadas de alimentação, posteriormente apresentado à concessionária de energia. Com o plano aprovado pela empresa, “2018 foi o ano da arrecadação” e, 2019, provavelmente, o da execução da obra.

Com dois centros de medição, unidades amplas de plantas diferenciadas, o custo da modernização elétrica no Iraúna ficará em torno de R$ 500 mil, afirma o síndico, que realizou quatro cotações junto ao mercado. A edificação apresenta outro diferencial que muda as características do serviço quando comparadas com a maioria dos prédios de São Paulo: A rede pública é subterrânea, o que altera o escopo das intervenções que terão que ser executadas na entrada de energia no prédio. Há cerca de dois anos, a concessionária trocou o transformador da rua em que está o condomínio. O equipamento é bem maior do que aqueles instalados nos postes e atende a várias edificações. “O condomínio terá que instalar uma caixa seccionadora para receber os cabos que vêm do transformador, atendendo à nova norma da concessionária.” Internamente, uma nova prumada percorrerá o antigo duto da lixeira, com necessidade de serviços nas unidades (em algumas delas, com obra civil).

As instalações originais não poderão ser reaproveitadas, pois o diâmetro dos seus conduítes não chega à metade da espessura necessária aos novos cabos. Esta deverá ser a primeira etapa dos trabalhos, enquanto se aguarda os 120 dias de prazo que a concessionária pede para realizar a sua parte. Depois virão os centros de medição.

O síndico contará com o apoio de uma arquiteta e de um engenheiro para acompanhar os serviços e diz que os apartamentos que não atenderem ao cronograma estabelecido pela assembleia deverão arcar com os custos de uma ligação posterior. Além disso, “aquelas cujos quadros internos e seus disjuntores não estiverem compatíveis com a instalação das novas prumadas de alimentação, deverão providenciar a adequação destes componentes para que possam receber a ligação definitiva da nova rede de energia”.

Componentes antigos do centro de medição do Condomínio Iraúna, que passará por modernização elétrica neste ano


Matéria publicada na edição - 243 - março/2019 da Revista Direcional Condomínios

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