Síndico vai, síndico vem... Como fazer a transição?

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O Art. 1.347 do Código Civil determina que a assembleia escolha um síndico para administrar o condomínio por um prazo máximo de dois anos. Algumas convenções estabelecem um período de um ano para a gestão. Passado o tempo, é preciso nova eleição, às vezes carregada de conflitos e expectativas por mudanças.

Síndico Marco Aurélio Braga

Síndico Marco Aurélio Braga: “A posição do síndico não é a de um cargo, mas de uma função temporária, de quem deve fazer as coisas pensando no legado”

O advogado Marco Aurélio Braga começou praticamente “do zero” a administração do Condomínio São Nicolau, um prédio residencial tombado e localizado numa das faces da Praça da República, centro de São Paulo, nos fundos do antigo Colégio Caetano de Campos. Se a transição de mandato de um síndico para outro é, no mínimo, trabalhosa, num prédio nascido nos anos 40 se torna quase como fazer uma reimplantação de condomínio, com grande defasagem tecnológica, de informação, de plantas e de manutenção. Para piorar, a relação foi “meio turbulenta com a gestão anterior”, Marco chegou a enfrentar atos de sabotagem e o conselho optou por fazer uma demissão por justa causa.

O advogado tornou-se condômino no prédio de 26 unidades em 2013 e já em 2016 se tornara síndico orgânico. “Acontecia ali um pouco do que vemos na gestão pública no País, as pessoas se apropriam dos cargos como se fossem delas. Se apropriam dos documentos, que ficam em casa, não fazem registro de nada, utilizam e-mails pessoais. A posição do síndico não é a de um cargo, mas de uma função temporária, de quem deve fazer as coisas pensando no legado, no bem comum”, analisa.

Nessa perspectiva, Marco focou seu trabalho inicial no levantamento de informações e na sua organização, dos documentos à folha de pagamentos, passando por compras e orçamento. Tudo foi digitalizado e colocado à disposição dos condôminos. “Qualquer cotação do condomínio pode ser hoje auditada”, afirma. Ele trocou a administradora e eliminou o sistema de conta pool. Reorganizou a equipe de trabalho, suas escalas e os recolhimentos trabalhistas. Providenciou o levantamento das plantas estruturais e das instalações do edifício. Contratou laudo de inspeção predial.

Com tudo isso em mãos, pôde planejar os investimentos em manutenção, dividindo-os entre emergenciais e melhorias. Começou pela implantação de uma prumada de gás, antes inexistente (os apartamentos tinham botijões, o que é proibido por lei), promoveu revisão hidráulica, modernizou os elevadores, entre outros. Precisa agora contratar uma reforma elétrica.

Marco mobiliza ainda um grupo de síndicos da área central, que buscam viabilizar recursos para o restauro das edificações. O São Nicolau pretende recuperar sua fachada e a calçada externa, sob aval dos órgãos de patrimônio histórico e arquitetônico, para deixar esse legado aos condôminos e à cidade.

O PRIMEIRO ATO – O síndico Adriano Santos (foto ao lado) assumiu neste ano a gestão de três novos condomínios residenciais, elevando a sete a sua carteira (um deles é comercial). Baseado nesta experiencia, ele recomenda, como principal medida do novo gestor, “assumir as receitas e despesas do condomínio, logo após a assembleia que o nomeou, dirigindo-se ao banco com a ata registrada em cartório, para as atualizações necessárias”. Em até dez dias é possível concluir o processo, afirma. Paralelamente, Adriano orienta ao novo síndico solicitar que a administradora informe de imediato ao banco a troca do responsável financeiro pelas contas.

Neste momento de transição, compete ainda ao representante nomeado conhecer pastas de prestação de contas, a situação da inadimplência, dos contratos, da manutenção, de eventuais ações trabalhistas ou fiscais etc. O quadro muda um pouco nos condomínios em implantação, que Adriano considera mais desafiador. “Os condôminos não te conhecem e às vezes prejulgam de forma incorreta. Tudo é novo para ambas as partes, é um aprendizado para todos”, afirma. Já no condomínio implantado, “as pessoas o escolhem, elas têm demandas não satisfeitas, você já parte desse escopo e os resultados serão balizados através das melhorias que conquistar”, compara.

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Matéria publicada na edição - 243 - março/2019 da Revista Direcional Condomínios

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