Organizando o plano anual de manutenção do prédio

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Obrigações legais com prazos (como a recarga anual dos extintores de incêndio); necessidade de zelar pela manutenção para efeitos de garantia do prédio junto à construtora (conforme manual e normas técnicas); desgastes decorrentes do uso e/ou do ciclo de vida útil das instalações; comprometimento com a segurança, bemestar e patrimônio dos condôminos: Essas são as principais razões pelas quais o síndico deve trabalhar com um planejamento anual de manutenção, afirma Carlos Alberto dos Santos, consultor e gestor de riscos operacionais em condomínios.

Carlos Alberto dos Santos

Carlos Alberto dos Santos: “Os problemas surgem principalmente quando não fazemos a manutenção de forma organizada. O planejamento orienta ainda o trabalho dos funcionários, caso contrário eles ficam soltos e o condomínio desleixado”

Ele propõe nessa matéria um planejamento separado em duas etapas e processos.

- Etapa 1: Levantamento das Demandas

Carlos Alberto dos Santos propôs um roteiro de manutenção separando as necessidades do prédio entre aquelas apontadas por um diagnóstico especializado, obtido, por exemplo, por meio de um laudo de inspeção predial; daquilo que já compõe as operações de rotina. Portanto, deverá haver dois planejamentos em torno do:

(I) DIAGNÓSTICO PRÉVIO; e

(II) ROTINA DO PRÉDIO.

- Etapa 2: Planejamento, Atribuições & Execução

I) Demandas resultantes do diagnóstico prévio & plano de investimentos definido pelo síndico (e conselho)

Esse planejamento dependerá do grau de urgência ou prioridade apurado em cada sistema, como: Fachada; lajes, pilares, vigas; instalações elétricas, hidráulicas e de gás; elevadores; áreas comuns (salão de festas, halls, quadras, playground, brinquedotecas), acessibilidade etc.

O sistema de proteção e combate ao fogo do condomínio merece atenção especial, pois além de seus equipamentos precisarem estar sempre operantes (portanto, são parte também da manutenção de rotina), ele deve ser revisado por meio da renovação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). No Estado de São Paulo, o prazo legal para que isso aconteça é de cinco anos nos condomínios residenciais e três nos comerciais.

OBS. 1: Investimentos em obras e serviços nos itens acima deverão ser planejados conforme a possibilidade de arrecadação e/ou utilização das reservas do condomínio e, caso não sejam intervenções necessárias e urgentes, terão que obter aprovação prévia da assembleia dos condôminos.

OBS. 2: O condomínio deve dispor de um Fundo de Reserva para emergências, como, por exemplo, “conserto de vazamentos, danos motivados por descarga elétrica atípica, uma multa ou autuação de qualquer natureza desconhecida pela gestão, queda de um muro ou portão, abalroamento provocado por morador ou terceiros, destelhamento, rescisão de funcionários”, explica o auditor Ivo Cairrão. O síndico não depende de autorização prévia para o uso desta verba, mas se recomenda expor a necessidade ao conselho e depois apresentar os fatos à assembleia.

OBS. 3: A maior parte das obras nesse planejamento demandam empresas e profissionais especializados. Entretanto, alguns condomínios dispõem de uma equipe de manutenção que pode executar serviços como alvenaria, por exemplo, o que deve estar previsto no planejamento.

(II) Plano de manutenção rotineira e programada

- Manutenção periódica das bombas d’água, portões, elevadores, dos equipamentos da academia de ginástica etc., em geral executada por meio de contratos previamente celebrados com prestadores de serviços especializados em cada uma dessas instalações;

- Inspeção regular (de diária a mensal) feita pelo zelador ou manutencista: verificação do hidrante na calçada externa, da luz de emergência, luz piloto; limpeza da piscina; observação do funcionamento dos elevadores, das bombas e abastecimento dos reservatórios, da limpeza das áreas comuns, da coleta de lixo etc.; OBS.: Com base neste plano, é importante que o condomínio adquira com antecedência os insumos necessários à execução dos serviços, além dos materiais que abastecem as áreas comuns (Exemplo: Toalheiro nos banheiros).

- Acompanhamento de prazos das obrigações legais: É o caso da limpeza semestral dos reservatórios d’água potável, conforme determinação legal; da emissão de Relatório Anual de Inspeção (RIA) dos elevadores em São Paulo, Capital; bem como da recarga de extintores e revisão de mangueiras e para-raios (anual), entre outros.

Exemplos de prazos: obrigatórios e/ou sugeridos

- Fachada Lavagem recomendada a cada três anos, com impermeabilização dos caixilhos das
janelas (em São Paulo, lei municipal determina a pintura a cada cinco anos);
- Rede elétrica Realizar inspeção com equipamento de termografia a cada dois anos (auxilia na
identificação de anormalidades);
- Tubulação e abrigo do gás Promover testes anuais de estanqueidade;
- AVCB Renovação a cada cinco anos nos edifícios residenciais do Estado de São Paulo. Mas
os principais equipamentos demandam revisão anual. É importante ainda programar
verificação da pressurização dos extintores (quinzenal) e da situação dos esguichos
das mangueiras, do funcionamento da bomba de incêndio, da luz de emergência etc.
Atenção: As placas de sinalização fotoluminescente têm prazo de validade (deve ser
especificado pelo fabricante).

“O síndico responde por problemas de manutenção”

Por Cristiano de Souza Oliveira (Advogado e consultor condominial)

“Segundo o Art. 1.347 do Código Civil, o síndico possui o dever de promover a manutenção do condomínio e representar ativa e passivamente a coletividade (Art. 1.348). A própria legislação prevê que se não houver determinação na convenção para limite de gastos (Art. 1.334, incisos I e II), o gestor deverá observar as determinações do Art. 1.341 quanto a obras e manutenção (aprovação e quóruns). E se a assembleia de condôminos, mesmo que o síndico exponha as necessidades, não aprovar uma obra, o gestor deverá registrar o fato em ata e, infelizmente, repensar se deverá se manter ou não no cargo. Caso contrário, ele poderá responder por omissão (caráter subjetivo) ou, ainda, responder de forma objetiva pelo dever da função, além de poder ser destituído por administração não conveniente.”

Leia também:

Matérias complementares:

- Vistorias obrigatórias nos condomínios
Por Rosali Figueiredo
- Tabela de obrigações legais e prazos de manutenção
Por Carlos Alberto dos Santos (Consultor e gestor de riscos em condomínios) 
- Atividades operacionais do condomínio: a importância de seu planejamento
Por Kelly Remonti (Administradora e síndica profissional)

Matéria publicada na edição - 242 - fevereiro/2019 da Revista Direcional Condomínios

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