Inadimplência: “A lei vem em favor dos condomínios”

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Apesar da crise econômica vivida pelo País nos anos recentes, há síndicos e administradoras que têm passado ao largo do controle pari passu da inadimplência, analisa a advogada Suse Paula Duarte Cruz Kleiber.

Não raro, Suse (foto ao lado) se depara com casos de prescrição da dívida nas demandas que chegam ao seu escritório, o que acontece depois de cinco anos sem cobranças (conforme decisão do STJ - Superior Tribunal de Justiça, baseada no Código Civil de 2002).

Segundo a advogada, o novo Código de Processo Civil (CPC) converteu, a partir de março de 2016, os créditos das contribuições condominiais em títulos executivos extrajudiciais, o que possibilitou o seu recebimento de forma mais célere que o rito sumário (extinto) e a ação de conhecimento (convencional). Entretanto, “a maioria dos síndicos ainda prefere esperar 90 dias ou mais para entrar com ação de execução”. As custas das ações, em comparação às vezes com um valor baixo do débito, são um dos motivos de o condomínio persistir em negociação com o devedor antes de recorrer à execução.

Porém, mesmo que se execute a dívida, a advogada lembra que poderá haver negociação entre o condomínio e o devedor, com o pagamento de 30% da dívida à vista e saldo parcelado em seis vezes, com correção mensal. “O condômino possui três dias depois de citado para fazer o pagamento ou 15 dias para apresentar embargos ou requerer o parcelamento previsto no Art. 916 do CPC. Se ele nada fizer, o condomínio poderá pedir a penhora em contas bancárias do devedor.”

Outra medida eficaz, aponta a advogada, é que se o condômino não for localizado (não citado), “cabe o arresto em contas bancárias, justamente por se tratar de uma ação de execução de título extrajudicial, cujo trâmite é encurtado e se tem certeza da existência da dívida, pelo que se busca sua garantia”. “Vale lembrar ainda que pelo novo CPC as citações são feitas via correio. Se o condômino residir no prédio, ele será considerado citado com o recebimento da carta pelo porteiro. E, por fim, mesmo sendo ação de execução, as cotas que vencerem durante o processo poderão ser incluídas nele, conforme a Súmula 13 do TJ-SP e o artigo 323, CPC.” Suse Kleiber é consultora jurídica condominial e participa da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP, entre outros.

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Matéria publicada na edição - 242 - fevereiro/2019 da Revista Direcional Condomínios

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