A multa como último recurso disciplinar do condomínio

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"O Síndico deve ter facilidade em dialogar, conquistar o respeito e estabelecer parcerias não só com o conselho, mas com todos os moradores. (...) Obviamente, quando o condômino não cooperar, há de ser tomada uma atitude mais enérgica, por isso, é fundamental haver registro, principalmente em caso de infração."

Violações à Convenção e/ou ao Regimento Interno (como perturbação do sossego, obras que comprometam a segurança da edificação etc.), e atrasos no pagamento da taxa condominial estão entre os principais alvos das notificações/advertências e aplicação de multas nos condomínios. Para o advogado Alexandre Rossignolli, que atua na área condominial, a forma como o síndico conduz sua gestão pode, no entanto, mitigar os fatos geradores desse curto-circuito.  A seguir, a íntegra da entrevista concedida à revista Direcional Condomínios.

Direcional Condomínios – Quais as possibilidades legais de aplicação de multas do condomínio em relação ao condômino?

Alexandre Rossignolli As situações passíveis de aplicação de multa estão previstas exemplificativamente no Código Civil, como: Falta da contribuição proporcional para as despesas do condomínio; realização de obras que comprometam segurança da edificação; alteração da forma e cor da fachada, de partes e esquadrias externas; e a utilização das partes de forma prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores ou aos bons costumes.

Na última situação trazida, podemos inserir inúmeros exemplos ao leitor como barulho excessivo, utilização do elevador social com trajes de banho, utilização de bicicletas, skates e patins nas áreas comuns, transitar com o veículo no estacionamento em velocidade superior à determinada etc. Podemos mencionar uma série de ocorrências que se encaixariam perfeitamente no conceito de prejuízo ao sossego, salubridade e segurança dos condôminos, além de afrontar os bons costumes.

Além disso, a lei que regula o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias, o Código Civil,garante ao condômino o direito de usufruir do imóvel de acordo com a conveniência e interesses condicionados, observando-se o princípio da boa vizinhança, de forma a não causar danos ou incômodo aos demais moradores. A inobservância dessas condições, quando violadas as regras do condomínio, sujeita o infrator à multa, a qual competirá ao síndico a sua aplicação.

Importante dizer que as leis citadas regulam de uma forma geral o condomínio, mas é necessário que o Regimento Interno esteja em ordem, atualizado e que tenha sua manutenção periódica estabelecida de forma que possa atender às necessidades ordenadamente, garantindo o direito dos condôminos e facilitando a aplicação das sanções.

Direcional Condomínios – A lei brasileira possibilita, muitas vezes, interpretações diferenciadas sobre seu texto, que varia conforme cada juiz. Isso pode ocorrer também em relação às multas?

Alexandre Rossignolli O Direito não é uma ciência exata, não há fórmulas que possam ser aplicadas de forma a se garantir que determinada coisa seja compreendida exatamente da mesma maneira por pessoas diferentes. Muito embora a norma exista para todos, sua aplicação leva em consideração vários fatores, cuja conclusão provavelmente divergirá, se comparada de forma superficial.

A aplicação das multas condominiais também está inserida no contexto da interpretação, onde o síndico tem uma compreensão derivada da convivência, das informações e provas que possui, mas nem sempre obtém êxito em reproduzi-las em juízo. O juiz, por sua vez, ao proferir a sentença, se atentará às leis e analisará as provas legais produzidas pelas partes dentro de um processo judicial.
De nada adianta o condomínio estar amparado pela lei, agir de forma correta se não consegue comprovar isso em juízo e é exatamente por isso que os entendimentos divergem. Assim, as provas produzidas devem ter qualidade para que se tenha chances de que a sentença seja proferida da maneira mais acertada.

Direcional Condomínios – Quais os tipos de multas que os condomínios mais aplicam em relação aos condôminos?

Alexandre Rossignolli A principal causa de advertências e multas a condôminos se dá por decorrência do barulho excessivo, principalmente as festas que costumam se estender após às 22h. O estacionamento de veículo de forma inapropriada também acarreta aplicação de multas, principalmente quando impede que outros moradores estacionem seus carros, causando discussões que podem resultar em outras infrações. Além disso, as crianças, principalmente quando estão em grupos, ficam mais suscetíveis a cometer infrações, como entrar molhadas no elevador, correr pelas áreas comuns, promover gritarias derivadas de brincadeiras, que acabam por incomodar os condôminos.

Direcional Condomínios – Os gestores costumam seguir o ritual adequado ou há mais erros que acertos nesses processos?

Alexandre Rossignolli A insegurança e falta de orientação prejudicou por demais as aplicações das sanções aos condôminos que cometiam infrações, mas, à medida em que este tema tem evoluído, por meio de consultoria especializada, os casos de aplicação errônea das multas tem diminuído. Não se tratava apenas da aplicação de multas de forma errada, mas também aquelas realizadas de forma correta, onde posteriormente não se conseguia reunir documentos capazes de sustentar, em juízo, sua legalidade. Com o passar do tempo, o crescimento e a modernidade das constituições de condomínio, os síndicos têm buscado orientação, para que sua gestão seja a mais justa, correta e transparente possível.

Direcional Condomínios – O que o Sr. recomenda aos síndicos em relação ao ritual na aplicação da multa?

Alexandre Rossignolli A atuação do síndico, que sempre deve estar balizada pelo bom senso nas relações, dificilmente será unanimidade entre os condôminos, mas quando prevalece a transparência e o bom diálogo com os moradores, a tarefa de se aplicar uma sanção se torna menos árdua.

Há casos em que a multa pode ser aplicada diretamente, sem prévia notificação, mas o síndico deve analisar o contexto da sua aplicação, bem como atender ao procedimento do Regimento Interno, pois ela não deverá jamais objetivar o incremento financeiro, mas sim inibir a ocorrência da infração.

Obviamente, quando o condômino não cooperar, há de ser tomada uma atitude mais enérgica pelo síndico, por isso, é fundamental haver registro, principalmente em caso de infração.
O livro de ocorrências deve ser usado, sempre! As anotações nele lançadas devem retratar a verdade dos fatos, com pontualidade do horário das mesmas. Registros de orientações, advertências, notificações, tudo deve ser arquivado, de modo que possa ser facilmente localizado quando for preciso. Lembre-se que estes documentos podem fazer a diferença, em favor do condomínio, quando se precisar provar algo, principalmente no Judiciário. As imagens internas das câmeras de segurança, quando flagram algum acontecimento fora da normalidade, também devem ser arquivadas, pois podem ser importantes fontes de prova.

Recado final

“O Síndico deve ter facilidade em dialogar, conquistar o respeito e estabelecer parcerias não só com o conselho, mas com todos os moradores.

Promover a pacificação do condomínio não é uma tarefa simples, mas é possível, os condôminos precisam embarcar neste processo e só farão isso se o síndico tiver transparência nas relações, agir com respeito, demonstrar equilíbrio emocional e determinação.

Atualmente não há espaço para amadorismo. O síndico precisa ser organizado e ter o suporte adequado, só assim conseguirá gerir o condomínio com maior desenvoltura, diminuindo riscos e promovendo o bem-estar daqueles que vivem no condomínio.” (Advogado Alexandre Rossignolli)


Matéria complementar da edição - 243 - março/2019 da Revista Direcional Condomínios

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